克保 wrote:
現在也是賣房子的好時...(恕刪)
投資房子真的要賺錢
不在於賣在高價
而在於買在低價
owen128 wrote:
從2006房地產開始...(恕刪)
我看房子~也看了兩年~新成屋.中古屋看了快百間
才買到自己喜歡的房子
我常跟身旁想買房子的朋友說~
賣房子的很多~你想買房子不會難
但要怎麼買個好又適合自己
而且能力內可以負擔的就很難
其實自己要加加減減~
幾分的房子~你願意出價購買
幾分的房子~你又願意出多少錢購買
要嘛~你動作比別人快
要嘛~你錢出的比別人多
要嘛~你運氣比別人好
可是多半的人~都希望自己運氣比別人好
可是事實呢
哈..
僅供開板大參考..希望對你有幫助
【民主的可貴~就是能尊重別人不同的立場與聲音。真正的自由~以不影響他人的自由才叫做真自由】【別問房價未來是漲是跌，先問明天股市漲跌比較實際。】
zaza213 wrote:
投資房子真的要賺錢不...(恕刪)
沒錯 假設行情500萬
很多人都以為投資客都是買500萬 然後要賣560萬
其實是買425萬 重新拆除裝潢過要賣560萬
真正的投客就是買市價8.5折
首先是利潤
假設租金6500元 一年0.65*12=7.8萬
還要扣掉一些營運成本才行
以定期定額方式償還貸款好了
租金收入-房屋稅-地價稅-房屋修繕費-貸款的月付額*12=利潤???
少了點甚麼吧~
另外房屋本身有價
也可以用來做為利潤的加項
不過 我個人的話會用
20年後的房屋殘值除以20
所以是年淨利
租金收入-房屋稅-地價稅-房屋修繕費-貸款的月付額*12+20年後的房屋殘值/20=利潤
第二
是成本
成本的話我會用
房屋頭期款
因為這是你實際拿出來的錢投資在這上面的錢
假設房貸八成
貸150萬
自備兩成好了 自備頭期款就是37萬5千
租金收入78000
房屋稅 地價稅 房屋修繕費 加起來算5000好了(其實我覺得有點低估)
貸款的月付額 大約9000多 算9000好了(這其實低估了)
利潤=78000-5000-9000*12+20年後的房屋殘值/20=20年後的房屋殘值/20-35000
關鍵在 20年後的房屋殘值~
如果有20年後值200萬
每年會有65000的利潤
每年報酬率會有65000/375000=17.3333333%
看來還不錯的報酬率
但是 20年後房子值多少???
這要看地段 180萬5年後變90萬的我也聽過
另外
房屋的價值
不能立即變現
所以其實是有盲點的
所以實際的狀況是
你每年還多付35000元出來
20年後你得到這間房子
從瞭解區域行情、個案特點、到能夠知道目前是高點還是低點（相對）
最後才能夠「不買貴」
像最近仲介或是建商代銷小姐就開始打電話推銷說XX有一間要賣，你還有購屋計畫嗎？
或是XX建案說我們有建商保留戶，還想不想來看等等！！
（事實上他已經賣3～4年還賣不完，都已經交屋3年了）
如果當時期接得越多這種電話就知道最近他們一定賣得不好，殺價空間必定很大。
如果這一季沒什麼電話接、或是新聞一直說某地區房市多好多好（如新莊副都心）
那就知道那附近的房市不能碰（處於相對高點）
我是自住客，可是房子看久了，也知道他們的伎倆！
所以房子還是看久一點比較好，
而看1次就買的自住客有兩種可能：
一種是沒經驗。
一種是根本就很瞭解那附近的行情，附近建案也看很多，對於看房子有很多經驗，當然能一看就下訂。
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