桃園青埔高鐵特區-公七-禾林RichOne (第8頁)

aileen_piggy
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23分

71樓

2014-01-02 12:15

施工期寫長一點很正常吧建議大大可以把現在正在蓋的工地都去看一下上面綠牌寫的完工日
保證看完你就會習以為常了

至於建照DELAY 這個除非是買地時已經含建照買起來不然一般來說真的蠻多案子建照都比預期要晚拿到
聽說桃園縣審核的很嚴格要求很多加上一堆建商都在申請建照所以大家都在排隊要拿建照
另外老實說我覺得工程期長一點好好好慢慢地蓋不要為了趕時程而草率蓋樓
是說建商一般都有養地的壓力所以都會趕在工程期內蓋好交屋收錢入袋

PS:RICH ONE是禾林的第一個住宅案沒錯就因為是第一個所以聽說大老闆非常之龜毛
禾林上一個建案是在桃園市的RICH58 是商辦來著
一樓還出租給勞力士非常之高檔有空可以去藝文特區那繞繞外觀還蠻特別的

我有去看過禾林樣品屋我覺得規劃的還算不錯感覺帶裝潢買比較划算
不過總價真的很高就是了能住這的是另一個層級的了

另外禾林是我參觀所有青埔接待中心裡第一個拿手工餅乾來還有MENU可以點飲料耶
感覺真的有在飯店的FU 而且也因為天氣冷還給了我兩個暖暖包真的有暖到我的心
是說那個價錢還是有讓我清醒了不少就是了哈哈~

007945 wrote:
我相信禾林的設計規劃是用心的但實際上還是不行。沒有建造經驗Lesson Learn 果然是有很
大的進步空間。看看一堆人的抱怨就知道了。

禾林到目前為止什麼都Delay,建照delay ，開工delay，施工期寫1千多天耶，這樣算是快4年了。拜託連最重要的時程都 Delay.? Rich 大一直在提品質，我就想了解，這樣是好的品質嗎? Quality 品質工程是這樣的嗎?五星級? 能有多少期望?打個大問號!

ezs7

ezs7
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72樓

2014-01-02 13:12

雖然0079大對禾林一些小部分有點不滿，但是這也許也代表一個建商老闆對品質的苛求。因為非常嚴謹，希望甚麼都要做到最好，難免就會delay。在者禾林的預約戶願意簽約率也頗高，所謂市場有客戶成交就是行情，禾林還推出裝潢配套方案，我覺得這是很好的另類方式，至少在青埔一堆投機滿滿能省則省訴求低價快速完銷的建案當中，這種方式是絕無僅有的。

如果很想要青商路區域的案子，
其實也有早已經交屋或結構體已經可以看得清清楚楚，價格便宜的紐約線上，佳瑞，國門晶站，一坪三十萬也許可能也有找。
如果想要上市上櫃或形象不差的案子，也有時程清清楚楚的新潤明日系列。
如果非要緊鄰公七不可，也是有力樸棧可以選擇。
當上面這些青商路的建案行情都分別紛紛來到二十八萬（寶佳集團）～三十七萬（力樸面公七高樓）的範圍時，禾林的整體總銷均價一定是會超過三十七萬以上，總不能要求禾林要賣比他們低，然後又要樣樣都比他們好吧？誠如RICH之前文章所言，ＬＥＸＵＳ跟ＴＯＹＯＴＡ同個集團出品的兩個公司，價格也會不同，總不能要求ＬＥＸＵＳ賣ＴＯＹＯＴＡ的價格，這樣的話就不用做生意囉。

007945 wrote:
我相信禾林的設計規劃...(恕刪)

007945

007945
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73樓

2014-01-02 13:17

手工餅乾﹐咖啡一點都不重要。要吃的話外面幾百＄就有。重點是買房﹐不是吃cookie。這跟Sample Room 樣品屋做的再美也沒用。

重要的是價錢﹐時程和品質。一直在講品質﹐我們就來講品質。現在是有什麼品質可以看﹖
Don't talk the talk, but walk the walk.

To E大, 我問你﹐你買Ｌexus 牌車子會一直Delay嗎﹖會什麼都沒有嗎﹖
反過來說, 你買Ｌexus 的車子卻感覺是ＴＯＹＯＴＡ的品質﹐又如何﹖
Let's compare it Apple to Apple. 用５星級的標準來嚴格要求.

