由設計公司起家的禾林...慢慢也要轉型為禾林開發建設
聽說喜歡玩跑車的吳總監
理念是除了室內美學設計以外...也希望建築外觀能有高質感的美學
完成內外具備設計品味的理想目標
禾林過去的推案僅只有跟昭揚合作位於藝文特區的Rich58
傳聞後來跟昭揚鬧得不是很愉快
這次在青埔的禾林RichOne則是由新聯陽負責代銷
主打在青埔特區建案當中一向較為少見的飯店宅
除了強調物業以外...也強調了外觀設計跟號稱豐富公設...
並找來中悅御用的林永發建築師來進行全案規劃
當然到底外觀設計實際會如何,
公設規劃可以作到甚麼程度
一切都要開誠佈公讓所有人都可以看到並拍照才算數
而不是銷售人員口沫橫飛講講就算數
舉例而言
到現在銷售人員連logo那個熱氣球跟禾林之間代表有甚麼意涵
問老半天...也無法說清楚...
另外本案為禾林建設第一次推案,
是否會有經驗不足或有其他沒注意的地方也可以多方觀察
目前看樣子主推的坪數為35P與25P
由於是全案小坪數,
所以訴求較低總價和高單價這是必然的結果...
(目前在青埔...18XX萬以下都稱為低總價)
這周六(2013/08/10)早上會開盤開放預訂
所有資料都會開誠佈公...
根據銷售人員的透露
面公園的單位...樓層價差可能不大...都要見4
例如面公七較高的樓層.......成交價約在43萬/P
至於沒有view靠站前西路的...可能就38萬(低樓)~41萬/P(高樓)
看樣子新聯陽還蠻不錯的
禾林跟華固這兩案似乎不會搞那套開高高給人砍...
直接放可能的成交價區間
大家一翻兩瞪眼,
也不用去整天懷疑到底是買貴還是買便宜...
這樣看下來...
訴求生活品質的自住客和投資客的兵家必搶單位應該是面公七的單位...
因為感覺跟沒view的單價價差並不大...
因為小坪數戶數可能會比較多
再加上青商路並無空間規劃路邊停車格
此案的停車位相對珍貴...
未來有兩台車的可能得去停商業區帶狀停車場(目前還是雜草)
否則容易造成周邊違規停車問題日益嚴重...
要把面公七這個條件因素考慮進去,青商路這一排建物不論是退縮/面向/外觀...etc都得
把面公七這條件仔細考慮進去,面公七也不難臆測應該可能都是35坪的設計,至於站前西這
一排就比較沒有特殊條件需要考慮,所以很單純整排建物都是一長條建物25P的規劃設計機率
也很高,另外站前西跟青商路交界處的角地是做最適合做店面的位置,這裡設計個2~3間大坪
數(>150P)又面寬的店面也是不錯的選擇.
因為青商路可能是有層次的退縮距離,才有可能可以把面公七的棟別變多(不論是正面或是斜
面公七都可以把面公七的視角做最佳化),至於站前西這一排的對面大多是當年安置戶的小面
積土地,不易整合的情況下應該是註定蓋不高的,另外我猜測RichOne有可能是會選擇用站前
西路的門牌(畢竟站前西的門牌效應想像空間還是比青商路要大一點),但是還不一定,因為面
公七這個擔子因素還是遠勝過其他考量,所以大門開在青商路的機率也是不小,這就看禾林團
隊自己的考量了,還有為了避開車道上有建物的風水問題,車道應該可能會開在站前西站一邊
從私有中庭下方進出.
既然產品定位已經很清楚是"精品飯店宅",那的確如att大的建議一樣,可以加分的公設設計都
是禾林團隊要思考的重點項目,但是有時候理想跟麵包有衝突時,就要看禾林團隊是否可以堅持
住自己的設計理念而不在只是在商言商的考量了,畢竟從目前的賣價來看,全案的價格區間會落
在38~43萬的成交區間,可以議價的空間似乎不大,這樣全案均價會落在40.5~41萬之間,以單
價來看不低,總價帶來看因為是帶單車位,所以相對不會因為車位數量而造成總價的負擔,至於att
大提到的停車位不足的問題,可能暫時沒有甚麼太好的方法,只是將來會來住在這樣精品飯店宅
的族群,我想擁有一車的機率高一點,坐高鐵捷運的族群可能居多.
以上都是小弟作夢夢到的~8/10禾林RichOne正式開賣可以下訂優先議價權(只收一順),正式接
待中心(預計10月底~11/中這個區間吧)好了才會以訂單來開放議價,所以真正的成交價出爐還得
等一等嚕~
p.s. 小弟夢見的禾林RichOne外觀應該會跟傳統的中悅設計完全不一樣,是比較現代感的設計,
是真的很像飯店啦哈哈~
加上新聯陽團隊親切的笑臉其他資料至今都沒有在高鐵接待中心被看到過,當然禾林的政策急
轉彎從大坪數豪宅規劃設計一口氣改變成全案小坪數的精品飯店宅是造就新聯陽團隊到現在臉
越笑越僵的主因QQ,所以各位鄉民如果8/10以後到高鐵車站的接待中心,如果還有資料不齊全
或不滿意的地方,就不要太為難新聯陽團隊了~在小弟的眼裡,他們現在的日子可是比當年接聯上
世界的美學還要苦悶好幾倍的QQ~當年的美學至少建案資料還算齊全,只差沒有價目表,等待的
日子雖苦,但是至少還有東西可以討論跟比較.
