說說鳳鳴重劃區吧... (第4頁)

bennyshu
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31樓

2013-12-23 0:49

babu01071216 wrote:
我個人去看過多次:地...(恕刪)

鳳鳴車站是地下車站
要看到鐵軌已經是過了鳳鳴橋往鶯歌的方向
高架化的路段也已經到了龜山工業區區那邊,
鳳鳴重劃區那一段是鐵定100%讓你看不到鐵軌在地面跑的

面積大小用比較的方式大家才有概念....
台北市大安森林公園25公頃
板橋新板特區48公頃
新莊副都心100公頃
北大特區(扣除台北大學校地)130公頃
鳳鳴重劃區50公頃

至於跟鶯歌市區相比,鳳鳴這邊幾乎是可以完勝了(希望不會得罪鶯歌市區的住民...見諒)

國道:這邊上大湳交流道不用3分鐘,但是鶯歌市區還要卡在三鶯橋跟復興路上

鐵路:鳳鳴站雖然是通勤車站,但區間車班班停靠也夠通勤使用真要搭快車南下一站到桃園站就什麼車都有得搭了,鳳鳴站規劃一島+一岸的月台+地下車站,軟硬體設備肯定是要比鶯歌車站新點...

週邊:鳳鳴離龜山市區/桃園市區/大湳地區都10分鐘車程(機車)以內,加上桃鶯路本身商業活動就多鶯歌市區跟三峽市區又隔了條大漢溪,嚴格說來生活機能封閉點

街道:鳳鳴重劃區的街道整齊棋盤格,重點是"地勢平坦",鶯歌市區不僅街道彎曲不大,而且高低起伏明顯,鶯歌市區根本就像台灣版的舊金山...

交通:大卡車不可能走到鳳鳴重劃區,因為下龜山工業區的大車都是走和平路+桃鶯路,有部份會走福德一路轉福德三街對面新開的路到鳳鳴橋,其它重劃區裡面的路大車是沒有必要走進去

bennyshu

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32樓

2013-12-23 1:18

babu01071216 wrote:
我個人是覺得鳳鳴開價...(恕刪)

其實鶯歌站也只有多幾班對號車而已
真的要搭對號車還不如搭到桃園站轉車
那顯然鳳鳴站離桃園站只有一站還比較方便

dellwei

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33樓

2013-12-25 9:08

BennyShu的分析很不錯啊！

不然一坪土地漲到建商可以成交價買45-50萬元，且才短短的2-3年，難道建商不是看到有發展？
尤其又是這麼大的前代銷商，現在的建商。

但是現在有要賣出的住宅土地要賣60幾萬，真的是有一點點在炒作的成份了。

因為鳳鳴車站，整體因為要內政部都市計劃的審議的通過及臨時軌道的路權租用及後續相關(有參加11月份
鳳鳴國小的台鐵說明會)，延至2018通車了。現在才2013年尾2014年初，土地價格再炒上去，那麼之後的
房價要賣多少錢？？

雖然有台鐵設鳳鳴站(地下鐵道)且增加火車停靠班次(三軌鐵軌)，國2交流道(接國1、國3超快-不用5分鐘)，預定的新北市最後一哩捷運站(鶯歌鳳鳴站)及方便的購買商圈及就業機會(龜山工業區、商圈服務業)。但是這一些都是讓台北市、新北市中心區買不起的人及在附近就業的人來買的。

所以想想吧！雖然有潛力也不能無限的漲上去！！！因為還要讓買房的人有買到賺到的感覺...

個人覺得建商蓋好之後，建坪成交價一坪就約23-28萬就很了不起了(目前市場熱度)。再高的話，人口會回
流台北市、新北市的其它地方。

雖然個人的老家也是在那附近的透天房(國際新城)，雖然一直會收到房仲問有沒有要賣的廣告(知道未來有
漲價空間)，但是也不會無限上綱的說一定會漲到和新北市板橋或是桃園火車站那裡一樣的價格。

個人目前住在國外，等著看幾年後附近會變成什麼面貌！
最希望的就是火車站蓋好了，走個約7分鐘的路程或騎車2分鐘(鶯歌朝陽街至鳳鳴火車站)，跳上火車到板橋或是台北的方便性了.

bennyshu

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34樓

2014-01-15 10:41

但是現在有要賣出的住宅土地要賣60幾萬，真的是有一點點在炒作的成份了。
*******************************************************************
住宅土地賣60萬,平均如果蓋10~12層樓,以建蔽率50%計算就好,平均每坪只要賣10~12萬就可以還本了,以那邊的價格來說,每坪賣到15萬以上都沒有問題,所以住宅土地賣60萬還稱不上炒作...

