Touaregcayneen wrote:
就了解是已經沒啥樓層...(恕刪)
這位大大真是專業，我也調查很久，略知一二。
kxxxxxxxx wrote:2020-10-18 20:29
Dear nancymy晚安：
1.您對許多建案價格分析及見解，對我來說受益良多，非常感謝。
2.想請教您對同安國小旁，大清卓越建案除地點好及就學方便外，有何缺點及價格分析。
～感恩～
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致k大 ~
@此案區域環境 ~ 超優
1.近總圖書館350m
2.近藝文展演中心450m
3.南平黃昏市場400m
4.同安國小10m
5.中正公園250m
@此案對外交通 ~ 超優
1.最近捷運站 :捷運站550m
2.最近公車站 : 9023往劍潭公車-尊爵飯店站500m
3.最近交流道 :中正北交流道1.6k
但 , 單一狹小出入口且與學校門口緊鄰 , 須注意通勤時間物與上課時間強碰
@此案基地與標的環境 ~ 四面楚歌 , 困中作樂 , 超差
1.地形是類袋地了 , 僅留約6~7米出入口 ,
其餘左被13F高的禮白賞 , 後被23F高的合輝雲門 ,
右被其他人空地停車場 , 前被5F高的同安國小 , 完全包覆
2.業主與建築師規劃與突破
a.走低總價首購族路線 , A棟3房4拼及B棟2~3房6拼 , 避開龜毛挑惕的換屋族
前後棟因棟距.通風.採光與view , 價差會很大 , 10%以上肯定跑不掉
b.採取低建蔽率28.3% , 除拉開棟距外 ,
尚能大樓正面7F以上標的能突破5F高學校(屋頂突出物另算1F) , 而有公園的view , 以疊高房價10%
c.大膽採用精華區小宅高規格內配 , 讓代銷領客賞屋時 , 能聚焦於屋內氣氛 , 而忘卻基地的瑕疵
如 ~ 結構內有戴雲發Alfa safe柱中柱設計及靜音中空樓板，日本工業認證昭和氣密窗、5+5mm LOW-E膠合玻璃。 豪宅專用德國BWT全自動反洗過濾系統加上長庚生技活水系統、3M廚下淨水，打造全戶安心用水。 配備林內廚具、TOTO衛浴、冠軍磁磚、維夫拉克電子鎖、室內安全抗污得利乳膠漆。 頂樓採豪宅專用聚脲防水工法，防水五年延長保固。
@建商口碑信譽 ~
大清建設已蓋近20批房屋的在地建商 , 其中尤以大清盛世.大清圓明園中上規格透天 , 創立口碑 ,
此案提供15年結構保固與防水五年延長保固 , 可見其決心 !
@買賣與使用建議 ~
a.參附近案件成交售價 , 如益展涵玥.禮白賞售價 , 並調整本案個別因素 ,
我自行推估的低標是後棟29.8萬起(就像廣告戶) , 前棟加10% , 中高樓層有公園景的再加10% ,
也就是高標落點約在35.5~36萬 , 裝潢屋與市場價格定錨屋不算在內 !!
b.建議較長期爽爽自住為主 , 不建議短期投資轉賣 ,
因此案缺點是基地且顯而易見 , 特色是講求高配 ,
超不利轉售時由仲介只負責開門看看格局.通風.採光等 ,
而優勢內裝高配無法像代銷一樣有圖表及視頻可完整表達與買方知曉 ,
轉售價格必不如預期 !
希望對你有絲毫幫助
私心.知識.經濟會限制到自己視野
jj789 wrote:
請問經驗豐富的專業大大：
袋地有何影響？出入口是社區所有的。
一般社區也都一個出入口，有些棟別也不臨道路，此與袋地有何不同？
不吝賜教。謝謝您。增廣見聞了。
對建材規格都在合約中有明文，這樣會在轉手時有證明有幫助嗎？
@一般社區也都一個出入口，有些棟別也不臨道路，此與袋地有何不同？
1.光土地買賣價差就很大了 , 且政府依地價線距離 , 稅額也會遞減 , 為何 ?
市場就是最好的老師啊 !
下面有個個案 , 剛好是同公司同樣類袋地 , 名謂"大清掬月" ,
才78戶 , 賣超久的 , 還一案賣到變雙名 , 現在市價也離買價有段距離 .....
那時很多代銷賣到快瘋了 ~
屋主在轉賣時 , 也只能噙著眼淚忍痛賣 !!
2.消防出入道與搬家時出入道及資源回收車.廚餘搬運時 , 得有更多規劃的可能
3.未來重建時土地再利用 , 仍會發生整合問題
4.親友第一次來訪時 , 常找不到門牌
5.氣派與面子
@對建材規格都在合約中有明文，這樣會在轉手時有證明有幫助嗎？
有幫助 , 但有限 ,
因很多仲介生活經驗與知識等因素 , 不甚了解 ,
啥是高級規格(講真的不要不懂亂拉亂扯故障送修就感恩了) ,
故無法確實將各種建材廚具規格 , 確實傳達 ,
即使手把手教給簽約仲介也沒用 ,
因客戶常是同一系統的同事來帶看的 , 同事不會那麼深入了解 ,
而且仲介要看的房屋少則數十棟 , 多則數百棟 , 常亂掉或忘了 .....
再來仲介流動性太大 , 新人要學東西太多 , 不會被告的或影響獎金的 , 不會太在意啦 !
最後是只要有來接手 , 屋主送頂配居多 !
胡扯一通 , 希望增加彼此一丁丁見聞
私心.知識.經濟會限制到自己視野
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