RichPonPon wrote:
難得週末天氣好早上...(恕刪)
昨天有幸陪同朋友去參加本案的施工說明會
新潤可說是很有心的建商
本案或許是青埔地區第一個在建築設計之初
就將建築外觀與風力發電(RF層那類似9宮格的構造)結合的案例吧!?
算是有利用到本地著名的東北季風威力了XD
一場在古華飯店的說明會~提供茶點飲料也罷了
中餐還辦了約10桌招待
請來建築師,燈光設計師,營造廠,銀行...等各個代表說明
簡報之後也讓住戶自由提問
會後還派接駁車往返高鐵接送...真的是滿週到的
相較於我買"套"房,去看屋還自己帶飲料
果然等級不同還是有差
預計年底前交屋(好像最近很多預售案都是這樣)
屆時再去參觀一下~
已經到了一段落,揚潤營造上個月也已經進行過機電與消防自我檢驗與修繕,明日
苑1期的工務所也正式在上星期拆除了,不過揚潤營造在明日苑1期也有租了一間57
坪的戶別給附近幾期的工地主任住宿之外也當作明日苑1期的臨時工務所,因為接下
來公設點交可以預期管委會跟建設公司+營造還有一段路要走,明日苑1期一共有104
戶住宅3間店面,截至目前為止一共有41戶已經正式入住,其中有21戶住戶,20戶租戶
,領表裝潢的還有8戶,預計兩個月內入住率還會再上升一點,今年底應該很有機會突
破5成的入住率,希望明日苑其它期都陸續交屋後大家都可以為社區的管理與入住率
盡上一份心力嚕,加油吧~
p.s.接下來會慢慢開始同步這個版與"新潤明日苑系列粉絲團"FB的資訊,另外各期
都有開始經營社區的私密社團臉書討論社區大小事,實屬好事嚕,不過明日苑系列這
個大家庭還是很多公開資訊可以討論與分享,歡迎大家一起來提供自己的心得與分享
吧,順便把已經設立私密社團的明日苑推案連結一起貼給大家嚕,屬於這些期的住戶
們也歡迎各自加入吧,優化社區管理品質是每個住戶的使命,一起努力嚕.
新潤明日苑系列粉絲團
新潤明日苑一國品苑
新潤明日苑二國璽苑
新潤明日苑六國庭苑
明日苑七期家族
其他三期/五期/八期不確定是否已經設立臉書私密社團,如果有也歡迎貼上來讓
鄰居們可以各自加入哦,如果還沒設立私密社團,建議找個熱心的住戶來開第一槍嚕.
售屋的鄰居們在問該怎麼自己驗屋又該注意哪些項目跟細節,小弟也是第一次買
預售屋,然後去年底剛經歷過明日苑第一期國品苑的驗屋與交屋程序,我把我自己
的經驗跟心得分享一下好了,如果覺得有幫助的鄰居們就不妨參考參考嚕,另外在
這裡也提醒一下大家,其實驗屋不僅僅只是驗屋當天的檢驗重要,應該要在可以進
入屋內查看房子的時候就要默默地開始了,每次去看房子時就把已經可以檢視的項
目看一遍,也要開始把已經看到的問題點拍照留存並紀錄做表格,記得帶一捲有色
的醫療膠帶或是有顏色的標籤貼紙把問題點先貼上,這除了提醒自己之外,也可以
提醒營造工班,雖然還沒開始驗屋,但是已經有需要注意的問題點了,過程中也要跟
業務部窗口還有工班負責人保持良好的互動,等到正式驗屋的那一天就會很有效率
也不會花太多時間(ex:<=2個小時,雖然我驗了快4.5個小時QQ~),而且該驗的項目
都有被驗到,所以驗屋其實蠻累人又花時間的哦,但是做好萬全準備也是對自己負
責任的表現嚕,畢竟一間房子可能是一生的積蓄才買得到,豈可等閒視之.
驗屋流程第一篇 : 檢視預售屋合約與準備客變資料
1. 把預售屋合約內的"建材設備說明"裡,特別針對各戶室內標準建材的部份重新複
習一下並且影印出來準備,至於公領域的部份不是目前該關心的重點,所以先focus在
自己的屋況上頭吧,另外照明日苑的客變流程,不論有無客變,新潤都會提供一份"建
材選配表",這一份資料也要複習和準備好,如果當初有在接待中心拍照過建材樣品或
樣品屋狀態的照片也可以先整理一下存在同一個目錄方便用手機或平板查閱,至於當
初接待中心沒有樣品屋的期別,這一段可以跳過,有機會進入房子時,這一些大項的建
材設備就可以開始查驗品牌+型號+外觀顏色樣式是否正確了.工務所也會有大部份的
建材樣品可以比對,沒有的也可以詢問工班,有些設備(ex:玄關大門電子鎖/CCTV對講
系統/暖風機...etc)可以自己上網下載說明書先認識一下設備功能,驗屋當天就可以
把基本功能項目快速有效率地測試一遍.