好的建商應該是嚴格控管要在時程內完工﹐並兼顧品質﹐這才是５星級。
如果要把青埔其它建案完工期拿來比較﹐那禾林價格也拿來比較啊﹐就是貴人一等啊。

講到裝潢又是另一個問題﹐我是不想帶裝潢。三年後變數太多。
而且這樣總數變一坪貴Ｘ萬﹐一坪要下殺都很難﹐現在坪價還要灌上去。當然﹐每個人要的不同﹐這只是個人想法。

簽約率高對我不代表什麼。有錢人一堆啊﹐買房不眨眼,沒啥奇怪的..
再者﹐也就是有部份客戶沒買。
現在看簽約率不準﹐要一個月後或一個季度後再來看,比較客觀。

老闆龜毛﹐要全部做到好卻容許Delay﹐這邏輯很怪。應該是Total Quality!全部做到好。　
當然﹐我也龜毛﹐我就是屬於要買也很龜毛的客戶.

我是應該不會打口水戰的一直回應。
一分錢一分貨。現在貨對我來說感覺沒那個價值﹐就這樣。

aileen_piggy

aileen_piggy
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74樓

2014-01-02 14:36

其實買房子每個人要求的都不同
對我來說買房子的重點是: 地點, 價錢, 建商
建案地點跟建案的價錢是最主要的關鍵,當然建商也是另一個挑的重點
上市建商對我來說我會覺得比較放心禾林這是第一個住宅案還看不出來售後服務的部份
我也只是去接待中心參觀價錢的部份當然對我來說門檻有點過高
在參觀時一直也有聽到成交的聲音所以如果數字大覺得RICH ONE在你眼裡不值那個價
那麼是可以考慮轉往其他建案像竹風就是一進去所有資料都給你
東西用的也OK 建商也有知名度營造廠也有名氣價錢的部份感覺可議空間較大
數字大不仿也可以考慮考慮青埔空地還那麼多還有很多建案可以挑的
如果急著入住建議找正在蓋的或是新成屋不急著住就慢慢挑個滿意的再買
或者也可轉往其他地方現在整個桃園推案量很大的~

007945 wrote:
一分錢一分貨。現在貨對我來說感覺沒那個價值﹐就這樣。

ezs7

ezs7
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8分

75樓

2014-01-02 16:07

007945 wrote:
好的建商應該是嚴格控管要在時程內完工﹐並兼顧品質﹐這才是５星級。...(恕刪)

大大不妨可考慮仲介那邊的明日苑1/3/5。離禾林通通都在200m的範圍內，坪數有大有小。而且完工的時程，建材，通通都非常清楚，仲介的成交行情價格從29~37萬都有。青埔的案子很多，並不一定要勉強自己，還有很多各種案子可以評估。

去年聯上世界開賣前，也只有代銷才有格局圖，而且客戶也不能把圖帶走，有哪些公設跟建材也還沒Ready，更不用說樣品屋，通通都沒有。在一年前一坪就三十幾萬連議價都沒得議價，不要就馬上下一位，四小時兩百多戶就沒了。當然不可否認的是，那時候也很多人抱怨價格太貴，開賣時資料過於簡陋。但是這種東西就是這樣，成交就是行情，行情就是價格。每個案子都有他的優點跟缺點，重點在於，能不能接受他的優缺點跟價格，若不能接受，不妨換個心情，改看其他案子。

畢竟現在已經進入議價階段，底價都已經有了，也不是您我在這邊罵一罵就會因此變更（這樣對已簽約客情何以堪），當然除了價格以外，其他地方也許可以監督建商爾後在下個案子能更加改進，提升自我。像聯上也改變當初既定的建材，把整個品質給提升，之後的案子也打算先把展示區間都弄好才要正式開賣，這也不失是一個正面的提升。

所謂天涯何處無芳草，何必單戀一枝花？

RichPonPon

RichPonPon
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170分

76樓

2014-01-02 17:10

看來版上不少大大對於預售屋的買賣流程以及預售屋 to 新成屋的過程有點陌生又不甚了解
,還有對於代銷與建商還有營造商之間的責任與關係也沒有很清楚的感覺,小弟去年在青埔也買
了人生中的第一間預售屋,至今在青埔特區的新推案裡,小弟看過的大概也有7~8成了,讓小弟
來分享一些經驗給大家參考一下 :

a. 一般預售屋的買賣流程大略是, 白單(俗稱優先議價權)-->紅單(俗稱優先承購權)-->
審閱合約樣本5天-->完成簽約, 禾林RichOne從2013年8/11號開放下訂優先議價權到2013/12/28
正式開始分批回call第一手預約客(俗稱白單客)到正式接待中心議價與選車位,並轉為正式訂單
與拿回合約樣本審閱期5天,今天2014/1/2是第一批客戶回簽的開始日期,所以禾林RichOne目前
可以定義為正式進入陸續"完成簽約"的階段,至於還未售出的戶別或是2順客將來如果有意購買此案
則是會直接進入正式訂單+審閱合約樣本5天的階段.