2014年~2018年其實也就4年不到的時間,比起捷運三鶯線更遙遙無期來說,台鐵鳳鳴站起碼是可以短期可通車的東西...

這個區塊還是有很多桃園縣的民眾...並不是只有雙北地區的民眾有錢買房子呀..

joe60936093

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35樓

2014-01-19 13:58

鳳鳴地區.開發進度太慢.
鶯歌市區.建案已飽和.除了長虹鶯歌案.使鶯歌人口增加趨緩.
建案皆往尖山.二橋移動.
君邑雷諾瓦樓高13F/3F，目前已蓋到5樓，每坪目前開價20萬，
尖山地區.協和建設去年12月購入一筆土地.另一筆玉晨建設興建樓高13F/2F，
二橋地區.
君邑建設案名雷諾瓦地上13F/地下3F(動工中)，地址在國中街與二甲路，
溪福建設 (案名未定) 地上10F/地下1F(動工中)，地址在高職東街旁，
寶筑建設案名君品地上12F/地下2F(建照已核發領取)，地址在高職西街鶯歌高職旁，
海山大地建設 (案名未定) 地上14F/地下3F(建照已核發領取)，地址在高職南街鶯歌高職旁，
在安家建設蓋大樓旁也有2筆土地最近用圍籬圍起來.國中街.
附件.單價每坪約16~22萬上下.樓高景觀戶每坪24萬.

dellwei

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36樓

2014-01-19 21:35

bennyshu wrote:
但是現在有要賣出的住...(恕刪)

首先很感動看到 bennyshu的回覆及看到你所發表的論點。

只是不知道鳳鳴重劃區的住二住宅土地是怎麼估算的？在1坪60萬的基礎上可以蓋成(建蔽率50%/容積率200%)10至12樓的大廈？可以再說明的更清楚嗎？(孤漏寡聞的我只知道可以用開放空間獎勵容積、捐道路用地等方式--地產不是我的本業，只是興趣)。

因為如果以住二住宅區來算，只能在建蔽率用滿下--蓋到四樓。

以下是我的計算，請bennyshu大及各位看官幫我看有沒有可以補充的..

假設：
住二住宅土地500坪，目前成交價60萬/坪

1.建商所需要花費的成本為 500(坪)*600000(萬/坪)=300,000,000(3億)

500(坪)*50%(建蔽率)=250坪(土地建蔽率)

500(坪)*200%=1000坪(土地最多建坪--容積率)

2.估建築成本一坪7萬元.(應該不會差太多吧？？有錯請指教)

1000(建坪)*70000(萬/坪)=70,000,000(7千萬)(建築成本)

--------------
依照以上所算，建商己經要花了3億7千萬。簡單來算，不含其它的行銷及管理費用，3億7千萬賣1000坪(建坪)+250坪(未建的土地分配給屋主當公設中庭、其它設施)=296000(萬/坪)(住戶買房需要花的錢)

所以才覺得土地一坪賣60萬有一點高價了！！

但是如果又用捐道路用地來換容積或是開放空間來換容積，那麼能變的戲法就太多了...
---------------

小弟我孤漏寡聞，還想要知道bennyshu大的蓋成10-12樓，建商每建坪只要10-12萬的總成本後，其它就是賺的算法！？

希望讓小弟我多長一些知識，而不用之後再買房之後，用錢來換取血淚的經驗。

謝謝

attfdm

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37樓

2014-01-20 13:40

容積率200%的住宅地,土地60萬,每坪建坪賣10~12萬可以還本???
有沒搞錯阿...

