【經濟日報╱記者 陳美君】 2013.04.09 03:26 am
央行對投資客的房貸緊箍咒「化明為暗」，目的是避免央行政策打垮房市，招致打壓經濟成長的負面觀感。
央行指示公股銀行應帶頭對房價飆漲地區採取管制措施，若能達成抑制房市炒作效果，避免銀行貸款成為投機客的提款機，既可對症下藥，也不會「錯殺無辜」。
走出房貸管制最嚴格的大台北，台中、高雄或桃園這些都會區，房價的異常飆漲現象，都只集中在特定的區域，如台中七期重劃區、高雄美術館一帶，以及桃園八德、南崁、青埔和中正藝文特區等。這些都會區的大多數區域，房價都仍不動如山，面對這種現象，央行若動用全面性的房貸管制措施，恐會錯殺無辜，有過當之虞。另外，台灣經濟雖已步入復甦軌道，但「安倍經濟學」讓日圓重挫，出口產品同疊性高的韓國也加入競貶行列，台灣出口產業大敵當前，財經部會施行政策，多少得考慮對實質經濟的衝擊。
2013-04-10 01:21 中國時報 【沈婉玉／台北報導】
對桃園青埔、南崁等非央行管置地區地區房價「漲太兇」，央行要求各行庫採取「自律審慎措施」，加強對不動產授信風險的控管。近期房貸五大行庫「自律措施」紛紛出爐。
土銀已發函旗下各分行，將桃園八德、南崁（蘆竹）、青埔與中正藝文特區等4個地區納入房貸管制。未來上述4個地區第二戶（投資客）房貸，利率提高半碼，從2.1％至2.3％，提高到2.2％至2.4％；放款成數減一成，從7至8成降至6至7成，並取消寬限期。
台銀及一銀則新增桃園八德、南崁與青埔3個管制區域，沒有將桃園中正藝文特區列入。管制區內的第二戶房貸，利率2％起跳，貸款成數最高7成，沒有寬限期。最快今天台銀及一銀各分行，就會收到最新公文。
華銀及合庫因現有規定已較央行及銀行同業嚴格，所以不會有新的管制措施。
華銀表示，在央行對房貸業務進行管控時，已對全省投資客房貸都祭出緊縮措施。因桃園地區購屋總價較小，貸款成數要求較高，首購族最高貸放成數為7成，利率自2.02％起跳；對投資客第2棟房貸利率要求提高至2.32％，最高成數也控制在6成。
合庫則表示，受限於不動產融資放款占比過高，目前房貸緊縮措施仍未解除，一直進行分區分級總量管制。桃竹苗地區在今年初已瀕臨土建融及房貸接近管控上限，因此目前幾乎已形同「停作」，包括首購族等新承作案件成數多半在6至7成，利率約2.2％。合計房貸及土建融放款，今年首季共減少約300億元。
土銀說，評估桃園八德、南崁（蘆竹）、青埔與中正藝文特區等4個區域的房價及漲幅，與央行管制大台北十三個區域仍有差別，所以此次推出「桃園版」管制措施，利率只有減半碼、放款成數少一成，沒有央行管制措施那麼嚴格。
〔中央社〕為呼應央行理監事會決議，針對桃園八德、青埔、南崁及中正藝文特區等4個區域，台灣銀行及土地銀行決議加強不動產風險控管，嚴控房貸授信。
央行總裁彭淮南於首季理監事會「道德勸說」請各銀行自律，採取審慎措施，加強控管不動產授信風險。
土地銀行表示，已發文給各分行，對同1人名下第二棟房貸，一律提高利率半碼（0.125個百分點），貸款成數降1成，且無寬限期。
台灣銀行指出，已對房市過熱地區總量管制，審慎放貸。台銀不動產放款是對好地區、好建商、好房子等放款。
行庫主管表示，目前公股銀行新承做房貸利率約2.1%至2.3%，若投資客購買桃園特定區域住宅，利率加半碼，房貸利率將升至2.225%至2.425%間。
總價逾5000萬 最高僅能貸5.5成
2013年04月11日
行庫配合房貸緊縮政策，針對桃園地區加碼祭出豪宅限縮條款，遏止房價不合理上漲。資料照片
【陳瑩欣╱台北報導】配合央行特定區域房市緊縮，行庫加碼對豪宅貸款提出限制措施。合庫銀昨發布最新公文，首度針對總價逾5000萬元以上「高價豪宅」放款進行調整，要求桃園青埔、八德、蘆竹3區貸款成數最高不得超過5.5成，利率至少2.25%以上，高於一般案件1碼（0.25個百分點），是首家行庫對豪宅貸款納入管制。
利率拉至2.25%以上
央行去年6月針對全國豪宅納入管制，凡大台北總價8000萬元、其他地區5000萬元豪宅，貸款成數不得超過6成、無寬限期、不能以其他名義增貸的規定後，合庫銀昨發文把桃園3區豪宅貸款成數降至5.5成、利率拉高至2.25%以上。
