55555Wu wrote:
我保留法律追訴權嚴重...(恕刪)
您好:若不想收到的住戶，麻煩私訊留下您的地址、樓層，下次我們不會再投，感謝
我來跟版主借版簡短分享以下親戚的經驗談和多年來的心得。
1.三句不離法的人只能以法抗衡。快上法院，不要拖。
(法律是生活規範的最低標，對事事都談低標的人怎還能期待什麼團體自律??)
2.所以除了法，不可談情談理談面子。所以任何"落落長"的提案，與法無關一律不予理會。
(比如要辦什麼活動，哪裡打掃需要加強，哪裡擺設不好之類。略過就對了。追著這些搞會中計。記得，不違法就略過)
3.隨著時間，謠言有可能不斷在社區內擴散。速戰，不要拖
(謠言的目的不止是烏賊戰，更可以拉攏其他住戶。
容易攻擊的通常是財務:一開始先談浪費不透明。後面說管理費清潔費都應該降價。
別懷疑，真的可以降價買人心。不違法嘛，搞窮社區大樓不違背哪條法令不是?)
4.管委會成員會很辛苦+辛苦很久，尤其是主委&之後的主委。
(請做好情緒管控，情緒最不利長期抗戰，且容易節外生枝)
5.上法院很冗長，不必在乎輸贏。
(法院是給懂法的人去的地方，如果有建商和物管公司，應多加利用。)
再提醒一次，如果不小心碰到這類的人，除了法規，其他事情不要隨之起舞或討論。
能告的事情多得很，離遠一點。
《 社區討論版 》
轉貼小心職業主委A錢
發起人 Jason
隨著交屋越來越多大家也陸續裝璜準備入住,到時候一定要依照公寓大廈管理條例成立管委會
剛好在其他社區版上看到此篇文章轉貼過來給大家看做為未來成立管委會的參考
(資訊來源：林口葡萄藤)
<<節錄>>
上一次當就完了...所以,住戶可能也要幫忙,一定要注意,財務報表....
另外,即使是區分所有權人同時有居住事實,也是要注意...也曾耳聞桃園某社區,
主委住在社區內同時也是區分所有權人,平時也辦活動,很受住戶愛戴,結果使用的
是五鬼搬運,蠶食鯨吞的方式.....最後賣房子走人後,才被大家發現.....
公寓大廈管理重要價值之一是公共事務資訊的公開透明，公共基金收支管理作業自不例外。
因此如果管理委員會行事正派，除了定期公布公共基金收支狀況外，還應該儘可能提供最大的方便給想要檢核報表憑證的住戶進行查帳。
管理委員會對於要求查帳的住戶，不應該把對方想成是來「亂」的，那是所有利害關係人受法律所保障的基本權利。
即使查帳是一種不信任、不友善的表現，但管理委員會是否在遇到住戶要求查帳時，也該虛心檢討自己為什麼得不到對方的信任？
因此管理委員會應該要努力想辦法方便住戶查帳，而不是該如何讓住戶查帳不方便。
管理委員會應該雍容大度，以君子之心度君子之腹；何必把自己鄰居當成惡人，然後自己也扮演惡人為難對方、增加對方的不方便？
擔任管理委員的人應該堅持自己的善良、正直、誠實、友善，才能獲得大家的尊重信任、建立良好風範表率，進而降低管理組織內部交易成本。
當管理委員會開始詢問、搜集、開會研商如何訂定住戶申請閱覽或影印財務文件管理辦法時，所帶給外界的觀感，會不會被誤會成企圖遮掩些什麼？
是不是希望藉由繁複的程序讓想要查帳的人知難而退？
申請後尚需等待一段時間才能查帳，是不是要利用這段時間把該補的東西趕快補上。與其如此，管理委員會為什麼不把心思放在如何使社區大樓公共事務資訊更加公開透明上面？
管理委員會: 隨時保持即時正確的財務資訊，住戶要查帳、閱覽或索取規約、會議紀錄隨時歡迎。管理做到這種程度，住戶大概也不會有興趣查帳了！
A錢委員手法大公開
1.在第一次區分所有權人會議時就要求變更住戶公約,讓所有權人配偶也能當委員,這時大家千萬不能同意,一定要要求限定是區分所有權人本人才能選委員,因為到時後管委會如有金錢糾紛產生時,委員若是屋主,就可依照法律查封房屋,被A的錢就能追回來,若A錢的人不是屋主,而是其配偶,就沒法查封,所以想當職業委員A錢的人,會想盡辦法要求配偶也能選
2.要選委員的人一定住在本社區,而且要戶籍也登記在本社區,戶籍和本人都一定要住在這的人才能選委員,這是為了防止投資客當我們委員,只有真正的住戶當委員,它才會為本社區的未來而努力,想想看,一個不住在我們社區的人or戶籍不在本社區的人,選委員的目的會是為我們嗎?
