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八德重劃區


sizwu wrote:
我投八德重劃區一票 ...(恕刪)


看來大家都看好八德擴大~

我來投給廣豐一票吧!~我來說說我的見解^^

現有的機能就在大湳商圈旁~旁邊公園綠地也不少~廣豐公園很美!

離兩個交流道不遠~交通算方便~

重點有購物商城~這點是目前較八德擴大重劃區好的點~也是我當初挑廣豐的原因~

還有就是離"桃園市"很近~很容易有比價效應~機能不在話下!傳統市場就在附近

而且大湳屬於捷運綠線第一期開發~G4~G5站! (G4未來有規劃連接新北捷運三鶯線)

老實說當八德擴大重劃區漲起來~廣豐因該已經領先那價錢了~


八德擴大有幾個的問題~

就是八德國中"攻擊力"真的很高~國中學區不好(希望已經改善)~我想桃園人都知道~

建德路~~雖然是50米寬~又大又美~但是卻是不連接道路=.= 就單單自己短短的一段~

如: (圖示一)

但是如果建德路可以連接國際路那就威了!!建德路真的很可惜~居然沒有接道路><..


但是不得不承認未來八德重劃區是會發展的~如果有向青埔一樣~商城進駐~開新的國中小~

那當然就不一樣了~但我個人預估要10年~可能規模就可達到!

偷偷說~如果你現在挑廣豐重劃區~到時候再轉過去還不遲~但是時間要自己抓好!


說到大湳樓上大大講的那塊地區很棒~但是我看好的是G5站~G6站中間~中華電信那塊地!!

這塊地真的很棒!位置很好~機能好很多~

如:(圖示二)




(圖示一)


(圖示二)
八德擴大的規劃、悠閒跟大湳地區的生活機能、交通都有人愛,不過在可見的未來八德擴大房價應該還是始終在大湳地區之下,如果八德擴大漲了,那大湳地區鐵定也會漲。

目前交通還是八德擴大一個大問題,到大湳交流道不是非常近,除非豐德路有機會直接連國道三號吧,地理條件類似南崁或北大,那就有可能超越大湳了。

大湳地區的中華電信與和強路兩旁的確是未來大湳更上一層樓發展的機會,一個近G5、介壽路,另一個近交流道,再加上可能的東培遷廠,那大湳還有很多想像。

不過如果發展起來了,交通可能會完蛋吧,目前大湳交流道、介壽路已經快飽和了,除了期待到時綠線已經通車,國際路、豐德路也都加個交流道吧…大湳地區介壽路以東走大湳交流道,以西走國際路交流道,擴大都計的走豐德路交流道,才能分散車流,不用讓上下大湳交流道的車流在市區大遷徙,影響交通。
投廣豐一票,廣豐腹地不大,建案較少,反倒是個優勢,因為能蓋的地也不多了,相對於擴大區,漲得快跌得慢,擴大區建案多,相對價格便宜,生活機能應該會愈來愈好,不過交通上,如果是依賴高速公路的,廣豐會比較方便
可否請教"時代園邸"為何不建議購買啊?覺得此案規劃不錯啊!
我投八德都市計畫區一票

1,廣豐的腹地太小,周邊其實早就已經塞滿建築物,加上介壽路車多,廣豐新天地的商場人潮與車潮直接衝擊,如果是要單純"自住",廣豐不會是個好選擇

2,至於國道,以廣豐跟八德要上國道三號(假設目的地是中和交流道)來說:
(1)廣豐到大湳交流道2km+到中和交流道22km=24km
(2)八德到三鶯交流道9.5km+到中和交流道15km=24.5km
路程是差不多,當然有人會說八德到三鶯這一段走平面道路應該比走高速公路慢吧?其實縣114興豐路+鶯歌八德路算是順暢,頂多是鶯歌要上三鶯橋這一段塞,廣豐要到大湳交流道經過"義勇街"也是車多,兩兩抵消,所以目標在於走國三北上的話,八德並沒有比廣豐來得劣勢,至於國三南下呢??八德走埔頂路到大溪交流道也蠻好走,10~20分鐘可以到

