青埔&八德大湳 如何抉擇?

billmills2001 wrote:
1. 美術館這種市立(恕刪)

billmills2001 wrote:
國內兩大百貨集團的分(恕刪)

billmills2001 wrote:
國內兩大百貨集團的分(恕刪)

causewaytw1 wrote:
+1
華泰剛開幕那一...(恕刪)

fean9 wrote:
所以你認為八德的廣豐比較好，是因為你喜歡逛家樂福嗎？
八德有什麼建設或設施在台灣是一流的？家樂福樓上就是國賓？
華泰東西好不好買不是你我說的算，看營業額吧！有沒有大於八德的百貨商場
小小的水族館、小小的遊樂園怎麼那麼小，小到八德地那麼大，卻連個小小的水族館都沒蓋。IKEA已經五六年沒逛過了，當然裡面的食物也沒吃過
八德廣豐如果照你所說這麼好，為什麼要賣掉這個金雞母，還是你有什麼內幕消息可以私信，感謝你
八德捷運完工不未來，隔天就好？還是隔年就好？也太未來了吧，不知道鄭市長卸任之前能否完工？
結論就是，你動輒以「這是你的個人想法」來否定，卻又沒有根據，這樣不行啊，加油！Fight !

luaxxx wrote:
1. 很不好意思，我服務的客戶中涵蓋百貨族群，所以包含業績、營運指標、客群分析等數據我都有一定的了解，百貨公司有很大的業績主力是來自頂級客群，單下一筆的帳單大概就是你一年的薪水，而outlet的目標是平民老百姓，所以要拚提袋率促進業績。所以請問你哪來的根據說明華泰的平均客單價比較高? 只憑華泰有比較多精品outlet就下這個結論也太搞笑了吧。

luaxxx wrote:
好不好逛，看人潮和業績就知道，華泰都開幕5年了，哪有購物商場開5年還在新鮮蜜月期的? 百貨業的營運週期你了解嗎? 真的不好逛的話，單十月就近10億營業額是怎麼來的? 財團做投資做商業評估看的都是實際數據，不是看你的親身體驗和你的觀察。吸不吸引人潮也跟面積無關，舉例來說藝文特區的G10貨櫃文創園區面積也很小，投入上千萬、周遭還是已成熟商圈，但根本創不出人流，主辦的青年局灰頭土臉都不敢再講這個案子了。

luaxxx wrote:
2. 清大醫院在青埔外圍當然是安排過的，既能方便享用醫療資源，生活品質又不容易受到醫院的負面影響，就猶如林口A9跟長庚隔了一座交流道、台北榮總跟天母隔了一座磺溪是一樣的道理。至於會展中心、美術館、流行音樂中心等政府投資設施對區域的商業活動、人流、就業的帶動已經是房市SOP，你看不透這層循環我也不勉強。

luaxxx wrote:
3.青埔的人口成長趨勢是逐年增長，不是今年才突然暴增，我認為未來3~5年人口一樣是逐年增加，能夠成交的房價就是市場認定的未來價，所謂的"太未來"是你自己認定的，你的個人意見就是不比市場有代表性。

luaxxx wrote:
4. 台北市本地工作人口低，是因為有一大部分勞動力來自外地，而桃園的勞保人口也低於設籍的勞動人口，這兩者說明桃園有一部份的人口是在外地(主要在台北)工作的，北大和廣豐同在國三沿線，包括台北市、新店、中和、土城的區域客都是重疊客群，主要都仰賴客運+捷運的方式至台北通勤。而板橋的主要客群是台北市，跟新莊、永和、林口比較有重疊性，青埔則有5成是桃園在地區域客，2~3成雙北客，最大的差異就在於會看板橋的族群希望的通勤方式是捷運，而這類人根本不太會關注以高鐵為主要交通模式的青埔，我倒還想問你哪來的根據顯示板橋和青埔比較有可比性?