b. 動工日期與工程期的計算基本上是建設公司與所以請的營造廠商共同制訂的,而會影響動工日期的
的確建照是主要的因素之一,舉例說明: 小弟2013/4/4正式完成簽約,合約內記載明日苑1會在2013年
的7/30之前動工,然後交屋日期是載明會在2015年10/9號前交屋,也就是800個日曆天,小弟看過很多
建案的合約書,基本上這一塊每一個建商在合約裡寫的動工與交屋日期都是在建設公司與營造廠之間討
論後所設定的"最Safe保護建商日期",但是實際上Run就完全不同了,明日苑1在2013/5/20就正式動
工了,然後新潤也在2013/7/20舉辦了第一次施工說明會,除了詳細說明全案設計理念之外,也會詳細說
建築與結構工法,當然也少不了預定工程進度表,而這個預定工程表才是真正營造廠畫押給建設公司的
預定工程進度日期,所以明日苑1在2014/8/31就預計拿到使照並陸續開始通知客戶準備交屋事宜,這裡
是給各位大大一個簡單的概念,合約上的動工與交屋日期只是參考用的,小弟先前也有提示過大家這不過
就只是建設公司與營造廠保護自己的一個動作而已,實際的動工日期與交屋日期,請以第一次施工說明會
的預訂工程進度為準,以目前各家建商的經驗來看,通常不會提早,但是延後也很少會超過1.5個月,幾乎
準時在預定交屋日期一個月內交屋的建商居多,禾林RichOne則是會分為使照驗屋交屋與含裝潢的第二次
交屋,這一點禾林團隊也會在第一次施工說明會時載明在預定工程進度表裏頭給客戶們參考,禾林RichOne
目前都才剛進入第一天"完成簽約"階段,哪來的時程品質上的問題?這一點小弟就不解了哈~如果說禾林團
隊在第一次施工說明會上請營造商與室內設計團隊畫押的預定工程進度表後,如果工程進度上有嚴重的落後
的話,再來定義這是時程品質上嚴重的問題比較有意義吧~QQ~所以大家要有個簡單的觀念,先弄懂合約上
的工程日期與第一次施工說明會上畫押的預定工程進度表上的日期間的差異,另外合約上的確也會載明
如果逾期動工或交屋時的處罰條款為何,但是目前在青埔小弟倒是還沒看過哪家建商有違約過的QQ~

c. 至於基本的該戶格局平面配置圖/各樓層的平面規劃圖/地下室與車位平面圖...etc紙本圖資小弟也
問過,的確還在製作中應該在未來的兩週內陸續續會完成,將來會補給客戶也會提供給去參觀此建案的新客
戶,目前會以Flash/Power Point...etc電子介紹資料為主,這一點小弟也提醒過禾林與新聯陽團隊的
確會有客戶抱怨這一點,數字大就是其中一個啦哈哈~小弟倒是很習慣看黑白圖資了,新潤之前也是後補過
彩色紙本圖資給小弟過,小弟對這一點要求倒是沒有高,因為拿到也只是遲跟早而已,接待中心並不是沒有
圖資給客戶看,只是暫時沒有給帶走而已,小弟看了一年多的預售推案,藍晒圖都看過QQ~沒甚麼好奇怪的~

d. 以小弟在新潤場子裡挑合約問題的經驗來看,內政部定型化契約裡可以挑的毛病的確是挺多的,小弟
也送了45條問題點給過新潤,新潤能修改的也都修改了,需要在施工說明會才能提供或說明的(ex:工程結構
圖,有詳細的尺寸與樓板厚度,建築工法與鋼筋水泥檢驗標準...etc)小弟也選擇各退一步,因為買房子如果
打從心底信不過這家建商又何必一定要買這一家呢?!對吧QQ~也提醒一下各位大大,的確'看樣品時美麗與否
雖然對含裝潢的客戶來說是重點之一,但是樣品屋裡的格局與已經做上去的建材樣品卻是重點中的重點,上頭
的品牌與樣品都是可以拍照存底的,就拿洗脫烘來看好了,他不是已經就放在28P的樣品屋裡提供拍照了嗎?!
銷售人員在帶小弟看樣品屋時也說得很清楚,B棟有工作陽台的戶別還有A棟是沒有送洗脫烘的QQ~

最後建議各位大大~買房子的不二法門還是多做功課,練觀察力/分析能力更需要練的是跟代銷與建商打交道
與要資訊的能力,一年多前小弟也是甚麼都不懂QQ~現在至少沒有甚麼大小事是可以特別嚇到小弟的哈~最重
要的是每個人對建案的優劣與需求都不同,還是老話一句,再想一下自己買房的動機與需求後,如果還是此地
無銀三百兩,那就謝謝再聯絡換下一家看看~不是?!