2. 如果有進行過客變尤其是帶設計師客變的戶別,當初的客變後的資料如室內平面格
局尺寸圖/燈具迴路配置圖/水電與冷氣管線配置圖/插座弱電配置圖...etc資料都要
準備好,如果有進行過設計師客變的戶別到時候也建議初驗當天請設計師一起到場幫忙
一起檢驗有被客變的部份是否全部正確,另外除非真的有錯誤,不然複驗時設計師就不
需要在場了,沒有做客變的戶別,上述為客變的原始資料也要準備好,因為驗屋時還是會
用到,只是驗屋當天會比有客變的戶別要相對省時跟容易嚕,特別提醒一下有進行過客
變的戶別,要把當初客變後的"工程變更設計追加減款明細表"跟客變後的上述資料再做
一次比對以確認客變後的資料無誤,順便複習一下,這樣自己或是設計師初驗當天就可
以更有效率哦.
下一篇準備中.....
1. 驗屋表單大同小異,建設公司和營造工班也會準備一份制式的"驗屋設備點交單"
這一份不外乎是底下幾個驗屋要檢驗的大項目:
a.玄關 : 玄關門扇/玄關門鎖/消防灑水設備/電源總開關箱/資訊整合箱/電視對講
系統/其他.
b.室內 : 地坪飾材/油漆/浴室地壁磚/浴室天花板/廚房地壁磚/廚房天花板/鋁門窗
+紗窗/其他.
c.電 : 插座測試/緊急插座/開關測試/緊急求救按鈕/電視/電話/網路測試.
d.水(給水+排水測試) : 主浴/客浴/廚房/後陽台/前陽台
e.冷氣排水測試.
f.廚房 : 廚具設備+配件/偵煙感知器/瓦斯感知器/其他.
g.主浴 : 馬桶/門盆+龍頭+檯面/淋浴門+淋浴龍頭/浴缸+龍頭/暖風機.
h.客浴 : 馬桶/面盆+龍頭+檯面/淋浴門+淋浴龍頭/排風機.
i.後陽台 : 三合一通風門/地壁磚/燈具/曬衣架.
j.前陽台 : 地壁磚/燈具/其他.
k.地下室 : 停車位/電錶/水錶.
2.底下是網路上熱心的鄉民提供過參考用的驗屋表單,我用過覺得相對算實用的,由於粉
絲團無法上傳檔案,所以我把這幾個驗屋表單上傳到mobile01上頭,建議大家去下載後
可以先研讀並了解一下每個測試項的細項之後,在初驗之前如有機會進到屋子裡查看時
,就可以開始自我大略測試一些已經可以測試的項目,這樣可以提升初驗當天的驗屋效
率,提早發現的大項問題也可以跟工班溝通在初驗前能被解決最好.
7大驗屋檢查表: 201509/mobile01-50eefe6a41121cf90c6d63782ba5f53a.zip
驗屋查核表: 201509/mobile01-af41e1db6317d81e22df008586d7e125.zip
驗屋_CheckList: 201509/mobile01-1753a1c0b037f73a10db34a74596f073.zip
3.驗屋工具大家也可以先參考上述驗屋表單內的介紹,除了前一篇提到的室內平面格局尺
寸圖/燈具迴路配置圖/水電與冷氣管線配置圖/插座弱電配置圖...etc資料要記得帶上
之外,也要去跟工班要一下配電盤線路圖+負載表,在初驗之前要先徹底了解一下自己家
的配電盤開關和可能的負載表設計,這對初驗當天的所有電氣測試會很有幫助,記得要帶
2支傘頂是木製頭的雨傘,這是用來敲地專用的,不用真的拿10元硬幣或長柄的起子把手
敲地磚,雨傘敲地磚簡單多了也不會閃到腰QQ~哈,工程用捲尺/相機或手機/筆數支+筆記
本/合約建材設備說明影本/客變時建材選配表/空的大小寶特瓶各一個/小凳子或小椅子
可以站上去的那種/長柄的起子(敲壁磚用)/小手電筒(查看浴室天花板用)/有色醫療用
膠帶或標籤紙(標示問題用),基本上小夜燈在明日苑一期驗屋時工班有準備一整袋,所以
無須帶三用電表.然後水電承包商也會準備HUB+網路結點測試器以及自製電話線短路蜂鳴
器,其他就是比較專業的儀器了,例如:雷射水平墨線儀/雷射尺寸量測器...etc,有設計客
變的戶別可以把室內格局尺寸這個測試項目交給設計師負責,因為設計師有雷射尺寸量測
器,設計師也要確保這個項目有做對,因為會影響之後的裝潢.