據透露，昨發至全台290多家分行的公文主要針對桃園蘆竹、八德、青埔地區房貸放款案件予以限縮。這些管制區案件即使是一般房貸放款，3段式利率固定加碼0.63個百分點，加計總利率3段式均不得低於2%，放貸成數減0.5成，最高不得超過7成。
合庫銀行副總謝昌俤指出，桃竹苗地區在年初由於已瀕臨土建融及房貸管控上限，過去受理案件不多，為配合政策，因此提出公文要求分行配合。彰銀昨也發公文，明令對桃園中壢、八德、蘆竹3區房貸，只要是投資客，利率拉高到2%以上，成數最高不得超過7成。
彰銀一銀也祭管制
另外，一銀也針對桃園中壢、八德、蘆竹3區，甚至擴及台中七期和高雄美術館，凡同一名下、買第2棟房子的房貸利率拉高到2%以上，成數也從目前7成5，降為7成。
銀行主管表示，若以1億元高價豪宅估計，禁令發布前、後貸款利息總負擔將落差25萬元。
據透露，包括土銀等特定銀行因不受銀行法72條之2的限令束縛，房貸利率較低，部分業者只好被迫祭出小額信貸和低利房貸聯合搭售的專案搶市，整體不動產貸款利率仍有機會殺破2%。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，土銀針對桃園開第1槍後，也促使各大公營行庫加速跟進，不只針對區域，也限縮特定產品，以目前狀況看來，公股行庫採取「以價制量」態度明確，市場氛圍也可能使民營行庫跟進且房貸放款轉趨保守。
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好房News記者曾鈴雅／綜合報導
捷運宅交通便利、生活機能佳，早己是房市交易的大熱門；近年來隨著台鐵捷運化、高鐵一日生活圈的形成，台鐵、高鐵宅也成為熱門購屋首選。像台鐵樹林、五堵、汐科站，以及高鐵桃園、台中、新竹、高雄等站，周邊房價3年來漲幅都超過3成以上，證明三軌宅增值潛力強，想要聰明購屋，「沿著軌道買」準没錯！
三軌宅交通便利、生活機能佳，增值潛力無窮！（圖／好房雜誌）
三年漲三成 交通挹注房市增值
近幾年，隨著全台多項重大交通建設陸續啟動及完工，周邊的房市也跟著被炒熱起來。以新北市新莊副都心、頭前重劃區為例，受惠於「1高2快3捷」的多項交通利多，預售案房價從每坪20～30萬，漲到每坪60~70，漲勢驚人。
另外，目前房市最火熱的桃園青埔、新竹竹北、板橋新板特區，也是因有高鐵捷運站的加持，使房價翻倍成長。據房仲資料統計，自2009年至2012年，這三區高鐵站周邊房價三年來已分別高漲了41.6%、30.2%、37.9%，漲幅比全台平均兩成來得高。而高鐵南港站雖預計2015年才通車，但附近新案開價幾乎都站上百萬行情，顯示交通建設為房市挹注了強大的增值潛力。
一日生活圈形成 三軌宅半價享都會生活
住在軌道旁邊除了可以享受便利的交通及生活機能，最大的好處就是能夠省下居住在市中心的昂貴房價。以台鐵來說，自從啟動「捷運化」後，便捷度就不斷提升；像汐止與南港中間的汐科站，到南港只要5分鐘，到松山、信義區也只要9分鐘，但房價卻僅為南港的三分之一。還有像樹林站周邊，不僅具有強大的生活機能，到台北車站也只需20分鐘；因此與其買在市中心交通不便的地方，不如移居蛋白區的軌道宅，省下市中心一半的房價，相對划算。
此外，高鐵一日生活圈的形成，也使通勤時間大大縮減，像搭高鐵往來台北及桃園、新竹只需要20~30分鐘，若能夠習慣通勤的問題，就可以省下市中心一半以上的房租及換取較大的空間。據台灣房屋智庫調查，從台北搬到新竹搭高鐵通勤的人口數五年來成長了3~4倍，台北移居桃園的人口也成長了2~3倍，可見沿著軌道買，以通勤費抵房價差，是聰明的住居新選擇。
避開房價高漲區 軌道宅增值潛力大
既然三軌宅周邊房價都漲了，那該怎麼買呢？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議，購買軌道宅的重點在於避開房價己炒得過高的區域，挑選未起漲的區域，增值潛力才大。不過民眾購屋選擇時仍得考量生活機能、通勤費用與時間等問題。
像高鐵桃園青埔站雖然離台北近，但生活機能還不夠方便，若立即入住，可能還得忍耐幾年不便的時間，且公股銀行現在已計畫限縮桃園房貸，所以民眾在購置三軌宅時，仍要仔細盤算各項因素。更多詳盡內容刊登在好房雜誌四月號，即日起在誠品等各大書店上架。
