treesun wrote:
親戚正好有富士要賣,...(恕刪)
而老婆朋友在金融風暴買大有可觀總價含車位裝潢才500萬左右,所以會跌嗎? 我看只會往上漲而已!
只是這一波已經漲太多,都算是緊繃了.
至少現在大有區還沒看到3字頭,但對台北客都說便宜便宜,只能說天龍國有錢真好.
mychenr wrote:
土地天量供給但也不可能一朝就能端上台面，田橋仔可沒有這麼笨便宜賣你。
重點還是在，與台北相北，桃園市區外圍的市郊，至少都還有一望無際的"平地"，
相較之下，我台北家附近已經完全滿到爆炸，根本無市區市郊之分，
較新的建案，都蓋到幾公里外毫無機能的山邊去了。
反觀如果哪天桃園真有那樣龐大的住宅需求，
新屋、觀音、中壢、平鎮、龍潭、大園地都還多的是，
代表這些都是"潛在"的供給。
若全部釋出搞重劃區，絕對夠大家玩到民國150年。
mychenr wrote:
你提的上漲數據有可能是因為基隆彰化是落後補漲的關係，而你取的時間軸剛好是他
們的主升段，最好是能至少有五年線形圖比較客觀。
不用看5年，再往前看2年，桃園縣平均漲幅高達79%，完勝全台各地。
但比對今年和去年已經漲不動的幅度，這也代表價格早已超漲到天花板了。
mychenr wrote:
_____________________________________
最近幾個月中路重劃區的土地成交了百億以上，隨便一個二三佰坪土地就足以讓你當
個億元男了，最高還有成交二十幾億的，知隔壁那位人兄所謂的台北有實力的人是
有幾個億，難道你認為桃園的田橋仔和中小企業主都不存在了嗎？
桃園田僑仔的地是用幾甲在算，但也要是你的地落在"目前"有題材的區域內才有意義，
大園在航空城議題拋出來之前，一坪幾千塊沒人要，有地卻也仍需要去幫別人打工的窮光蛋還不是一大堆。
然而等題材拋出來後，受惠最大的，很多其實都不是本來持有土地的地主、田僑仔(雖然地多的晚點賣還是賺了好幾個億)，而是在還沒完全起漲之前，就悄悄跑來獵地、養地的建商和投資客~
像青埔附近，前幾年看到開著雙B去整地除草的，一大堆車牌都是掛台北市(北市車牌06年後就絕版囉!)
可以直接斷定這些人有很大部分是來自台北。
過去台灣因為政、商圈的大老通通集中在台北，台北客相對於在地人，更容易掌握國家計畫、政經動向、資金流向、圈地炒作的一手資訊！
我有個住台中的長輩，幾年前就因社團認識了在台北，打算圈地的房仲投資客而跟著合資在青埔、烏日附近買地，雖然當時已經不是最低點了，但放了幾年後陸續賣掉，百萬存款至今都輕鬆變成億了(可惜當時我剛買房+創業，沒多的現金了!)
因此對於機能根本還沒起來的重劃區，真正靠房地產翻身賺大錢的人~誰在跟你買"住宅"?
有內線消息的都也是買地、屯地、養地，放個2~3年等題材炒熱後，再來幾倍~幾十倍的賺！
就算要買房，也是等地賣出以後換店面，放個幾年等機能起來穩定收租，效益也遠遠超過買"住宅"。
所以重點永遠不是手上"有什麼"牌，而是要判斷"當下"在玩這場遊戲的人是"誰"，
這些"人的結構"才是整個遊戲規則的主導者，最後跑去買房投資的人們，往往才是在幫他們抬轎的！
在炒完幾波地、炒完幾波房，讓房價暴漲後，該拿的、容易拿的利潤早被上述的贏家們拿光了，
接下來"住宅"，最終接手的"玩家結構"，勢必要轉變成真正有自住需求的，區域型"自住客"為主。
房價最終還是要回歸到在地人買的起、負擔的了的合理範圍~
雖然桃園是工業大縣，但工業區的人賺的都是辛苦錢，領的都是死薪水，這年頭科技代工業能賺大錢的基層員工也沒幾個~桃園地區目前就業結構和台北最大的差異在於，缺乏大量的資訊、金融、貿易這類的中高階工作者；因此如果桃園未來幾年還能漲，光靠工業就業人口，長期下來可能撐起25~30W以上的房價嗎?
我認為是非常困難!
而靠台北外來人口呢?
如你所見，趨勢是逐年遞減呀!
