fb00131734 wrote:
真正的目的是小孩的...(恕刪)
你的需求:
1.目前兩個小孩，老大準備上小一，老二幼稚園要升大班。
2.目前與父親同住一間公寓三房兩廳，老婆希望考慮小孩大了需要一人一間房怕會不夠住。
3.自備款200萬，如果買800萬內的房子有沒有可能。
我的建議:
1.我也是認同前面大大說的反推方式，但是我是推比較遠，以老大上小一為基準線，小孩花費剛好開始較少，最大的時間會在發生在上大學12年後(如果有上補習班或才藝班就另外盤算)，小朋友分房的迫切需要我個人認為是在小學四年級左右(如果都是男生或都是女生或許可以再晚個幾年)，發生在3年後。
2.不知道是否還有其他兄弟姊妹，老人家的房子是買的還是租的，老人家自備的生活費及健康照護費是否夠用。現實很殘酷但是還是要面對，如果有買房子，房貸每月繳，也等於強迫存款。假設真的是假設(惡意理解者不要噴我)，老人家需要看病，大金額或許還可以賣掉老人家房子，小金額(10~20萬)說要賣房子(自己的或老人家的)也說不過去，但是對生活的負擔也不小。如果有買房子，強迫自己存款，如果真的需要用大錢，會先看手上有多少靈活資金來應用(親友認同，也對得起自己)，不會想到要賣房子(不管多孝順畢竟還有老婆孩子的未來要負責，真的到賣房子(自己的)才有辦法負擔時，就要想想另一個課題"放棄急救，給病者保留尊嚴")。
3.如果現在外面租房，如您需求至少也需要三房兩廳，如果要空間大一點，不管租或買也只能找公寓了，租屋約15,000~20,000(591查的)，新屋不用想了，以目標800萬房子全貸(後面會說明)，首購年利率2%計算貸30年，每月29,500，與租屋比較等於每月多負擔14,500~9,500。
4.綜上所述，怎麼買房子:因為要自住，要一直等房價跌再來買，會永遠等不到(畢竟沒有在研究房市，也不是政府官員可以影響政策，個人不專業看法是要短短幾年房價大修正，會造成大眾很大恐慌，而且是以需要不是投資來說，長期大修正也衝擊比較小，因為要換房時，你的賣較便宜，別人也賣較便宜，只是補差額)，如果老人家的房子是買的，可以協調使用他的房子增貸來付頭期款，我個人是覺得不要被每月房貸嚇到，與租屋比較，等於每月多負擔14,500~9,500，這些錢沒存下來也是花掉(看到存款數字越來越多，就會不自覺的3C多買點、大餐多吃幾次、出國多去幾次，這是人性)，身上留點靈活資金，也可以維持生活品質，及因應警急花費。
5.綜上所述，如果是我怎麼處理:如引言大大所說，先與老婆協調看看(未齊家，何以平天下)，如果還可以再等幾年，等真的小孩有空間需要時再搬出去，當然這段時間也別浪費，先建個買房戶頭，每個月就存29,500進去，當作買房基金，三年裡邊找房子，有合意的就可以先買起來，把她租出去，讓別人幫你繳房貸，這個時候，你的定存買房基金就會變成每月14,500~9,500，三年後當小孩有空間需求時再自己住。至於有多餘的錢要不要先付掉一些房貸，我個人是不偏向先付的，就我的觀點與買房比較，租屋比較等於每月多負擔14,500~9,500，每月房貸已經很辛苦了，我會想跟家人一年至少出國一次，或偶而跟朋友喝個小酒，當然還是無法忽視每月實際支出的是近3萬元，看每個人斟酌。
6.p.s當初房貸業務有給我算房貸的excel表格可以算每月房貸裡的利息及本金多少，簡單說以每月三萬為例，其中約1萬元為利息(就是付掉就拿不回來的)，如果出租費用是1.5萬~2萬，三年後房子還是原價可以賣出，等於每月多0.5萬~1萬，一年房子原價賣掉=回收6萬~12萬，三年後多36萬，如果看跌房市，三年房價會跌36/800=4.5%以上，那就不急著買但還是要存買房基金。
fb00131734 wrote:
真正的目的是小孩的...(恕刪)
小弟來點經驗談~
小弟不才~為了買房看了5-6年~
看過的房子不下200間~
從公寓看到透天~從新屋看到中古屋~
在看屋的過程中了解自己的需求~
從估價的過程(本身在銀行上班)學習出價的合理性~
從相關資料的內容發現標的物的差異性與出價的利基點!
最後小弟買的窩雖然不敢說買到最便宜~
但~起碼是買到自認合理的價位!
(起碼進可攻~退可守!市場跌也跌不到當初的買價~市場漲也容易脫手!)
其實針對手頭資金的部分~
其實200略顯少了一點~基本上在300~350可能會比較充裕一點!
(買了房子總該有基本的裝潢+家具吧!)
所以~可以在看房的同時半強迫式逼自己多存一點!
小弟本身是不建議拿長輩的房子增貸當頭期款~
畢竟曾帶的部分還是要還的~這只是增加環款的壓力罷了!
所以~現在要做的是開始做功課~
1.了解自己的買房的需求條件是甚麼?空間?格局?座落?
2.有空閒就上網查看你心目中的區域登錄的價格~
3.電話詢問工作有配合的銀行目前貸款的相關條件!如期間+利率+綁約與否!
4.為了增加頭期款~逐步降低非必需的消費~現在不習慣~等到真買房也不得不習慣!
ps.一點小建議~看屋切忌心急~多看多比較~有時候這間慢了一步~有可能是後面有適合你的在等待著!
另外~公寓雖然較透天來說相對便宜~但畢竟有房屋折舊的問題(透天起碼還有個土地價值)!所以這個可能也是板大需要納入參考的一個部分(如果版大未來有可能換屋的話)!
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