3.要求未來管委會一定要多人蓋章才能領錢(主委,副主委,財委,監委),而且一般支出部份都必需經過全體委員表決,重大支出依照公寓大廈管理條例交由區分所有權人會議決定,(管委會無權決定,只能提案)不能由1~2個人蓋章就可把錢領出,而且所有的採購方式都比照政府的採購法流程,用公開招標的方式,找三家以上的廠商,全體委員共同參與決策,不能讓只有少數幾個委員決定,不然就會有委員只找自己認識的廠商,包山包海拿回扣A錢
委員A錢手法大公開(2)
4.想要A錢的管委會,第一步會減少開支,把一般的開支省下,移作其他的用途,一般的做法如下:他們一定先把公共支出省下,假借用為社區省錢的名義,把公設開放時間內該花費的費用都關掉,例如我們大廳門面的水晶弔燈,屋頂的景觀燈,花園內的造景燈,各棟一樓的門燈,電梯燈,大門外的保全燈,停車場的照明燈,他們會一個接著一個的慢慢被關掉,當開放時間內很多的燈都被關掉後,保全用的射影機就跟本照不到,只能照到黑黑一片,最後因為不能發揮做用,壞了也就不維修,至於被省下的錢,那些有計劃會A錢的委員會如何運用呢?分係如下:
管委會會把錢拿去吃喝玩樂的用掉or花在各委員自己身上
手法有下列幾種:
假借幫社區辦聯誼活動,辦些像郊遊,遠足,烤肉活動,還請遊覽車 (因為會幹職業委員的大部份不是一般上班族,而是退休人士or家庭主婦),舉辦活動的時間也只有那些委員自己會去,不但自己去還請一堆它們的親朋好友去,把省下的錢花在自己享樂身上,有些更離譜,自己沒錢請褓姆和家教,用大家的公積金去請,最後和全體住戶說,這是為全社區請的,然後就找一個公設的空房間,說有小孩的家庭可把小孩送過去上課,據公寓大廈管理條例是有限制公積金的使用範圍,以上的都是違法花費,不能核銷,所以社區的財委和監委就非常重要,一定要是懂法律or財務會計的才能嚴格把關,,
http://244.putao.com.tw/putao/listChatReply.do?pageNo=4&post.id=2871
委員A錢手法大公開(3)
5.想要錢的委員們常用的手法就是先把人都換成自己人,想盡辦法搞掉其他反對他的委員,到處和住戶講其他委員的不實壞話,要求以後選其它人,不然就是一直找物業管理公司的麻煩,想盡辦法把原本建商安排給社區,知名優良的物業管理公司換成自己外面喬好,有回扣的小型物業管理公司,這類的公司通常都不專業,請的保全人員大都是沒證照.
保全人員依法都要考執照才能聘用,他們會依法辦事,所以想要A錢委員們會不斷挑惕管理員,然後未經管委會開會同意就換人,,私下要求物業管理公司把不聽它話的人換掉,不斷的換管理員,主任,總幹事,一直換到聽他話的人為止,那些人大都沒證照,這樣職業委員才方便上下其手,
對付方法:
物業管理公司和管委會簽有契約,物業管理公司只能執行管委會要求的事,主委只是管委會的代表人,依法只能代表管委會要求並監督物業管理公司執行會議所決定內容,(會議內容都有會議記錄),主委,少數委員若是越權私下要求物業管理公司執行非管委會會議通過之決策,物業管理公司若不拒絕就執行,若因此造成住戶權益的損失,管委會可依法告發物業管理公司,罰單一張少說20萬以上,所以嚴格要求物業管理公司只能聽命於管委會決議,而非單一委員,此乃杜弊之法,
6.管委會依法只是區分所有權人會議的執行機構,多數社區的管委會經常越權,其實法規都寫的很清楚,有很多的決策都必需經區分所有權人會議決定後才產生法定效律,這時才可執行,撥款,若管委會越權並未將相關決策交由區分所有權人會議決定,撥款的人就必需付上法律責任,作違法濫權決策的人也要將會付上法律責任,法律都有明白記載,所以這時留下法律證據就對全體社區住戶非常重要,那要如何保護全體住戶的權益,杜絕管委會委員違法濫權呢?