4.一般初驗當天建設公司會有個業務代表,營造工班會至少1~2名主任,水電承包商可能會
數位協助做水電測試,初驗要驗的項目不少,建議客戶初驗不要只有一個人到場,至少需
要多帶1~2名幫手最好,然後可以根據上述的驗屋表單項目先討論分工,這樣初驗當天就
會很有效率,電氣測試以及冷氣排水側是的部份可以由一個人負責跟水電承包商一起完
成測試,網路結點/電話孔/電視/冷氣排水孔/燈具迴路/配電盤開關+插座迴路/暖風機/
排風機/免治馬桶座/所有的龍頭+淋浴龍頭...etc這些在場的水電承包商人員會協助測
試,其他項目可以先由另一個人負責先挑選一個大項例如:所有的門+窗+地磚+壁磚檢查,
然後在各自都告一段落後再來進行其他項目的測試,排水坡度與防水測試有點小複雜也
需要時間觀察,可以在測試完所有龍頭後將衛浴面盆及浴缸放水標示刻度,最後快要驗完
屋再回頭去察看即可.
最後一篇準備中...
1.假設參與驗屋的親友至少兩人的情況下,建議其中一人就直接從屋內的電氣測試
開始動作,另外一人可以先把主浴面盆/客浴面盆/主浴浴缸放水(1/3水位應該就
足夠)並用鉛筆或膠帶標示水位,然後就可以先從門+窗+地壁磚的測試開始動作,就
照著驗屋表單上的細項動作去check就行了,地磚與壁磚的驗屋標準一般是以四角
+中心的空心程度來判斷,工班會以有三點正常就正常,但是如果空心範圍較大時
,還是請工班要修繕比較保險,不過以我的經驗來看,我家全室也只有一塊地磚有
一角是空心,但是我還是請工班切縫補益膠泥+抹縫讓空心消失,壁磚則是沒測出
有任何空心的情況,貼磚品質還不錯,至於地磚花色的差異我也沒有發現有問題,
油漆一般是依照一底二度的施工法為標準,也就是批土打底+磨砂一次為一底,底
漆+面漆各漆一次就是二度,這油漆漆得好不好判斷就見仁見智了,建議是以眼睛
看得出來的明顯瑕疵或問題為主,除非真的太糟不然要求全室重漆也是不太合理
的要求,例如壁面的伸縮細紋,用手電筒照可以看得出來,但是這並不是真的油漆
所造成的issue,這是水泥粉光的時候可能就有的issue嚕.
2.電氣測試一開始就可以把屋內所有的插座都插上小夜燈(記得要把開關打開),
然後第一個動作是把有雙插座的位置小夜燈改插另一個插孔,測試兩個插孔都
是正常給電的狀態,再來就是把插座迴路圖拿出來,把配電盤上標示插座的開關
一個一個照順序去關閉開關後去看看小夜燈是否有對應到插座迴路圖被斷電,燈
具迴路的測試方式也是這樣,就把燈具迴路圖拿出來依樣畫葫蘆即可,冷暖風機
也會有個專用迴路開關,所以可以用遙控器把暖風機打開隨便一個功能(ex:換氣)
後把開關關掉看看暖風機電源是否有被切斷,客浴的排風機通常是跟客浴的照明
開關同一個線路,所以測試燈具迴路時也可以順便測試一下,冷氣室外主機用的
那幾個220V/20A的開關因為沒有實體開關可以測試,所以這一項可以先選擇跳過
,將來安裝冷氣室外主機時可以再行測試,這有問題的機率小,就算真有問題,工班
還是會修繕,另外有個緊急插座是for停電時那地下室的發電機還可以持續供給電
源給冰箱用的,這一項初驗當天不見得可以檢驗完全的功能,因為地下室的發電機
機組不見得已經ready,所以這一項也需要詢問一下工班是否可以進行測試,明日
苑1期的整個配電盤設計還在水準之上,主電流75A,照明與非水區的插座都是NFB
無熔絲開關,其他水區插座都是ELCB開關(漏電斷電器),暖風機/廚房專插/冷氣室
外機開關也都是用ELCB開關,這些開關都是東元牌20A也在水準之上,建物與室內
的電線都是用華新麗華的品牌,這一點也在建材設備合約說明範圍內.