RichPonPon

RichPonPon
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170分

77樓

2014-01-12 20:32

目前青埔冷颼颼的市況之下,看來新聯陽的兩案銷況都還算不錯,華固天圓目前的客戶回簽率
應該已經坐7成望8成了,以三個多月的銷售期來看這成績應該也算可圈可點了,另外禾林RichOne
的第一順預約客從2013/08/11開始開放下訂優先議價權到2013/12/28日正式開始議價前,第一
順的預約客就已經突破總戶數的8成多了,2013/12/28到今天1/12已經過了兩個星期,目前第一順
的客戶回簽率看來也不錯,已經差幾戶就要準備突破三位數了,議價完成已經轉成正式訂單的第一順
客戶(含已經簽約的客戶)再家上這兩星期出現的散客也已經議完價正式下訂的也已經突破總戶數的
6成了,這表示近期內準備回簽的準客戶還有2X個,再來新聯陽把第一順的客戶都處理完畢後,就會
陸續開始回call第二順的客戶來議價或是已經有正式訂單的二順客戶來簽約,農曆年後禾林RichOne
會正式進入強銷期,強打建案廣告,建案的大模型還有視聽室也會陸續完成,不過照慣例建案進入強銷
期後的價格就會普遍變更硬一點了,畢竟要開始燒廣告費了,新聯陽華固天圓與禾林RichOne這兩個
接待中心由於進場跟高鐵局承租與議價的時間較晚,所以每月租金是新潤明日苑接待中心(ex:60萬
上下)的兩倍左右,真的很貴QQ~將來RichOne的大模型也要花幾百萬才做得起來,不過目前青埔廣告
費燒最兇的應該還是新潤明日苑居冠吧,竹風航空城將來廣告費應該也很可觀,海悅也是沒在手軟的QQ~

新聯陽今年還有一案就是中華電信光世代建設在青山段領航南路二段的智慧綠能宅,新聯陽雖然在去年
拿下優先承銷權,但是等到光世代正式開賣前,應該還會需要跟光世代談定最後的完銷均價才算確定
,不過高鐵局站前專用區土地目前是以一年一租為主(海悅新潤明日苑案例外,當年海悅有幫高鐵局免
費做站前招商計劃書,所以一口氣好像承租了三年,可以到2015下半年),租金目前年年在漲QQ~不知道
新聯陽會不會繼續承租貴森森的站前專用區(照新聯陽去年進場與高鐵局談承租站前專用區的時間來
推算,這兩個接待中心應該到今年6月左右租約會到期,不過高鐵局應該有保留優先承租權給新聯陽,
畢竟租金這麼好賺QQ~)把禾林RichOne以及華固天圓完銷clean後再接續著年底的光世代推案,這
就看廣告公司的策略考量了,小弟觀察了半年多,新聯陽這家廣告公司的作風都很務實,推案也按部就
班一步一腳印,不會講誇大的話,也不會刻意中傷同業來成就自家的推案,就是規規矩矩的介紹推案,
這一點是實屬難得,比起一天到晚在看衰別人家建案就只說自家建案最好最優質的代銷來看,新聯陽
的公司文化果然是有訓練過的,前陣子也有去"捷寶-目木本"案場參觀過,也實地接觸過璞園廣告代銷,
這家代銷的素質也很不錯,雖然捷寶璞園代銷喊出40~45萬的賣價不二價時,76P/86P的總價帶也是
讓小弟很驚艷,自備要4成,可貸款6成,訂金就要150萬,已經是請投資客退散的陣仗了,不過規規矩
矩賣房子的廣告公司感覺起來氣質就是不一樣,而且全案74戶我看捷寶跟璞園廣告也沒在急沒在怕,
房子蓋好品質高一點燃後慢慢賣,此案也是採邊蓋邊售的方式進行,有興趣的大大們可以親自去參觀
感受一下嚕~像小弟買不起也是喜歡參觀看看嚕哈哈~不過正式開賣應該也是訂在農曆年後了~

aileen_piggy

aileen_piggy
個人積分：23分
文章編號：48202975

23分

78樓

2014-01-13 10:18

捷寶那麼偏遠的地點要賣40-45萬不二價???

