大溪埔頂重劃區透天房價討論

因生活圈主要在北二高新店&龍潭一帶，最近在大溪埔頂看了一些新建案及中古屋，
發表一下我的心得，跟版上大大們討論討論：

大溪埔頂重劃區地圖請參閱：
http://www.myhousing.com.tw/BuildQuery/MapSearch-Result.aspx?Area=332

埔頂重劃區立即優勢：
1. 萬坪埔頂公園綠地
2. 近北二高大溪交流道
3. 近66號東西快速道路

埔頂重劃區未來優勢：
1. 桃園捷運綠線可能延伸至該區

埔頂重劃區立即劣勢：
1. 區域內高壓電塔林立(非常多，台電有在地下化，但速度很慢)

埔頂重劃區未來劣勢：
1. 還沒想到

一般新建案初步報價都在10~14萬/坪，中古屋約8~11萬/坪，我們是有看中一個新成屋建案，該建案已銷售1年左右，剩下幾戶，透天別墅，建坪57坪，地坪25坪，幾次議價，還尚未下訂，空屋報價由630萬down至530萬，換算成W/P為11.05 down至 9.3

我個人評估埔頂地區建商土地取得成本為6~8萬/坪，營造成本為3~3.5萬/坪，以最大值計算，8*25+3.5*57，得出該戶成本約為400萬。
聽說：北區建商銷售成交定價=總成本+15%銷售+20%利潤=540萬
我評估畢竟建商也銷售一年了，剩下的幾戶也是別人選剩下來的尾屋，但我們也不能讓建商了錢，所以還是應該讓建商賺個20%利潤。
以此，我得出400萬+20%=480萬的成交價預測。(約8.42萬/坪)

這是我看房子及查找資料作出來的初步估算，我個人是希望能以此價成交，不知版上大大以為如何？