熬了一個多月的空窗期,終於在8/10也要正式上場了,各位鄉民接下來有興趣去預訂禾林RichOne
的話,小弟倒是有幾項建議給大家,如下 :
a. 因為8/10是預訂優先議價權(在青埔俗稱白單),要到10月底or11月初才會在正式接待中心啟
用後依預訂的戶別來進行議價的動作(目前是確定每戶只收一順,但是我好奇的是如果有客人
堅持要排2順3順,單兵該如何處置?!),另外提醒大家一件事,選車位8/10也不會開放,一樣要
到議價時再一起選,所以8/10看不到地下三層的規劃圖(也就是車位與車道動線圖還有一些大
小公的部分)是正常的QQ~另外也建議大家問清楚此案的綁約機制為何?(目前大部份的建案是
不給轉單及綁年限約或直接綁交屋),省得投資導向的朋友們有認知上的疑慮,雖然看來此案的
單價應該已經沒有給投資導向的朋友們太多的空間,但是我想在潛銷期時,還是以投資為主的族
群居多,這些人簽不簽約關鍵就在議價時的空間,這一點禾林與新聯陽一定也在觀察中.
b. 選戶別單位時建議先看一下1F平面規劃圖,先確定一下開放式中庭與私有中庭的大小位置,還有
1F公設的種類,大廳進出口在哪?車道進出口在哪?消防通道在哪?接下來應該要詢問一下2XF的
高樓設計,RichOne是否有中繼水箱設計?還有公設裡如果有像att大提到的景觀泳池/SPA池/健
身房...etc,也該確認一下這些公設的所在樓層,還有就是頂樓是否有別的公設規劃或空中花園
之類的也可詢問清楚,接下來也請問清楚公設比到底是多少?因為這會影響到主建物的大小,畢竟
已經是小坪數,公設比的大小又該更重視一點了,還有就是景觀設計與夜晚燈光設計及節能搭配如
何?
c. 再來就是重頭戲了,請仔細看一下你選的樓層平面圖,梯廳與逃生梯的數量及位置與你所選戶別的
距離跟動線,至於每戶的格局規劃圖,先注意一下梁柱的位置(也可詢問一下將來橫樑的位置在哪?
),該戶的採光條件是否足夠?開窗位置要仔細確認一下,雨遮與陽台所佔的坪數比重是多少?至於
view的部分就見仁見智了,可以先看清楚該戶與公七/開放式中庭/私有中庭之間的面向與位置關
係,然後再考慮一下未來建案的可能高度與位置關係,然後有座向考量的買家也可以想想,小弟之前
有說過面公七的坐向其實不優,但是就看個人的考量重點是那些嚕.
d. 另外雖說建材設備也是重點之一,不過8/10大概不需要太期待可以看到清楚的資訊,也許可以詢問
一下新聯陽團隊有哪些主要的建材設備是目前業主提供可以說明的(ex:鋼筋/水泥品牌與磅數,冷
熱水管與排水及供水管是否為不銹鋼材質/樓板厚度與工法/既然是飯店宅那光纖網路是否為FTTH/
鋁門氣密窗品牌與model/廚具品牌與model/衛浴品牌與model/地磚品牌與model/門鎖與玄關門
/是否有變頻冷藏垃圾系統/車道捲門品牌與材質...etc),或說是本案比較引以自豪的社區設計或
有哪些更人性化的設計等等,不過如果新聯陽團隊此時此刻無法清楚回答也無需太為難他們了,因
為這表示應該是業主還未決定~
e. 另外價格的部分8/10新聯陽團隊大概可以提的也只有價格區間(ex: 38~43萬/P),車位價格我猜
8/10應該也不會有,但是價格又是將來是否下訂甚至簽約與否的關鍵因素之一,此案目前的單價價
格區間並不低,有硬是比附近的建案要多上了均價4~6萬的區間,雖說搭配單車位總價帶比較不會更
嚇人,但是小弟認為禾林團隊與新聯陽團隊還是要有更清楚的產品價值與優勢定義,讓鄉民們可以了
解RichOne"憑"甚麼價值這樣的賣價,這一點是小弟一直認為此案最模糊的地方,明明是可以凸顯
的優勢或價值,在此時都要開賣了卻還說不出口,是打算只賣有緣人嗎?!這一點銷售策略是否有需要
檢討的地方,就留給禾林與新聯陽團隊自己去思量了.
f. 最後一點是比較敏感性的話題,雖然現在青埔的航高問題已經確認解禁了,大部份建商的變更建照送
審流程也從這個月開始陸陸續續送審中,建議鄉民也該問清楚禾林RichOne的變更建照送審流程與時
程,預計何時可以拿到變更後建照?!何時簽約?何時動工?工程期預計多長?何時交屋?還有履約保證
機制為何?訂簽動佔總價的比例為何?工程期款分幾期佔總價幾%?交屋款幾%?最後是問自備款幾成?
也許禾林團隊的設計理念提供了很多以居住人為本的設計,也許為了這些理念犧牲了很多在商言商的部份,
但是從目前的資訊來看還感受不出來,這一點就要靜觀其變了等資訊更透明化之後,市場應該會自有評比的.
不過講白了,精品飯店宅的特色不外乎幾個重點,氣派的外觀與大廳設計/豐富又實用的公設規劃/優質的
物業管理/更人性化的格局規劃...etc這些都是可以提升整個社區的質感與價值,就希望禾林團隊該堅持的
都有堅持住,但是該表現出來的優勢與價值也該講清楚,不然在模模糊糊的狀態下一般人的直覺只有一種那
就是RichOne只是一個很高單價的推案,有甚麼特色?!還真的不知道QQ~新聯陽團隊至今也因為資訊短缺
始終還是介紹不了此案的精隨所在,接下來一切就看8/10以後資訊透明化的程度可否展現此案的特色了.
以上, 個人淺見~
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