3.網路結點測試用水電承包商的測試儀器很快,一開始就是把弱電箱打開把HUB接上電
源後,把所有的網路線接上HUB,然後就開始到屋內的每個網路結點依序接上網路測
試器,會照順序重複閃過8個綠色的LED燈就算測試成功了,至於電話線結點測試也很
簡單水電承包商也有自製的短路蜂鳴器,一個水電工班人員會在弱電箱照標示圖用起
子或是捏子短路電話線,這時候屋內的對照的電話線孔接上的蜂鳴器就會發出聲響,
電視的部份要看初驗當時社區的數位天線是否已經安裝完畢,假設有的話,那水電承
包商也會帶一台小電視測試每個TV孔是否正常,以上的測試一般都會由水電承包商人
員或是工班直接測試給你看,你只需要專注在測試結果是否正常就行了,接下來水電
承包商或開始拿梯子+接長水管開始測試每個冷氣室內出排水管是否正常排水,工作
陽台那個冷氣室外機排水管也要記得測試排水是否正常,然後會開始測試室內的每個
龍頭是否給水正常,水壓是否適中(低樓層有減壓閥設計,高樓層有加壓馬達設計),大
家要記得試一下那淋浴龍頭的給水與水壓是否正常,那淋浴龍頭的三段式調水功能也
要記得試一下,馬桶的測試不需要真的去水箱點紅藥水啦QQ,那是多此一舉的動作哈,
就簡單沖個水觀察那水箱注水是否正常到9成左右的水位沒有溢水就行了,然後再觀察
一下那馬桶內的水是否有波動,就可以判斷水箱是否有漏水的情況,格一陣子再回頭來
看馬桶座跟地板連接的周圍有無漏水的情況,免治馬桶座的功能測試要真的去使用一
次才知道功能是否正常,但是尷尬的是怕春光外洩哈,這一點可以自行找機會點測試
吧QQ~另外明日苑1期的室內止水閥設計在客衛浴的天花板上方管線,我猜其他幾期的
沒意外應該也是這樣,浴室天花板維修孔打開可以拿手電筒四周看一下有無明顯的
問題,例如:漏水/滲水/電線雜亂...etc.
4.玄關大門電子鎖可以請工班人員拿萬用卡先簡單測試一下開關功能就行了,因為這一
項在交屋當天新潤把所有的感應卡給妳之後才需要完整個測試過,CCTV對講機之前第
一篇有提到建議初驗前先把說明書看一遍,然後初驗當天可以把大項功能都測一遍就
行了,室內的火災感知器/瓦斯偵測器/緊急扣押求生鈕這些只需要確認數量跟位置就
行了這些設備在整個建物拿使照前都做過消防自我檢測,沒過是拿不到使照的,所以
只需要知道室內有哪些?有幾個?在哪個位置?這樣就行了,其他廚具和衛浴設備這些
測試很簡單就照驗屋表單去測試即可,最後的時候再來測試一下每個浴室還有陽台的
排水孔以及排水坡度是否正常,最後測這一項比較不容易把室內給弄髒,最後記得別
忘了要去簡單測試一下車位哦,一般大車位是6X2.5米,小車位是5.75X2.25米,拿工程
捲尺去量測時要以白線的中心點到另一條白線的中心點為標準去量測長寬是否正確,
然後也要把當初的車位平面圖拿出來對一下車位的位置和號碼還有附近的格局柱子跟
公設以及車道動線是否都跟平面圖一樣.
記得每個發現的問題點都要確實的貼上標籤後拍照,也要確定工班的驗屋表單上有記
錄到每一條問題點,然後也要請工班針對這些初驗的問題點畫押一個可能的修繕完成
時間並再通知客戶複驗,初驗完成後回到家我是有用EXCEL表格整理了一份初驗問題點
追蹤list,也會把問題點的描述+照片都整理到這份list,還寄了一份給新潤業務部窗
口和工地主任,用做為下一次複驗的基本資料依據,複驗前也可以仔細想一下初驗是否
有哪些項目不能側的或是沒測到的,都可以準備在複驗時再補測一遍,驗屋大致上就差
不多是這樣嚕,最後祝大家驗屋順利啦~
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