那我想禾林這樣也不算貴了 (雖說對比其他附近建案還是很高價)
聯上時代也不用擔心會賣的不好了一橋之隔價錢就對半砍真的是天與地的差別啊...

真心希望捷寶可以賣的好

PS:正在蓋接待中心的八京苑二期不知道要賣多少錢?

RichPonPon wrote:
捷寶璞園代銷喊出40~45萬的賣價不二價時,76P/86P的總價帶也是
讓小弟很驚艷,自備要4成,可貸款6成,訂金就要150萬

RichPonPon

RichPonPon
個人積分：170分
文章編號：48628774

170分

79樓

2014-02-11 17:28

一陣子沒有關懷一下禾林RichOne了,過年期間到現在也陸續賣掉了幾戶,銷況看來也還OK,
預計2/24那一週末附近建案模型與彩色透視圖資就會陸續到位,2月底附近廣告影片與媒體
行銷也要開始了,準備要進入正式強銷期了,目前的銷售成數還是維持年前的6成多,估計進入
強銷期後會有一段爆發期出現,5月底前要破8成應該問題不大,破9成就要更努力加上一些運
氣啦~

最近青埔特區尤其是A18附近這一區有慢慢增溫的感覺出現了,新潤預計3月初也會把明日苑
系列的廣告做一系列的更新打算再度進入強銷期,站前西路二段的橋體等天氣好一些就要進行
灌漿施作了,預計整座橋2月底/3月初就會正式完工,接著就要進行此橋聯通中正東路三段的道
路工程,目前工程單位回報預計會在3月底/4月初完成道路工程,桃園縣政府安排剪綵的速度快
一點的話,也許4月中下旬就有機會開車在這座橋跟路上跑了.

國泰產專區的建照目前正在進行關鍵的承辦人階段,2月底最快,慢的話3月中之前也應該要看到
完成承辦人階段進入建照套圖/繕打/校對階段,等國泰正式動工後,整個青埔特區的溫度就會上升
得更快了,所以今年上半年甚至到第三季結束是建商與代銷最好的機會,也應該是市況最佳的時期
,第四季因為會有七合一選舉的干擾會稍微盤整一下,明年Q1才會延續2014年第三季的氣勢繼續
往上走.

另外最近A18這一區很熱鬧,去年底開賣的RichOne已經銷售6成多也已經調整過一次售價,完銷
均價目標應該還是落在39萬上下的區間(不含裝潢價,att大估的41.X萬含裝潢均價應該挺準的)
宏普光年2的銷況聽說也不錯也已經調價過兩次,我猜目標均價會落在33萬上下,捷寶-目木本銷
況不明,但是也挑戰區域住宅新高價40~45萬,但是成交價應該還需要調整,站前商業區指標案商43
也正式開始進入簽約階段,商44的預估完銷均價也很驚人約48萬上下,高樓層會正式突破50萬大
關QQ~中悅八京苑1期的保留戶價格也是很硬,2012年的完銷均價約36.X萬,看來保留戶也上漲了
2成左右了,想必八京苑2期完銷均價目標也不低,眾所矚目的寶徠花園案建照年前也正式拿到了,
案場的電子錶板與圖資也陸續到位了,近期準備開賣的態勢也已經很明顯,A棟面河265的價格代
銷官方的說法是均價45萬QQ~真有勇氣哈~不過以小弟了解美學的程度,小弟預估此案均價大概會
落在43萬上下區間吧~棟別與樓層價差應該會不小,精華戶應該會先封盤,分三階段調價,力璞棧面
公七的戶別均價大概落在36萬上下,目前新一批代銷人員正在努力的還是後棟38P的單位,有出現
很誘人的廣告戶價格.

跨過站前西路二段的橋之後,第一排水岸邊的聯上時代(美學)與聯上MIT(太璞),接下來重新申起
建照後(非都市計畫區無須都審)預計最快3月下旬或4月初就會開賣了當然這兩案價格會落在2字頭
往中間靠(也許是毛胚狀態),有興趣的大大們也可以仔細計算CP值,畢竟有河景又離青埔特區只有
一橋之隔.

對青埔特區有興趣的大大們,還是建議多看多比較,菜色很多可以選,只要是自己可以負擔規劃又不錯,
地點也還OK的推案都是不錯的選擇嚕, 以上,供大家參考吧~

hsu_style

hsu_style
個人積分：1分
文章編號：48632006

1分

80樓

2014-02-11 21:33

Rich大果然是資深前輩，訊息很多，大家應該很高興。

RichPonPon wrote:
一陣子沒有關懷一下禾...(恕刪)