且人家就是買不起台北才跑到桃園來呀(像我當年一樣)，能負擔的起的房價了不起就是5~700左右吧~
怎麼可能會去買動輒千萬的鳥籠呢...
那投資出租怎麼樣?
重點還是在就業結構呀!!
桃園地區因缺乏高階工作，
住宅要出租到好價錢是有一定的難度的，
整體超過25~30K可能就已經沒什麼市場了，
工業區就業人口，寧願去買便宜點的中古屋背貸，
也不會願意花那麼多錢租房子。
對於桃園縣再到處蓋動輒千萬的鳥籠宅，還是老話一句，
如果你有錢要自住覺得沒差的可以買，但如果要投資...先等航空城弄起來，
真正出現大量的高階工作者再說吧!
edenchan29 wrote:
老實說扣除投資客跟桃...(恕刪)
water7787 wrote:
你家父若20年前買在大興西路演說家時，今年7-10月成交23-24萬！這就是眼光！就算是當下的大有區也普遍都賺錢，除非買到很怪的屋或是地點有問題。
您說的建案似乎是大樓，20年前桃園流行的應該還是透天別墅吧!
當年他賠錢賣的地點不只一個，賠最多錢的分別在中壢、龍潭、還有高雄市，
龍潭地點最偏~是郊區，但另外兩個還算在市區內。
至於您說的建案，20年前買進單價是多少錢?個位數?
以當時的透天總價格來推估，4房大樓應該還是要花到500萬吧!
等了快20年才開始漲(09年我剛來桃園之前根本沒什麼漲)...
500萬當年放在新北的捷運站預定地附近，買間小店面來收租，
20年下來光收到的租金都不只是翻倍了!
water7787 wrote:
這中間經過網路泡沫、亞洲金融風爆、美國金融風爆......等，房地產不也乖乖都創高！短視者看眼前，有眼光者看長期！要說現在不買以後更便宜？本在哪勒？
金融海嘯前全台灣只有台北在漲，連新北都是在金融海嘯後才有明顯漲幅；
而別忘了在這過程中，房地產可說是經歷了十多年的蕭條。
不可否認房地產有終極保值價值~至少在怎麼崩，其價格一般都不會像股票，有機會變成壁紙，
但也不代表不會有人買在高點！
chou0512 wrote:
不是要抬槓~~只是想用一個老桃園人的想法~
其實你講的桃園這幾個地方新屋、觀音、平鎮、龍潭、大園~
就很像台北的深坑,木柵,萬里,八里等等的感覺~
那些地方沒地嗎???
那為何台北人也不會主要想往那邊去??
這不是一個很有趣的問題嗎???
我住南桃園，所以只是隨便舉了些週邊的例子。
我認為桃園市區和其腹地的先天條件，和台北本質上不太一樣。
深坑、金山、萬里、瑞芳、八里等鄉鎮，雖然也在台北，但基本上因台北盆地結構的關係，
除八里外，是被山區阻隔在市區外的，且這些區域的平地面積又小又破碎，距離北市核心區域又太遠，也缺少在地就業機會，想要建設發展起來並不容易(就如大部分可發展區域被丘陵撕裂的港都基隆，永遠也無法蛻變成大成市)。
但桃園的市區與市郊，則沒這種隔絕性，從最北端的桃園市到南端的楊梅無須翻山越嶺，
尤其整個桃園西半部地形是非常漂亮完整的，真要建設發展和整合，
比起台北要串聯外圍那些零星破碎的區域容易的多。
但一直以來，中央政府不重視，地方政府擺爛，結果就是缺乏有效的產業-都市計畫！
連桃園人等了N百年的桃捷，充其量都只是天龍國的支線附屬品！淪為天龍國人炒房標地!!
(可以去調查一下，所有車站附近從雙北下來的投資客有多少)
chou0512 wrote:
但是舉例到新屋、觀音、平鎮、龍潭、大園~
我就覺得有點誇張了~~~
並不誇張...
觀音去年整年漲幅超過50%，8月統計新屋就漲了79%，龍潭也有33%...
熱錢湧入炒作的氛圍下，有什麼不可能?
奢侈稅+央行限貸令下，這波多頭僅存的炒作氣焰只好往漲最少的地方鑽，
希望把快乾掉的毛巾中剩下的水給擠出來。
您上面提到的八里、萬里早就再漲了(去年)，甚至連暖暖這種小地方都漲了快30%！
連楊梅這種一套幾十年的地方，今年開始都有機會解套了；
但這些區域基礎人口太少，都是淺碟型市場，再過個2~3個月就沒力了。
water7787 wrote:
富士格壁建案達爾菲2...(恕刪)
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