利率的升高或降低也不會是民眾考量是否買房的主要因素
10多年前我在南崁買第一間房 當時利率約7~8% 就算辦勞工貸款也要將近4.7%的利率
但這不影響我買房 因為評估過自己的還款能力是可以承受得住這種利率 投資客也是一樣
所以靠利率來為房市降溫是達不到功效的
至於調高利率會不會造成企業倒閉潮 我想是不至於的
因為利率的調升不會是一次到位 而是緩步的調升
就如同匯率是一樣的道理 企業自然會有辦法去避險
(現在很多台商都是在台灣借錢 然後拿去換成RMB存款)
真正要達到房市降溫避免炒作 主要手段還是要靠稅制
現在就是因為政府沒有有效的稅制手段 炒房的投報率是相對的高
相逢自是有緣
1.你好野了.2.諾貝爾經濟學獎要給你了
如果用股市的角色.張教授是偏向價值投資的分析師.股價高過實際價值太多.就是超漲跟泡沫.但沒人規定.股價高過實際價值就要馬上跌.當然也可以漲.更有可能噴出來個魔鬼的禮物-全面噴出的第5波邪惡波~老手看的心癢癢(也被罵得很慘).新手賺的很爽(因為敢追價)..老手選擇獲利退出遊山玩水眼不見為淨.新手繼續留在場內廝殺的不亦樂乎..但每次行情的反轉.陣亡的都是敢追高罵老手保守的投資新手..
到最後都是老手踏著新手的屍體尋找下次的好投資標的.等4000點.等融資斷頭.等有人想不開.等高檔餐廳沒人光顧.等親戚都在罵上市公司老闆也沒人要玩股票.....等
所以說.不急.10年後再來買房吧..等建商倒閉.等建商財務周轉不靈賣養地.等業務賣高級名車高級包.等有人想不開.等男女業務出來兼差...一堆生活的小細節都可以讓你知道現在是房價的相對高點還是相對低點.
很殘酷卻很真實的投資市場...
我自己的親身經驗:銷售經理(主管喔)開TOYOTA的車.女業務都是騎摩托車來上班.傳這家建商周轉不靈在賣地硬撐.親戚賣房子的業務到處借錢度日.在天龍國叫了幾次外賣.有3個前一份工作都是售屋小姐或在職兼差..所以.2000年我下手買了2間房(我承認8萬8低價那間是爸媽幫忙支助頭款).當時的低率反轉卻不是我考慮重點..去年.我用快多一倍的價錢17.2萬賣給了我的房客(因為他們相信桃園6都的美夢了.我也只好勉為其難千百個不願意含笑成全他們).現在.同區.仲介的售價比我當初賣的還多2成.他們還覺得賺到了.我也很開心他們買的開心..但我也很滿足了.我都只求賣在相對高點.不求賣在最高點.賣錯.不追.等下次的機會..
買家跟賣家是沒有雙贏的.你買到合理價.就是他合理賺.你追高越多.就是他賺暴利越多.這只是經濟學理最基本的消費者剩餘跟生產者剩餘的問題而已....
最後.與期關注利率.還不如觀察一些小細節..現在建案銷售經理個個出入百萬名車.名牌包旁身.新聞說建商年終10幾月跟百萬分紅.與其幹譙說不公平.怎不去想想.這些獎金分紅哪來的?..怎麼還有潘仔跟火山孝子要買房子呢???不懂..
大戶出完貨.就算不升息房價也會跌.大戶貨沒出完.就算升息房價也不會跌.大戶是誰?建商.銷售.跟依傍在旁邊炒屋團...現在這些人不退.就是相對報酬的關係.炒房比較好賺...放銀行沒賺頭.8500點叫他們資金退出房市進股市.他們又不是笨蛋..除非.崩到4000-5000點.不用升息.這些在房市的資金就會進來了
chou0512 wrote:
我不知道這樣算和不合理~~
不考慮太複雜的本利算法~
借款 利率 年 20年利息錢 本金加利息
1000 0.02 20 400 1400
600 0.07 20 840 1440
是不是升息到一定程度後~
就算房價跌了~
最後要給還銀行的錢還是一樣??
這樣升息有用嗎???(恕刪)
本息平均攤還
1000萬 2% 20年 總利息214萬 總還款金額1214萬
600萬 7% 20年 總利息516萬 總還款金額1116萬
但大部分喊空的人說的是4折
400萬 7% 20年 總利息85萬 總還款金額485萬
但跌三成會造成銀行倒閉+擠兌
所以大概跌兩成就差不多了
1000萬 2% 20年 總利息214萬 總還款金額1214萬
800萬 7% 20年 總利息688萬 總還款金額1488萬
但別忘了到時候貸不到6成以上
可能要5成自備款
birdpon wrote:
政府不會那麼笨，現在...(恕刪)
明年就算升息個半碼、一碼，對房貸戶(已購買)的實質影響沒有很大；不會有拋售潮。
但對還沒買房的人可能會考慮「緩出手」的效果，成交議價期會拉更長，總體房價依舊撐在那邊，不會下跌。
不過對於房市有冷卻的效果；尤其是投資客，畢竟台灣人很吃「心理戰」這套的~
不好盤的投資標的，投資客也會縮手。
但是好地點的土地供給是有限的；
明年以後良莠建案在開價上或許差異不大，但實際成交價將會分出高低。
平均成交價下降，代表國民對於房地產實質購買力下降，不代表房地產價格下降。(資金面)
例如說，國內經濟不好、收入難以提高，民眾對於均價一千萬以下的房產交易比例變高。
總成交量減少，代表國民對於房市交易熱度下降，不代表需求面實質下降或價格下降。(房子也會老)
例如說，中長期價格展望有雜音，會讓買房換屋的週期拉長，但住宅的剛性需求依舊不減。
人生沒有幾年可以等待，如果有需求，財務面又承擔的起，看好地點就可以下手。
Location還是房地產的不敗重點~
大家看好宅的眼光都是向上，如果房子本身髒髒舊舊，離市區很遠、就學就業不便的住宅，如果未來房市泡沫價格下跌嚴重，絕對是重災區。
反之，少子化、都市化浪潮下，台灣人還是拼命往市區擠，尤其是好地點；在資金通膨的推波助瀾之下，價格仍然水漲船高。
明年下半年一定會有新的打房政策搭配年底選舉
就像2011年12月三讀通過的實價登錄,當月正好是總統大選
漲了十年後政府認可漲了十年後的這個價格 登陸進來供買方查詢
賣太貴太便宜都隱藏不給看 參考價格就鎖在這區間即可
預料中的利空擦鞋童都知道了 所以好地點不為所動
爛地點會微微下跌 就是降低開價 但不改變願意賣的成交價 這是最後買房的機會了
豪宅課稅 政府認證你真豪宅 身價將再漲
假豪宅降低開價
好不容易熬過交通黑暗期
通車了屋主賺兩成也不會賣
幾年黑暗塞車噪音空汙 店面生意不好 終於要一吐怨氣
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