第一屆區分所有權人會議就非常重要了,在住戶公約就可要求以後的管委會所有的會議都要強制錄音,錄影存證並備份保留,其中的會議記錄又非常重要,在每次的提案和表決時,都要將所有的人,列表明細,包含哪位提案,哪幾位投同意票,哪幾位投反對票,誰缺習,所有人的人名都寫出來,用記名投票的方式留下法律證據,以示付法律責任,會議記錄都要簽名,備份存檔,只有用如此嚴格的方式管理,社區奉公守法的居民才有保障,想要A錢的職業委員及投資客就無法亂來了
7. 相信用以上嚴格的方法來管理社區,一般奉公守法的住戶決不反對,所有的住戶大家睜大眼看!會反對用這種留下證據方法的人,相信就是另有所圖的人..
揪出黑心主委
2005-04-10
不肖管委會主委抽佣拿回扣、收封口費掩飾公設瑕疵……
住戶該如何自保？ 才不會讓自己的血汗錢被A掉
〔案例〕
楊太太不久前買了一間新成屋，她出席首次舉辦的「區分所有權人會議」，並選出吳先生為主委。
不久後，她陸續從左鄰右舍那裡聽到不利於吳主委的言論，包括向建商收取回扣，及對第4台、網路業者抽佣等，楊太太感到不可思議。
〔記者陸敬民╱專題報導〕購屋民眾一般最怕遇到的就是「黑心建商」，因為這意味著未來若權益受損時將求償無門，殊不知購屋民眾在成為某社區住戶後，還得提防所謂的「黑心主委」暗中「A掉」原本屬於管委會的錢，讓全體社區住戶蒙受損失。
根據建商與代銷業者透露，這類被稱為「黑心主委」的人，其實就是房地產業界常見的「職業主委」，或是經過「高人」指點的業餘客。
這些主委通常對召開「區分所有權人會議」的程序十分嫻熟，對服務住戶也表現得很熱心，對公設點交過程更是經驗老到。
但實際上，天下沒有白吃的午餐，「黑心主委」在博取住戶好感的同時，也在計算著將來的利益。
遊說添換設備 為抽佣
桃園某代銷業者透露，絕大部分「黑心主委」運作的空間在於房屋點交，常見的手法便是大挑公設或園藝的毛病、刁難業者，或突然要求增設許多設施，像是加裝消防設備、監視器材、擴音器，或頂樓、陽台二次施工等。
業者表示，如果上述利益是進到管委會的帳戶，那麼建商頂多摸摸鼻子認了，問題是這些錢有時卻都流向了私人的口袋。
通常遇到這些特別會要求增加各項設施的主委，業者大多心裡有譜，他們會私下打聽這些主委本身或親友是否經營消防、水電、音響、清潔等工程，若業者在公設、園藝方面並沒有缺失時，便做個順水人情，向主委本人或親友採購相關設備，以求儘速完成點交。
掩瑕疵催點交 想撈錢
如果社區公設出現瑕疵，加上順水人情無法滿足主委的要求時，雙方便會坐下來「溝通」，這時業者會要求主委展現「實力」，意即主委必須承諾能說服絕大多數住戶完成點交，並保證不將事情鬧大（見報），業者才會根據主委的「實力」，提出相對應的「封口費」。
業者根據經驗估算，按照程度大小的不同，上述金額約在30萬到50萬元之間。
以上是「黑心主委」與業者之間的關係。
水電網路保全 都能Ａ
「黑心主委」另一個撈錢管道便是抽佣。
新竹某建商便透露，住戶可能並不知道，包括發包電梯或水電維修工程、第四台、社區寬頻網路，甚至採用哪家樓管或保全公司，有經驗的「黑心主委」都有機會上下其手。
業者提醒，住戶平常便應該養成詳閱公告欄的習慣，尤其對於管委會經費收支更應該逐項查閱，並注意管委會主委的特支費是否超乎常理的高，如果過高，就應該加以質疑。
此外，住戶也應留意社區第四台或寬頻網路的收費行情有無過高的現象，也不妨趁水電、第四台或寬頻網路工程人員來家中施工時，打聽一下主委是否有抽佣的情況，畢竟羊毛出在羊身上，主委的佣金其實都是住戶的血汗錢！
住戶自覺 讓運作制度化
〔記者林耀文╱專題報導〕集合住宅社區的運作，如同小型政府，要選出服務熱忱的社區主委帶領管委會運作，除了有賴管委會組織健全與社區章程規定完善外，住戶也必須高度自覺，多參與社區各項運作過程，較不致出現管委會內部派系傾軋，或是遭少數有心人長期把持管委會，影響社區居住品質。
社區能夠選出負責、認真且服務熱忱的主委，對於社區運作發展，確實是好事一樁，但這種人治高度色彩，卻不能保證下一位社區主委，仍能「蕭規曹隨」，因此制度面的規劃完善，更是讓好主委能夠付出最大心力，投入社區運作的強力後盾。