luaxxx wrote:
綜觀以上，第一，你根本不清楚財團的投資、營運、績效評估主要關注的點是實際數據，只能以外行人憑感覺在判斷"好不好逛"、"因為有精品所以平均客單價高"來下主觀意見。第二，你不瞭解政府或財團投資對區域的產值，C+I+G=Y的概念你可以自己google一下。第三，你也不清楚每個區域的房市需求者關注的是什麼。所以得出的結論就是你的評論皆屬個人主觀意見，但與目前的市場實際情況幾乎都已脫鉤。

billmills2001 wrote:
請問數據呢？桃園二家新光三越、中壢SOGO、桃園遠百的客單價真的比華泰高？麻煩提供了，謝謝。

billmills2001 wrote:
「好不好逛」是消費者感受，你拿人潮和業績來評估？不會很怪嗎？還是因為你服務百貨客戶，所以忘了從消費者角度來看？
舉例來說，新竹巨城的商場和停車場動線都很差，天花板低、裝潢昏暗，畢竟那是老建物了，但是人家營業額破百億。就消費者而言，跟外縣市主要商場一比就知道巨城比較不好逛，但在新竹是不錯（因為也只有兩家），所以營業額高。竹北也要開遠百了，面積比巨城小太多，「人潮」和「營業額」應該輸巨城，但相信規劃會不錯，會比較「好逛」。有看出來你的盲點在哪了嗎？

billmills2001 wrote:
關於清大醫院，我只是更正你「在青埔」的說法，不用想太多。不過清大醫院是在航空城範圍，這個「安排」並不是為了青埔安排。大型醫院這種東西設在捷運站附近會比較方便，又需要土地，那A16的確很合理，在航空城、離青埔不遠，有雙捷運讓北桃南桃都能方便抵達等等。
至於其它設施，都說了其它地方也有差不多的，都會帶動商業活動、人流、就業，大家都知道對房市有益，不過真的不是特別的東西，藝文有總圖、綠線站區好幾個聯開案，都是有帶動效果。還是你覺得青埔的那些東西就是更厲害呢？那恐怕是你個人想法喔（sorry，抄你的說法XD）

billmills2001 wrote:
你說「我認為未來3~5年人口一樣是逐年增加」，請問一下，只要是還OK的地方，桃園哪個地區人口沒有逐年增加？大家都知道，不用你認為。
BTW，「我認為」這三個字是不是就是你說的「是你自己認定的，你的個人意見就是不比市場有代表性」啊？

billmills2001 wrote:
回到北大和廣豐問題，雙北工作者當然會有人來八德＼廣豐住，但比起在桃園本地工作的人，據上述資料是顯著少數（還是你有什麼更精確的資料說八德＼廣豐在桃園是異數？）。
因此，合理推論會買八德＼廣豐的人是桃園本地工作者佔絕對多數，那請問，為什麼你覺得這些人在考慮買房時會把北大列為考量？只有在雙北工作的人才有「覺得北大貴而買廣豐」的這種人吧，拿極少數人的行為做為你「北大是廣豐天花板」、「北大與廣豐TA重疊性高」這些結論的理論支持？老實說蠻弱的。
至於板橋和青埔的可比性，因為在討論的是房價天花板，青埔在桃園房價數一數二，跟藝特互有高下，那藝特的房價顯然也不適合做為青埔的天花板啊。原po在台北工作，那天花板拿新北來比也很合理，而且偉大的、桃園首屈一指的青埔怎麼可以跟新北次級區域比呢？拿板橋來比比較符合地位吧…不知你問這個問題是覺得板橋夠格還是不夠格？

billmills2001 wrote:
結論就是，第一，你根本不懂消費者心理與行為，「好不好逛」竟然可以用營收、績效來評估，而內行人 （假設你是，假設…）犯錯影響更大，要小心喔！第二，你的評論也是個人主觀意見，但比我的更少了資料及合理觀點來支持你的論述，然後一味用「這是你的個人意見」來抗拒你聽不進去的異音，這是你很大的問題，希望你進步，加油喔！