https://www.youtube.com/watch?v=9bF0J7b7zyI
桃園 🚩 “漫”跑桃園南崁溪自行車道 11KM | 後花園就是自行車路線 鬧區中的跑道 | 漫跑路線
https://www.youtube.com/watch?v=95B-g_TNTkM
購地價格除以出土容積=未來產品單位成本中土地所佔成本
出土容積這個東西不是那麼絕對的
怎麼說呢？
N大之前所提及是比較普遍的案例
容積的部分
近期容積的法規變化較大大致可分為三個時期
（1）停獎未取消前
（2）未限制容積上限前
（3）目前新照法規有容積上限
這三個時期的法規申請出來的建照大大不同
當然容積完全不同
反映出來產品的售價也會直接反映
以太子馥3來說
要精算他的成本
必須要看到他的建照所設計的實際容積率
才能精算出來
當然
要看到完整的建築圖集並不容易
建物成本
各個地方所算出來的也大大不同
牽涉到所使用建築材料及當時建築材料物價的水準
8萬這個造價數字普遍比較適用於大桃園地區
如果是台北市的造價
遠遠大於這個數字
管銷利潤就是
把產品每坪的土地成本加上造價成本後
得出的一個單位成本
這個單位成本再乘上開發商所要的利潤管銷及風險成本係數後
得出來的值就是產品售價
當然
要交給代銷的廣告公司銷售
代銷會加上代銷成本及利潤後
成為正式的產品售價
當然
不是任何人都會算這些的
大家都會算
建商跟代銷也沒太大空間了
carl12339 wrote:
carl12339 2019-05-11 17:16 25樓
n大 前面提到的計算方式
以下表為例計算土地成本:
舊容積
81.6/4 = 20.4萬 + 8萬(高樓建物成本) + 12.2萬(30%建商預期利潤) + 1.2萬( 4~6% 售屋廣告薪資獎金)= 41.8 萬
新容積
81.6/3.24 = 25.2萬 + 8萬(高樓建物成本) + 14.2萬(30%建商預期利潤) + 1.3萬( 4~6% 售屋廣告薪資獎金)= 48.7 萬
其中的 12.2萬(30%建商預期利潤) 是如何得出來的
請n大 點一下, 小弟實在是轉不出來
桃園市只要自籌 25%
75% 中央支付
這是犒賞輔選第一大功臣概念嗎 ?
新潮流系的阿燦全力挺小英
小英才可以以較高民調省者之姿代表綠營初選
小英賞罰分明
是個好領導
https://www.youtube.com/watch?v=aV8SKluCE6A
元靈是不受時空物質限制，本是觀察、覺知、思辨的觀行照悟體。元靈透過仿生AI的故事敘述來遊戲體驗人間。
老美每次有狀況就想將問題往外拋 , 讓世界一起背鍋 !
太恐怖了 , 偶後世界都是錢 , 房屋.車子.衛生紙.母雞可能都比現金好 !!
反正近幾年都沒通膨問題 , 反擔心通縮 , 老美將大撒幣 , 硬逼大家出來買房.買股.買車.投資.消費 .....
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Fed推出的「殺手級新工具」有哪些？
鉅亨網編譯 羅昀玫 2020/03/24
聯準會QE量化寬鬆無限QE公債MBS房貸抵押證券直接貸款計畫PMCCFSMCCPCPFFETF公司債商業票據融資機制債券過渡性融資資產擔保證券ABS金融危機商業票據融資Fed
週一 (23 日) 聯準會召開本月第三度緊急會議，並火力全開公布一系列前所未有積極市場干預措施，包括無限量化寬鬆 (QE)、新融資計畫和三大借貸機制。
聯準會週一發表聲明寫道：「聯準會將致力於使用全部工具來支持家庭、企業和美國經濟。」
聯準會呼籲：「政府與民間都必須採取積極行動，抑制失業與所得下滑的惡化，在動蕩情勢緩和之後，讓經濟迅速恢復。」
聯準會公布新措施如下：
措施一：無限 QE
聯準會週一宣布暫停上週 7000 億美元購債計畫，購債規模遠超過，QE 將不設上限，寬鬆規模超過金融海嘯時期。本週將購買 3750 億美元美國公債與 2500 億美元房貸抵押證券 (MBS)。
措施二：新融資計畫
聯準會週一推出規模高達 3000 億美元新融資計畫，支持企業主、消費者及企業取得信貸資金。
聯準會還提到，將很快將宣布中小企業直接貸款計畫 (Main Street Business Lending Program)，直接提供貸款給疫情受災企業。
