bennyshu wrote:
住宅土地賣60萬,平均如果蓋10~12層樓,以建蔽率50%計算就好
只計算到建蔽率 沒考慮到容積率..建蔽率是說這塊地你能蓋得多滿
容積率是這塊地內地坪能讓你蓋得多少..
設定某塊地100坪好了，住宅區建地容積率大概200％，就是能讓你蓋200坪
容積率50％ 所以一層樓最多就是50坪，總共四層樓罷了，要蓋到10幾層都是有技巧的
（買道路用地作容積轉移，或是重劃區內捐土地當公園、道路也可）
以現在的法規來說，不是你想蓋得多高就能有多高..
dellwei wrote:
因為只有感覺近幾年房子一直往上墊高價錢，但是不知道應該要如何算合理的新成屋價格？
建商賺的是30%的淨利潤、5-10%的微利潤，或是100%或是100%以上的暴利？？
原則上在桃園推案的建商,
根據之前SC大分享過的經驗以及周邊看到的,
"至少"毛利都抓2~3成"以上",
若低於這個毛利拿寧願不蓋樓,不缺錢就養地,缺錢就賣地
狠一點的高達100%也是有(特例少數).
不管怎麼樣,沒人蓋樓推案純粹成本賣心酸的,除非建商周轉不靈快倒閉才有可能...
建商也是一群生意人組成,跟你我他想法一樣
換個角度想,
假設今天你是賣饅頭的老闆,
花了100元買一個永遠不會過期壞掉的中筋麵粉,
再花50元包括周邊配料水電跟人事費
總共可以做出15個饅頭,一個賣20元,饅頭全部賣光總銷300元
結果景氣不好,
鄉民覺得饅頭太貴了,政府覺得人民過太爽,短期買賣饅頭要課稅...
所以這時候...
一個饅頭只能賣10元,
15個饅頭全部賣光總銷是150元...
我想請問的是...
如果你是饅頭店的老闆,你會...
1.中筋麵粉放著,以後再來做饅頭
2.中筋麵粉賣掉
3.做饅頭,做到手痠,一個還只能賣10元,完全沒賺
==
所謂的合不合理賣價
也是建商會針對此區域進行市場調查...
假設這個區域建商認為推案可以賣三字頭以上
那他買住宅區土地花五六十幾萬就會下手...
對建商來講,開張就是要賺錢的
土地成本當然越低越好...
就算建商土地一坪才買10萬...
但是此區域推案可以賣三十萬/P
他也照樣賣三十萬...
所以去了解建商的成本其實意義不大....
今天如果一個建商在6年前後站取得土地成本一坪才12萬
放到現在想推案了
其實一坪推案賣15萬就賺不少了
但是他會只賣15萬就好嗎?
一定不可能...
他一定會以"目前推案時間該土地在市場"
至於土地成本跟建築成本計算法
那又是另外一門故事了...
最主要還是要看申請多少獎勵容積率
以及建商打算公設的比例跟營造的等級還有坪效比
另外請的建築師跟設計團隊,價碼也不同
像昭楊桃大找的李天鐸,光掛他名字成本就墊高不少
這都會影響成本的差異
我這個人預估都很保守
鳳鳴重劃區這邊我看下來
要是地段好的
到時候推案沒有三字頭也恐怕要二八以上...
若是離鳳鳴車站近的
恐怕成交會三字頭...
才兩年多前後站桃鶯區域討論到翻的"善美館"
現在實際交易都一坪二十幾萬了...
attfdm wrote:
原則上在桃園推案的建...(恕刪)
能看到attfdm大的回覆，首先真的很感謝。
然後把內容看完之後且思考了一下，拿饅頭來回覆一下：
如果有中筋麵粉，會依饅頭可能的的賣價來決定要賣掉中筋麵粉或以後做成饅頭，
但是絕對不會做到死，然後饅頭用成本價賣(原料及加工成本)，除非就是中筋麵粉不好賣，只好做成饅頭用成本賣。(因一般人只買現成的幾個饅頭，不會買一堆中筋麵粉來做饅頭)。
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至於所說的「土地成本」及「建築成本」及一些較需要注意的事項，受教了。
反正建商真的會用市場價來賣，一定做不虧的。
難怪這幾十年用房地產發跡的人，這麼多.. (當然是在太平時代及人口、經濟剛好向上的時代)
再一次的感謝attfdm大，打了這麼多的字解說了這麼多..
我知道的訊息有兩塊地出售:
一塊地50萬/坪,新潤(1290坪)
一塊地45.7萬/坪,海悅國際(594坪)
不知道你們幾位講的60萬/坪的資訊是從何而來??