由於社區主委多由管委會成員推舉產生，僅有部分小型社區採住戶直選模式，因此較重視社區發展運作的建商，會在購屋契約內的社區規約草約中，針對管委會運作與組織產生詳定清楚，或是在交屋前主動召開聯誼活動，讓住戶先行相互認識，這種手法有利在正式召開第一次區分所有權人會議時，讓住戶選出較熱心且正派的管理委員，共同推舉出社區主委。
管委會組織章程中，也應定出不適任權責委員罷免辦法，經過管委會或是住戶超過一半以上投下不信任票，即可罷免「惡質主委」，這也能警惕少數「霸佔位子不做事」型的主委，以維持社區運作順暢。
良心主委 社區情感園丁
住戶中有人開診所、旅行社，掛號費、旅遊費就可打折…別懷疑！這樣的好主委真不少
〔記者陳品竹╱台中報導〕在公寓大廈管理條例及住戶規約的雙重約束下，過去「職業主委」或者「萬年主委」、「惡霸主委」，幾乎已很少見到；相反的，這幾年在社區意識、環保意識抬頭下，許多主委透過社區活動或環保運動凝聚了住戶的向心力，找回都市失落的鄰里情誼。
芳鄰公寓大廈管理公司經理黃淑鈴指出，早期由於法規不周全，有所謂的「萬年主委」霸著主委位置不放，藉機徇私，中飽私囊，還有一種「職業主委」，到處買房子當主委，專找建築缺失來向建商敲詐。
但隨著公寓大廈管理條例的實施及住戶規約的訂定，管委會成立必須向當地公所備案，一些「牛鬼蛇神」的主委才漸漸銷聲匿跡。
這幾年因為社區意識及環保意識抬頭，很多主委透過活動，不但凝聚了住戶的向心力，也共享了資源、創造了社區價值。
這些好主委通常都有熱心、授權、慷慨、學習心強的共同特質，感動住戶主動參與，權力一把抓的主委，幾乎對社區很難有貢獻。
例如有些主委，會把整棟社區的人力、資源做調查，在依專長分配工作，或資源整合提供社區運用。
例如有社區開辦書法班、插花班、電腦班，師資都是社區有專長的住戶擔任，或者是與其他社區交換來的「資源」，或者住戶中有人開診所、旅行社，掛號費、旅遊費就可打折等。
在環保方面，整個管委會不吝撥款支援，並在社區住戶大會表揚有功環保住戶，甚至推薦參加政府的模範環保社區、環保人員的評比，讓有貢獻的住戶有榮譽感。
黃淑鈴指出，大樓住宅因為是垂直空間，人與人互動不易，因此最為人詬病的就是沒有人情味，但如果有個熱心主委及管委會，透過公設空間利用及活動的互動，還是可找回農村社會的濃厚鄰里情誼。
五大原則 管委會更健全
◎任期有限、職務輪替
◎主委、財委、監委三權分立
◎重大決議 至少兩成區分所有權人同意
◎住戶規約增列罷免權
◎管理基金盡可能交付信託
〔記者陳品竹╱專題報導〕住宅社區要運作健全，住戶除了可依循政府頒定的公寓大廈管理條例及住戶規約外，透過制度建立健全的管委會也非常重要。
根據台中市建築管理學會理事長黃瑞嘉指出，管委會要建全，只要能掌握5大原則，大概就不會有問題。
包括委員任期有限、職務有換；一般而言，同樣職務由同樣的人擔任久了，因為職務熟了，就有機會找漏洞「A」錢，因此最好的方式就是任期限制，最多連選連任一屆，但所擔任職務必須變更，例如本屆擔任財委的，下屆就算連任委員，也不能再擔任財委。這就像銀行櫃檯要常常換職務，辦理不同業務，避免「熟能生巧」而趁機A錢。
再來就是明確主委、財委、監委三權分立；這三個職務掌握整個社區的財產，絕不能有親戚關係，且要落實印章分掌，每月財報應該給住戶每人一份，每次管委會會議在一星期內就要把會議內容、決議公布周知。
另外，就是重大決議，應該召開區分所有權人會議來決議，過去因為開會的人數要過半，對大型社區而言很難開得成，因此一般都授權管委會，但目前法規降為只要1/5的所有權人出席即可，因此反而要勤開這種會議，避免管委會專斷專為。
修正住戶規約，增列住戶有罷免權的條約，現有官方提供住戶規約範本，區分所有權人對管委會只有選舉權，沒有罷免權；住戶可透過大會訂定對管理委員的罷免權及罷免條件等，可防範不肖委員。管理基金則盡可能信託銀行，可制度性地避免不肖主委或財委弄錢。
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