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好房News記者胡智凱／桃園報導
儘管央行沒有出手針對桃園實施信用管制，但底下公股行庫卻來勢洶洶；除了土銀率先發難外，華南銀、彰銀、台銀、合庫也將加入緊縮桃園房市的行列。然而卻有房屋網站評論此舉僅是「象徵」的「預防針」。實際上，民營行庫、外商銀行、壽險、農會等金融機構則樂得出手救援，因為能夠搶到現成的客戶。
住展房屋網認為公股行庫打房僅是「象徵」的「預防針」。圖為桃園青埔高鐵站附近豪宅建案。
（圖／胡智凱攝）
如果去某家餐廳吃飯，發現不僅價格調漲，老闆還對客人挑三揀四，這時一般人會怎麼做？當然是掉頭走人換別家去吃！而同樣的情況也發生在房貸市場。近期土銀率先針對桃園房貸提出緊縮措施，而據自由時報報導，華南銀、彰銀、台銀、合庫等公股行庫也將加入緊縮桃園房市的行列。五大公股行庫聯手打桃園的態勢，可說是殺氣騰騰，民眾前往申請貸款將越來越受到刁難。
然而卻有房屋網站評論此舉恐僅是「象徵」的「預防針」，原因就在於銀行開放民營化、自由化之後，其實民眾的選擇有很多，不一定只有公股行庫才是唯一選擇；反正只要能借到錢、利息夠低就好了，管他錢是從哪裡來。
住展房屋網以大台北地區為例，指出八大行庫不做的生意，反而讓外商銀行、壽險、農會等金融機構，撿到現成的客戶；對於遏止資金橫流是否有效？住展房屋網打了個問號。甚至還評論央行這種「緊中帶鬆」的貨幣政策，已成為各界的「共識」，是房市特殊的資金現象。
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好房News記者林美欣／台北報導
桃園房產出現多頭走勢，引起央行高度關注，一度傳出將對南崁、青埔、八德等熱區出手，要將之列入信用管制區域，最後雖未親自出馬，但要求各大行庫自訂自律規範，以抑制桃園投資客炒房風起，而各大行庫從9日開始陸續祭出管制措施。
房貸龍頭昨(9)日宣布，針對桃園八德、南崁、青埔以及中正藝文特區等四個熱區進行房貸管制措施，包括：
1.名下第二棟以上房貸利率提高半碼(0.125個百分點)，調整之後利率2.23%~2.43%。
2.貸款成數調降1成，現在成數在7~8成，調整之後，最高可貸7成為限。
3.取消寬限期。
繼土銀開響第一槍之後，合庫、彰銀、華南、第一等大型行庫今(10)日陸續跟進，將桃園特定區域列入房貸管控，且皆從利率、成數、寬限期取消下手。其中，這一波緊縮桃園房貸行庫中，唯有彰銀未取消寬限期，但不得超過2年。想在桃園地區置產投資民眾，最好先了解各大行庫的最新措施。
桃園的房市熱度可以從各項調查數據中看出，根據「好房網」的最新調查，五大都會區近2年漲幅最大的就是桃園，高達31.5%。平均房價從2011年的10.8萬/坪，到了2013年已推升達14.2萬/坪，而這還是整個桃園縣的平均價格，熱門區域的房價飆升就當然不只於此。
房市火熱，建商的推案也就順應而出，根據《住展雜誌》日前的調查數據，桃園今年Q1推案量比去年同期成長83%，高達562億元，不但新屋推案開花，中古屋房價也同步推升，相較去年同期房價成長幅度也高達65%，每坪要價20.2萬元。
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記者仝澤蓉／台北報導
打房措施從台北蔓延到桃園，與銀行房貸利率1.9%起跳，壽險業目前還找得到1.86%到1.88%相對低的利率。在一片打房聲中，壽險業房貸相對有競爭力，但擔心引發主管機關注意，生意做得很低調。
行庫打房目標從台北轉移到桃園。（圖／好房資料中心）
中央銀行管制房貸措施從公營行庫著手，土地銀行更率先發難，把房貸管制的觸角延伸到桃園八德、中壢青埔和蘆竹南崁。目前大型銀行除非整批房貸利率可能還有2%以下，其餘房貸利率都在2%以上，至於一般銀行目前房貸利率也都在1.90%-1.95%之間，反而是國泰、新光、南山、富邦等大型壽險公司，對房貸業務較為積極。