整個鳳鳴重劃區的相關檔案太大,我只截圖相關法條出來
http://ppt.cc/M~TW
鳳鳴重劃區的限高有18m/24m/27m/36m
36m一般就差不多10~12層樓,(新潤也是推出12層樓建案)
中華民國的法律沒有規定要建敝率"用光光"去蓋!!好嗎!!
假設建敝率50%,建商可以只用25%的建敝率去蓋,
以換取樓層的蓋高(因為高視野好的樓層價格更好)
ex.基地2000坪,建敝率50%,容積率200%
建商可以只用建敝率20%(400坪)去蓋10層樓,容積率是一樣的就行了
沒有規定你非要把建弊率50%給用光光
這樣子dellwei,斯圖亞特,attfdm你們三位了解嗎??
bennyshu wrote:
http://ppt...(恕刪)
基本上能夠了解Benny大所說的不把建蔽率用光的情況，然後蓋到10-12層的大樓.
但是只是想要知道，1坪60萬的鳳鳴重劃區的住宅土地，是否合理？？ 所建出來的大廈售價是否可以支撐住宅土地值60萬的情況！？
至於60萬的鳳鳴住宅土地，是我第一個在這一篇文章中說的。參考的部份是新聞..網址如下
http://blog.sina.com.tw/ewilliam735349/article.php?pbgid=106767&entryid=636367
「台鐵捷運化不僅能縮短通勤時間，也能將精華區、邊陲地帶緊密相連！像是位於桃園縣、新北市交界的「鳳鳴車站」鄰近鳳鳴重劃區，原本區內多仰賴鶯歌車站出入，預計鳳鳴車站於2018年開通後，將改變區內交通習慣，通勤族經由鳳鳴車站，到台北車站只須35分鐘車程！全國不動產鶯歌鶯桃加盟店土開部專案經理簡睿佑分析，鳳鳴車站緊鄰龜山工業區，龐大的就業人口支撐當地房市，周邊的鳳鳴重劃區建地地價近三年上漲二倍，目前成交均價每坪約55-60萬元，預估新建案每坪將上看30萬元，加上捷運三鶯線也將在此設站，後市可期。
當然要漲到多少，和我也沒有太大的關係，只是純粹討論而己。
反正我家己經在鳳鳴對面的國際新城那裡有一間二層樓的房子(土地33坪)了，且還有一個70坪辨公室(國際一路上)及一個80坪倉庫(晨曦街路口)，也不太可能再買在那一區了。(漲的越高當然越高興，但只是在討論土地是否合理)
如果Benny大有任何更新或是更好的觀點，再請提出來討論。
bennyshu wrote:
但是現在有要賣出的住宅土地要賣60幾萬，真的是有一點點在炒作的成份了。
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住宅土地賣60萬,平均如果蓋10~12層樓,以建蔽率50%計算就好,平均每坪只要賣10~12萬就可以還本了,以那邊的價格來說,每坪賣到15萬以上都沒有問題,所以住宅土地賣60萬還稱不上炒作...
2014年~2018年其實也就4年不到的時間,比起捷運三鶯線更遙遙無期來說,台鐵鳳鳴站起碼是可以短期可通車的東西...
這個區塊還是有很多桃園縣的民眾...並不是只有雙北地區的民眾有錢買房子呀..
同學~看你的回答就知道真的是大外行= =
成本不是以建蔽率來推算的,而是以容積率好嗎?
再來,如果以容積率來算,土地每坪60萬的話,光土地單價成本至少就要17萬/坪~18萬/坪,之後再加上營建成本呢?你覺得該抓多少?我抓最便宜一坪7萬好了,夯不啷噹總成本大約一坪至少也要24萬左右,怎麼算也不可能12萬就還本OK~~如果你12萬就可以還本,那這樣好了,你來蓋,我跟你買一坪15萬,而且是全掃~~
新潤建是在新聞稿上面發佈消息了
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新聞網址：
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140302/35665139/
購屋心法 通勤時間一小時
黃文辰強調，北北桃都會區逐步成形，人口集中化是未來趨勢，因此他也建議有購屋需求的年輕族群，可以先考慮市中心外圍、通勤時間一小時內、價格合理產品，未來有機會再向市中心換屋。
新潤明年的推案計畫，仍著重交通動能，預計在鶯歌鳳鳴自辦重劃區的新案，基地位置優越，距交流道僅五分鐘車程，步行至台鐵鳳鳴站僅約200公尺，隨著鐵路捷運化，未來將便利通勤族，目前設定每坪單價不超過三字頭，另外也將前進淡海，預計將推出兩個中小坪數個案，至於礁溪案則仍在評估中，考慮以飯店形式經營或是推出溫泉休閒住宅。
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