BOSS1230 wrote:
南崁的行情就不是這麼好了。
我的房子在上南崁賣了很久，也還賣不出去。
房仲也都說現在房市很冷。有想買房的在大環境及政府的打房
策略現在也都觀望了。
...(恕刪)
我們15年老社區最近一期實價登錄成交三戶，價格全創新高！上南崁其實已經不錯了⋯
其他同區域其他社區據我所知也差不了多少,就算沒漲也沒有跌的成交, 不相信的話,自己親自去請仲介帶看出價不就知道了嗎? 而且 過完農曆年後,原本房仲認為會冷一陣子的中古屋市場,居然也沒發生
, 都可以自己去求證看看
CoolStanley wrote:
既然有人看, 就繼續寫
Cool大的整理非常值得拜讀，持續追蹤~
Tommy08115558 wrote:
我想買房子~但是買不起
Tommy大愛說笑，您夫妻倆收入，累積頭款很快的。
看幾篇就清楚版上明顯多空交戰，孰為亢龍?孰為潛龍?還是自己進池裡看會準一些。
現在池裡水很清，可以看很久。
emmahsu77 wrote:
我上週才在刊登自售，超過20位仲介希望能委託，我直接拒絕並告知自己賣
emmahsu大說了一個真實:
實價登錄實施至今差不多一年半，真訝異仲介爺兒們以不變應萬變的心法。
真是太有趣了~這樣是要怎麼過冬啊?
另外，實價登錄有很多細節是不揭露的，提醒準買方，
或許成交價佔不到便宜，但仔細去比較，有機會用同樣的價錢買到截然不同的東西喔。
不過小弟在此探討的主要還是整體趨勢
就像台北股市集中市場若小跌20點(或者說0.25%)
並不代表每支股票都跌0.25%, 而是個股有漲有跌後加權平均的結果
所以在盤跌的情況下，有人可以觀察到某些區域已經明顯供過於求開始下跌
而優質地段或社區仍是屹立不搖甚至還能創新高
很可惜的是房市不像股市有個大盤指數可以直接說明漲跌,
每一間房子都是獨一無二的，即使同一個社區也有樓層座向格局裝潢屋況的不同
各家房仲或市調機構雖然有房價統計，但不同的計算方式也會得出不同的結果
所以小弟觀察到的是盤中帶跌，但卻有人會認為是盤堅走勢
這個短期內大概很難有共識
不過, 小弟強調的還是趨勢,
桃園供需狀況已經逆轉, 價格也由上漲變成盤整
未來兩三年供需差距只會繼續快速拉開，這只會有一種結果, 就是房價下修
問題只是在下修多快多深而已
小弟索性把供給和需求一次說清楚
上圖是桃園十多年來的新成屋登記數與新增戶數走勢圖
有人說, 桃園房價長期被低估, 這幾年的飆漲只是還桃園一個公道而已
當然這是新桃園人才會講的話
其實可追溯的桃園第一次房地產飆漲應該是1980年代
那時台灣經濟起飛, 全台房地產飆漲,
到處都是造鎮計畫, 房子猛蓋, 小弟的父母當時也按耐不住買了間透天
最後供過於求, 價格崩盤, 一直套到現在(幸好是自住啦)
經歷數年建商倒閉, 供給減少, 餘屋漸漸去化,
1990年代後期搭著網路世代經濟, 又是一波大飆漲,
(不過這次是以北部為主, 因為南部人口增長緩慢空屋消化太慢)
當時桃園是以號稱桃園的天母--大有區為首, 還有八百半, 桃林鐵路捷運線等利多
不太寬的大有路兩旁竟然可以密集蓋出這麼多高樓, 可見當時推案盛況
房價最高也飆到二十多萬
不過隨著完工新屋開出, 供給遠遠大過需求, 差距最大的時候可以從圖上看出大概是在2000年左右
所以最後還是崩盤了, 最差的時候幾乎是腰斬的價格(有沒有發現桃園幾個大型爛尾樓都是在這個年分左右?不過這幾年大多數又被重新包裝出售了)
隨後又是好幾年的房價低迷, 利潤太低, 建商推案保守,
一直到金融海嘯來臨, 新成屋量減少到和新增戶數出現黃金交叉, 供需逆轉
此後餘屋快速消化, 終於開始供不應求, 2010年起漲, 2011年加溫, 2012年飆漲, 2013年噴出
當然建商也沒閒著, 看到房價上漲, 這幾年從積極推案到瘋狂推案(可以參考小弟前幾樓的資料)
兩三年後新成屋陸續開出, 到了2013年終於出現另一個交叉
(前一個交叉是黃金交叉, 這個交叉是甚麼交叉就不用多說了)
去年媒體說桃園這兩年的推案量是史上最大, 如果這是真的
那紅色的線後面幾年會以甚麼樣的斜率往上衝, 大概可以自行想像一下
而綠色的線呢?好像沒有甚麼理由會大幅向上(事實上看起來還有點往下)
還是老話一句, 供需才是決定房價的主軸因素, 利多或利空只能是催化劑而已
大概有人在期待桃園房價在這波盤整之後會立刻再反轉向上
我只能說, 會有這麼一天的, 不過是要在房價跌到無利可圖
市場氛圍失望到建商收手不再大量推案後, 另一波高潮才會在不知不覺中到來
這估計又是N年後了
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