措施三：重磅推出殺手級新工具：PMCCF 與 SMCCP
根據《聯邦儲備法案》，聯準會是不能購買 ETF、公司債等資產，然而，兩項新工具 PMCCF 與 SMCCP 可給出解套。
聯準會與美國財政部合作，成立「特殊目的機構」(SPV)，透過 PMCCF、SMCC 和先前宣布的「商業票據融資機制」(CPFF)，將公司債納入其資產負債表，直接援助美國企業。兩大流動性新機制將於 2020 年 9 月 30 日截止使用。
PMCCF 為一級企業信貸融資工具，可以支持新發債券和貸款融資，目標對象是投資級企業，提供 4 年的過渡性融資。
SMCCP 為二級企業信貸融資工具，主要購買投資級企業發行的二級市場債券，同時購買在美國上市、投資範圍是美國投資級債券的交易所交易基金 (ETF)。
措施四：定期資產支持貸款機制 (TALF)
TALF 向資產擔保證券 (ABS) 發行者提供融資，促進發放信用卡貸款、學貸、車貸，企業信貸有關等消費者債務證券，這是金融危機時期曾使用過的借貸機制。
措施五：擴大商業票據融資機制
為緩解企業信貸狀況，聯準會擴大其商業票據融資計畫，除了調降價格之外，還將高質量的免稅商業票據納入範圍。
華爾街分析
Ameriprise Financial Services 首席經濟學家 Russell Price 表示：「這是 Fed 火箭筒時刻，這是聯準會將不惜一切代價的時刻，向金融市場和投資者發出的一個訊號，表明 Fed 將提供一切必要的流動性，以支撐經濟度過這段時期。」
MUFG Union Bank 首席金融經濟學家 Chris Rupkey 表示：「聯準會政策正轉向更高的方向努力，試圖幫助支撐看似正處於自由落體的經濟… 聯準會不僅成為最後的貸款人，還是最後的買家」
一些市場分析師表示，聯準會這些舉措都無法改變根本性的問題，因為真正的問題不在於流動性，而在於償付能力。失業的人不需要貸款，他們需要的是工作，小型企業不需要貸款，他們需要的是客戶。
政院紓困著手庶民經濟 2020-3-24 政治新聞
最新行政院新紓困方案
個人房貸利率再降1碼 ~ 讓房貸剩下1.5%不到 , 房租連漲近60個月
個人所得稅緩繳1年
信用卡.車貸共降3碼
電信費可緩繳半年
瓦斯費每公斤降5元
企業營收連2月年減15% 水電將優惠紓困
助全民抗疫度難關 !
武漢肺炎疫情嚴峻，行政院今天(24)宣布新一波的加碼紓困方案，額外增加400億讓各部會「移緩濟急」。行政院舉行臨時記者會說明，其中民生最有感的水電瓦斯部分，包括桶裝瓦斯每公斤降價5元，等於20公斤瓦斯桶每桶將省下一百元。
而針對企業部分，連續兩個月營收較去年減少15%的企業，政府也將實施水費折扣5%，不過但每月上限減5千元，從庶民經濟下手，希望讓民眾和企業能挺過疫情難關。
武漢肺炎疫情延燒各行各業叫苦連天收入大受影響
繼第一波紓困600億預算後行政院再加碼推出新一波紓困方案
在個人部分所得稅最長能緩繳一年分期最長3年外
貸款如果有困難也能申請緩繳6個月
配合央行降息1碼
1千萬以內的公股行庫貸款利息再減碼
另外像是信用卡 車貸 信貸等等利率再降2碼等於共降3碼
民眾很有感在電信費能申請緩繳半年
而桶裝瓦斯每公斤降5元
針對連續兩個月營收較去年減少15%的企業水費折扣5%電費則是分區低壓用戶折扣10%高壓用戶部分則是降低契約容量減收基本電費
另外 影響最大的觀光旅館業 民宿業者也都有5到20萬不等的補助
航空業 則有專案融資500億元
行政院新一波加碼紓困方案要顧家庭 護弱勢挺企業 顧產業
https://www.ttv.com.tw/news/view/10903240028200L/579
當然結果就是 ~
" 加油 , 在幫你找合適的房屋 !! " 或 " 更有緣份的房屋還沒出現 , 我會更加努力 "
先處理客戶的失落感 , 在回家
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房市"量先價行"！六都買氣桃園月增36%最熱 低利率加持豪宅也笑了？│非凡財經新聞│20200529
https://www.youtube.com/watch?v=_d8698LdPDo
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