先不討論土地...就討論蓋10~12F的大樓的營造好了...
若是最常見的某寶集團的營造預算,以這一兩年而言
我知道大概是7萬/P上下
如果是一般比較注重形象的建商,會拉到7~8萬/P
上市上櫃那種等級的,約8萬~10萬/P

所以平均來講
光營造成本就一坪8萬/P了(蓋大樓的成本比透天貴很多)
再加上委託給代銷賣又是5%~10%的抽庸管銷成本
還有建商要養的人事成本

原則上土地成本=0的狀況下,賣10萬/P頂多是剛剛好打平

好幾年前桃園郊區有建案才賣9~10萬/P的年代
那個年代的法規跟營造成本比現在低不少,土地成本也極低
建商也大多是平價型建商,配件跟建材都是用最低檔
但這都已經是過去式了

但是如果土地成本一坪60萬,那賣12萬/P絕對是賠到脫褲,沒有傻子會去蓋樓啦

建商的成本是可以推算,但是也是有些範圍的變動
蓋樓的高低,地下室開挖的深度,使用建材的等級,鋼筋跟水泥的磅數,是否重金請名設計師建築師造景師,公設豐富與否,室內配件的選用,這都會影響營造成本的高低...
然後土地可以蓋多少總樓地板面積,也牽涉到獎勵容積可以申請到多大而拉高總容積率,這些學問都很廣...

如果是
目前這一年
一般中等的建商住宅區土地成本60萬/P
要蓋10F~12F的大樓
土地成本+營造成本折算下來,一坪成本約19萬/P~25萬/P都有可能
這還沒包括代銷抽庸費用成本
我是用很複雜的因子去計算出來的範圍,我想大多數建商會計那邊應該也差不多落在這範圍

所以回到重點...
土地成本60萬/P
再怎麼慘,建商也不會賣低於22萬/P
因為那叫做賠錢的苦差事....

低標至少會24萬/P以上...
高標的話就看那時候的景氣跟附近區塊行情...搞不好衝到35萬/P也不是不可能

bennyshu wrote:
住宅土地賣60萬,平均如果蓋10~12層樓,以建蔽率50%計算就好,平均每坪只要賣10~12萬就可以還本了...(恕刪)

bennyshu wrote:
但是現在有要賣出的住...(恕刪)

bn10051

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38樓

2014-01-20 22:41

幾天前騎車到鳳鳴重劃區這邊與當地居民聊天
一開始阿姨們好奇我是不是房仲, 感覺有點戒心
但是他們知道我是買不起房的年輕人後就開始跟我聊
觀察鳳鳴區結論如下:
1. 極美 & 宜誠樹仁三街那邊有淹水經驗比較不考慮, 不然價格現在來看還算相對親民@@
2. 其中一大塊空地應該過年後會開始施工整地(爬文說建商是海悅或新潤, 阿姨也不知道)
3. 感覺鳳鳴站還是很久以後的事, 聽說徵地有問題(會變淡海新市鎮2, 只有投資客?)
4. 還是應該現在趕快入主後站新建案美樂地之類的? (陽明NEW ONE太貴了不考慮)

nancymy

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39樓

2014-01-20 23:20

attfdm wrote:
先不討論土地...就討論蓋10~12F的大樓的營造好了...
若是最常見的某寶集團的營造預算,以這一兩年而言
我知道大概是7萬/P上下
如果是一般比較注重形象的建商,會拉到7~8萬/P
上市上櫃那種等級的,約8萬~10萬/P

所以平均來講
光營造成本就一坪8萬/P了(蓋大樓的成本比透天貴很多)
再加上委託給代銷賣又是5%~10%的抽庸管銷成本
還有建商要養的人事成本

原則上土地成本=0的狀況下,賣10萬/P頂多是剛剛好打平
...(恕刪)

終於有高人匡亂反正...

私心.知識.經濟會限制到自己視野

湮波

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樓主

2014-01-20 23:20

bn10051 wrote:
幾天前騎車到鳳鳴重劃..
1. 極美 & 宜誠樹仁三街那邊有淹水經驗比較不考慮, 不然價格現在來看還算相對親民@@
2. 其中一大塊空地應該過年後會開始施工整地(爬文說建商是海悅或新潤, 阿姨也不知道)
3. 感覺鳳鳴站還是很久以後的事, 聽說徵地有問題(會變淡海新市鎮2, 只有投資客?)
4. 還是應該現在趕快入主後站新建案美樂地之類的? (陽明NEW ONE太貴了不考慮).(恕刪)

說到淹水,當初樹仁三街那邊淹水時,

有朋友住美樂地附近,雨水整個灌進大樓地下停車場,

他來不及移車變泡水車了回報你