3,建德路與豐德路都有50米寬,其實對住戶影響是在於視覺的舒服,不像有的地方窄窄的道路卻兩旁聳立高樓,給人莫大的壓力,八德在道路引導的規劃上觀察了一下主要有:
(1)走建德路轉豐德路再轉介壽路出去後就可以往大湳或大溪
(2)走建德路轉仁德路後再轉建國路or廣興路到大湳
(3)走長興路到中壢
(4)走埔頂路到大溪
(5)走興豐路到鶯歌
八德到大湳有三條路可以選擇(1)廣興路(2)建國路(3)介壽路
八德到大溪有二條路可以選擇(1)介壽路(2)埔頂路
其實就沒必要把建德路接去還"離超遠"的國際路~~當然八德都市計畫區原本的範圍建德路是一定會再往北延伸,但那要等以後八德都市計畫後期的事~~

4,豐德路與興豐路將來會併在一起往西接上中山東路(如圖紅色路線),所以將來從中壢中山東路過了崁頂路之後就是一路50米的大道往東可以到介壽路


5,將來從大湳交流道會有一條"六號生活圈道路"開到八德重劃區這邊,所以八德要上大湳交流道或是往南到台66,未來也會比現在來得順暢好走

6,小結:如果是眼前的5年內,八德重劃區很多東西都是欠缺的,不過後續的規劃都還算完整理想,如果是要選擇"自住",我會選八德 ex.從八德要到大潤發或是廣豐新天地,汽機車大約10分鐘,畢竟不會天天都想去逛這類商業空間,這樣子有點距離,既能享受到商業服務,又能享有自住的寧適性...再者八德興豐路上與更寮腳那一帶的生活機能算"尚可接受",該有的便利商店/餐廳/全聯/燦坤/飲料店/金融機構/夜市/必勝克... 都有,對於一般民眾基本生活需求的機能沒有太大問題~~(除非是那種非要百貨公司/KTV/大賣場都要在"步行範圍"內的民眾的需求...那就sorry了)
1.喜歡享受三五步有非常便利的生活機能,喜歡晚上走出去有夜市,喜歡繁華人生,
=>請選擇大湳核心商圈

優點:生活機能超級便利
缺點:交通超爛,空地乾枯,難以有重大題材跟新推案拉抬,房價只剩自住客互相交易轉手,屬尾程階段


2.喜歡繁華當中帶點綠地,有點機能又有點遠,喜歡影城跟商城
=>請選擇廣豐特區

優點:有商場跟綠地
缺點:交通不太好,空地剩30%,尚有題材,為房價中程區段


3.喜歡寧境跟大片綠地,機能薄弱靠自己,喜歡寧靜,寄望遠期的發展跟市容
=>請選擇八德擴大

優點:空地多,未來題材會最多,面積最大,前中期會被酸,遠期尾勁強,為房價遠程階段
缺點:機能薄弱,荒涼


結論就是
想要馬上入住有超級便利的機能,沒機能就活不下去那種,就選大湳精華中心
想要入住之後機能不需要過度繁華,想要有點綠地跟有點房價上漲動能,就選廣豐特區
想要長期抗戰,5-10年後成為八德市容最美麗的城市,不怕機能薄弱,遠程房價最強,就選八德擴大

八德這三個區塊
彼此都有自己上漲力道的強弱,
同樣分為短中長期,
但是我必須要強調一個重點!!!!!!!!!
區域跟區域之間的房價都是互相連動的,
只要這三個區域其中有一個地區房價腰斬,
那另外兩區也會跟著腰斬,
絕對不會有看衰某區讓她腰斬,其他兩區還不會跌的!!!!

要漲大家一起漲,只是漲多漲少問題
要跌大家一起跌,而且跌一樣多....

同樣的道理也套用在整個桃園...
藝文/經國/中路/青埔/海華
也是一樣...
要漲大家一起漲,漲多漲少罷了
要跌...大家一起跌
八德重劃區+1
chen0043 wrote:
看來大家都看好八德擴...(恕刪)
小弟入住君邑貝森朵芙已一年多,建案品質OK,氣密窗用得不錯(颱風天時在屋內真的聽不太到),
衛浴都是TOTO,廚具是櫻花,拋光石英磚好像是冠軍的<印象中>,住戶大多是年輕夫妻居多(因為近小學、中學)還頗單純,入住率還算高;因為是小弟第一間房子也許標準比較低,重點是房價應該還買得到1字頭(因為在廟旁邊,有的人會覺得比較不好)但小弟是住在內排熱鬧時幾乎聽不到,所以也不確定影響如何~以上供大大參考~
貝森現在還有1X喔,我以為漲到21以上
去夜市超近~~
放眼望過去,到處再蓋房子阿!!
重劃區最近朋友買
投資客丟出來的
1坪15萬成交
感覺跟建商開價差很大..
也許是投資客急售吧
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