周遭不少朋友同事,最近陸陸續續都在藝文特區購屋,成交單價約每坪17W,總價約落在八百萬上下,當他們跟我說到這價格時,他們可能注意到我臉上驚訝的表情,覺得他們怎麼會花那麼高的單價去買「大樓」,接著他們都會補一句『反正是自住沒差』,自住真的沒差嗎?
民國74年隨著父母親來到桃園,房價當時屬於低點,在那年代,縣府特區算是桃園最好的地段其中一個,父親和他的朋友都分別用一百多萬的價格在縣府特區買房,父親買巷弄內的透天,他朋友則買公寓大廈,但是過了25年後,按最近房仲網的價格,透天的價格約六百萬,而公寓的價格則為三百萬上下(價格上漲的原因主要是來自於通貨膨脹以及當時為房價的低點),當初用同樣價格買的房子,如今卻是價差三百萬,以過去25年來計算,父親等於是每個月比那朋友多存了一萬(300W除以25年= 12萬/年),每個月一萬塊耶,這可能是很多家庭扣掉生活開支每個月都還存不到的錢。
再舉個例子,民國78年整個股市破萬點,房市處於高點(現在的股市跟房市是否是處於高點,我不知,但確定的是現在是位於相對高點),在那時,縣府特區最高檔的大樓建案是「大華園中園」,那時開價每坪約14-15W(這價格是從長輩那得知),以40坪的來計算外加車位粗估當時價位約為600萬,以600萬的房價,再當時應該可以買到土地四十坪的巷弄透天甚至土地更大的透天,20年後,再按最近房仲網的價格來看,那個大樓建案現在約每坪八萬,粗估房價約400萬,而土地四十坪的巷弄內透天至少有900萬的行情(甚至更高),兩者一來一往,二十年後差距500萬,一個月要存兩萬,20年後才會有500萬(不考慮利息或是投資所得)。
上面的兩個例子,分別是在房價高點和低點買房,所產生的差異性,在低點買,大樓的增值幅度不如透天,在高點買,透天抗跌甚至還有機會漲。夫妻兩個努力上班存錢還房貸,好不容易二十年後,房貸繳清了,認為自已終於有一個完全屬於自己的窩了,殊不知,他們的資產也隨著屋齡折舊不斷的下滑。
『反正都是自住沒差拉』這句話真的是對的嗎?基本上,買房的人大部分都是為了自住不是嗎?或許我們買了大樓,在我們有生之年,我們都不會去處理他,所以不會有損失的感覺,到了下一代,屋齡變老,下一代處理它的時候,心想反正這是父母親留給我的,即使是賠錢賣,也不會有多大的感覺,對他們來說這是額外的資產,在這情況下,損失變無形產生了。
另外,桃園還可以開發的土地到處都是,我實在是看不出來,二十年後,藝文特區有何種優勢可以支撐他的房價,公共交通不方便,也沒啥百貨公司或是電影院,頂多只有路較大條以及生活機能方便的優勢,我們可以看看北桃園生活圈移轉的歷史,從以往的站前特區、縣府特區、東區(清溪國中附近)到大有區(新光三越)到如今的藝文特區、中平特區、龍安特區以及未來可預見的經國特區或是高鐵特區、航空城,都可以發現只要還有地可開發,生活圈就會不斷不斷的轉移,直到哪一天像台北市處於飽和的狀態,大樓的價格才比較不易受到折舊的影響,但是以桃園而言,我相信需要很長很長很長的一段時間,與其如此,為何不直接選擇現有公共交通方便的區域為優先選擇?至少,不用自我催眠說藝文特區以後一定會有百貨公司進駐,捷運站經過(看看現行藝文特區的開發情況,實在很難讓我有這樣的想像)。
在桃園走跳了二十多年,我也曾經在藝文特區買過大樓而所在位置非常之好,離藝文中心不到五十公尺,離黃昏市場不到30公尺,終究我還是把它給賣了,畢竟公共交通實在是不方便,我還是選擇回到火車站附近買透天房子,個人最鍾情的區域是東區(清溪國中附近)那裡走路就可以去逛百貨公司、學區又好、靠山(虎頭山) 、離火車站又近,可惜的是那時並沒有找到我所想要的透天,所以只好轉到火車站附近,而且我相信鐵路高架化,這邊會有不少的改變。
如果板上的各位,想要買透天,小弟我會建議至少地坪要有35坪以上,因為日後要重建需考慮到容積率的問題,以後小孩長大了,也不需要再考慮換屋,即使是三代同堂空間也是足夠的,以後經濟許可時,要重建也不用被建商多撥一層。
(PS:文中所指的透天的是產權獨立,而不是那種社區型別墅)
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10/07 12:00
我會想發表這篇文章用意,是想說如何把我們辛苦賺錢的錢能夠留給下一代,或是讓我們退休後能夠更無後顧之憂,至少有較高的資產價值可以變賣。至於說,地段或是學區或是其他的考量,每個人的考量是不同的,學區的部份,但是如果我沒記錯的話,桃園目前風評較前面的國小是西門國小(英文資優班&音樂班)桃園國小(美術班)東門國小(忘記啥特色班了),至於國中的部份,現在則是桃園國中、...。
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10/07 13:56
謝謝各位的指教!
試想一下,下面兩種房子超過五百萬的機會較多
1.桃園市內(各地段)屋齡超過25年的大廈(約四十坪)
2. 桃園市內(各地段)屋齡超過25年的老舊透天(土地約三十坪)
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10/08 10:00
用同樣的價格八百萬要在桃園市買到不錯的老舊透天,應該還是有很多的選擇吧!
就像文中所描述的北桃園生活圈移轉的歷史(從以往的站前特區、縣府特區、東區(清溪國中附近)到大有區(新光三越)到如今的藝文特區、中平特區、龍安特區以及未來可預見的經國特區或是高鐵特區、航空城),這裡面最大的獲益者是誰,是建商,只要喊個XX特區,當初取得的低廉土地馬上就可以翻好幾番,你我都隨著建商的腳步置產,我們賺了錢了嗎?或許有,但是這利潤應該是來自於在屋齡還不會很高時,伴隨商圈的興起而進行買賣所產生的,但是如果你的大樓是自住,二三十年後再來賣,會賺到錢嗎?畢竟,這裡不是台北市,桃園還有太多地是可以開發,到時這些藝文特區的大樓逐漸老舊,如果藝文特區又沒有公共交通建設、大型百貨的進駐,再二三十年後是不是變成現在我們眼裡的縣府特區呢?
你有看過建商買桃園住家大樓來囤積嗎?我只有看到他們在養地,既然如此,為啥我們要成為讓他們養地的元兇,用同樣的新大樓的售價去買個透天,至少不用每次買房都被建商剝削,資產也可能較保值並傳給下一代,我們現在買房已經很辛苦了,身為父母的我們,應該也不希望我們的子女又要像我們終其忙碌一生只為了一個窩。

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