新潤不給轉單也綁約一年
原先是美意一件
但是所謂上有政策下有對策
能賺錢的地方,就會有人來從中想辦法獲利...
雖然不能換約,但是只要賣方以比代銷調漲後還低的價格來賣
就有機會找到買方,然後達成私下協議,大家相約一年後來換約
這之間的協議就是所謂的私約讓渡...
很有趣的是,仲介店頭當中,這種私約還有人再拿出來賣,
純粹玩中間價差,也就是過了兩三手或三四手以上
這些手法風險非常高
一旦出事情,就是骨牌效應,怎麼賠的都不知道...
然而這樣的現象,也不能完全怪這些投機客,因為真的會有買方來接
至於會有買方願意這樣買,
也起因於建商與代銷的銷售策略當中短期價格調漲幅度過大所造成的現象
講了老半天,主因也是來自於過於市場派的銷售手法所造成的結果
目前新潤海悅的販售策略模式
都是一開盤低於市場行情價來賣少數單位以求短時間開紅盤
之後配合賣到一個程度就暫時封盤不賣,等再度開盤又再大幅調高價格
假設一開盤賣30...這時候手腳快的投機客搶到了
(自住客通常慢吞吞又很龜,95%不會也不敢下手,剩下5%是作足功課跟拼下去的極少數自住客)
之後封盤,等再度開盤可能價格調漲到32
到最後剩三成可能成交價調漲到35
然而30->35這之間也許才過不到三個月,甚至熱絡時幾周都有可能
那麼當初30訂到的投機客,就趁代銷調漲到35時以34來賣
試問這時後一個自住買家,非買此地點此案不可時
他就會猶豫了
到底是要跟代銷買35還是跟投機客買33/34的私約?
在這裡個人以為
與其這樣
不如乾脆一開盤就直接33.5慢慢賣,之後尾盤再些微調漲到35結束
不用賣太快,價格留給投機客猶豫(因為扣掉仲介傭金利潤就不高了),
也給自住客有時間慢慢挑慢慢思考
一個案子短則半天或者幾周內clean都不是正常的現象
雖然對建商或代銷而言這樣很有面子
甚至代銷還會引以為傲認為行銷高明
但是這樣對青埔長期而言不是好事
不如案子慢慢賣,讓多一些要放到交屋的置產客或自住客有機會來買到
建商也因為價格利潤拿了比較高,可以把建材跟配備好好提升
讓居住空間品質上升,使產品回歸到最終"居住"的本質
一點淺見~
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