房地產業者表示，國泰人壽承辦公教人員築巢優利貸，利率僅1.75%是目前最低的，但不是所有人都具有公教身分，可以貸到這麼低的房貸，不過國泰人壽對於20年期房貸目前利率也僅1.88%，比銀行房貸低，富邦人壽20年期房貸1.86%，新光人壽1.87%，南山人壽1.88%，都算是相當有競爭力的房貸。
壽險房貸可能有利率低、成數高等優點，不過有些壽險公司本身沒有鑑價單位，必須委外鑑價，可能需要2-3個工作天才能知道結果，鑑價結果也可能會影響到貸款成數，銀行因為可以進行信用貸款，成數彈性則會大一些。另外，銀行房貸可能的優點包括利率波動小一些，繳費管道比較多。
房地產業者表示，之前金管會對壽險業祭出禁買令，防止壽險業炒樓，當時不少手上資金充裕的壽險業者把目標瞄準到房貸市場，感覺上去年底壽險房貸比較熱絡，不過近來金管會也緊盯壽險房貸這一塊，壽險業對房貸業務也開始低調起來。
2013-04-11 17:13:50
文／吳品妤
儘管央行尚未對桃園特定地區實施信用管制，但公股行庫近日對桃園市中正特區、八德、高鐵青埔及蘆竹等地區作出金融管制，是否意謂該區漲勢過高，房地產專家、互聯興業執行董事邱太煊認為，雖然公股行庫緊縮放貸「示警」作用明顯，但是民營銀行、外商銀行、壽險不受此限，積極放貸的結果，估計對當地房價影響有限。
邱太煊認為，八德、高鐵青埔地區確實「漲過頭」，特別是青埔地區猛炒機場捷運線和桃園航空城利多行情，包括桃園A18站國泰人壽投資案、A19站的冠德建設投資案後都是吸引投資客進場的重要的推手，使得價格背離市場行情，但生活機能缺乏的情況下，難以吸引自住客進場，未來是否繼續演出上漲行情，或是重蹈之前新莊副都心多數投資客套牢的情況，值得進一步觀察。
但邱太煊認為，隨著今年10月機場捷運線環北站到三重站通車，明年10月三重站到台北站通車，通車後帶來的人潮，有機會吸引有自住客進駐，「投資客套牢的新莊副都心，應該有機會解套」。
如何衡量一個地區是否漲過頭了，邱太煊建議，可以用房地產的替代理論來評估，例如，同樣在捷運沿線，桃園中正藝文特區現在漲到30~40萬，同樣的價格是否有可能在板橋或是中永和買得到，但以府中、亞東醫院新房子都要40幾萬，江子翠新房都要50~60萬，中正藝文特區目前的房價就顯得可以接受。
不同於青埔高鐵特定區以投資客為主，近期同樣買氣十足的淡海新市鎮價格就相對親民，以自住客為主。邱太煊解釋，首購族和投資客兩種不同族群，投資客等級非常多，有職業投資客、菜籃族等，但一般都有喜愛追逐話題的特點。
對於自住客而言，如何避免隨著話題炒作買到漲過頭的地區，邱太煊建議，除了勤於看屋之外，判斷房價是否背離行情，以及分辨買盤究竟是自住或以投資為主，是簡易的方式。◇
【聯合報╱記者鄭國樑／桃園報導】 2013.04.13 04:15 am
桃園青埔等開發區房價節節飆高，議員昨天質詢說「1000萬的房子成了小兒科，5000萬才是『房子』」，房價高到一般雙薪家庭也買不起，他們為小民叫苦，質疑地政局近年調高公告現值、公告地價，促使房價暴漲。
地政局長林學堅喊冤指出，土地公告現值、公告地價調整條件並非單一，都訂有規則，市場交易行情是主因之一，地政局調查後，送交地價評議委員會，和其他條件因素一併討論，委員包括地政士公會等，都是專家，以合議制決定課稅幅度，房地產交易價格不是因為公告現值、公告地價調高才漲，多半是供需問題。
縣議員張肇良、劉茂群、黃傅淑香等人昨天不約而同關心房價高漲問題，指桃園市藝文園區、中壢青埔、南崁、龜山、八德和正在開發的中路、經國都市計畫區，房地產猛漲，到了令人瞠目結舌的地步。
劉茂群表示，八德民眾反映公所周邊的重劃區，現在預售屋1坪要20多萬元，和3、5年前1坪10多萬元就算豪宅的行情比較，漲得實在離譜。黃傅淑香也說，中壢市近百貨商圈的新大樓，開價30萬元，青埔生活機能沒市區好，房價1坪也30萬元以上，非常不合理。
張肇良認為建商用五楊高架、機場捷運、桃園捷運等炒熱買氣，但這些重大建設不是通車時間跳票，就是工程根本還沒動工，房價已經漲到1坪30、40萬元甚至更高，一般夫妻都是上班族的家庭，買40坪的房子要1000多萬元，甚至2000萬元以上，根本買不起，這種挫折感易累積成民怨，縣府不能坐視。
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