myhousing wrote:
各位大現在買青埔特區到底好不好？...(恕刪)
建議大大實際去走一輪多看看多比較...
小弟從「青埔擴大特區」到蛋殼、蛋白、蛋黃區一路都有進銷售場去喝茶騙蛋糕吃，多去看才會有理想標的，當你買下去的時候才不會信心不足
chenyifu wrote:
青埔出現過三次漏夜排隊買房子依序是聯上世界、宏普光年世界館 (宏普光年一期) 跟寶徠花園
當然代銷或建商刻意營造氛圍多多少少，但投客或自住客也融入那樣的氛圍時，就有一定的指標性
目前已開案的給小弟選可能也是從這三間開始選吧
限定 A18 就扣掉宏普一期...(恕刪)
關於排隊當天秒殺跟三天完銷,兩周完銷,半年完銷,賣兩年都還沒完銷...等等
這些東西可以整理出好幾萬個字的青埔冷熱銷況專欄了....
青埔特區新開案有排隊的,有分兩種,
一種是徹夜排隊,一種是當天一大早排隊...
1.徹夜排隊:
2012年Q4:聯上世界 =>第一號:前一天晚上七點多
2013年Q4:宏普光年世界館=>第一號:前一天下午四點多
2014年Q2:寶徠花園 =>第一號:前一天早上六點
2.一大早排隊:
2013年Q2:明日苑6 =>第一號:當天早上五點多
2013年Q3:力璞棧 =>第一號:當天早上六點
2013年Q4:禾林RichOne =>第一號:當天早上六點多(只有卡位權)
關於一大早排隊這個應該不止面公園這幾案,
我記得還有零星幾案也有,
但是零星那幾案廣告公司操弄成分比較大所以無從考證...
聽說翔譽17好像也有排隊...但是我就沒親自去考查...
從上面這兩種排隊,
似乎可以觀察歸納到一些現象跟會造成排隊跟地段有極大的關係...
1.離高鐵站近或捷運站超近,是徹夜排隊的絕對必要產生因素!!!!
2.若離捷運站或高鐵站稍遠一點,那也至少要面"指標性公園"(公七/公一/青塘園),但是這只能變成一大早排隊
3.是否排隊跟廣告公司的銷售手法也有很大的關聯性...像順儷的V1/V2/MIHO當年要是稍微搞個饑餓行銷,也絕對可以有一大早排隊的實力...
不過以上那堆排隊...
只有一個聯上世界是當天clean!!!
其餘的案子則是還陸續有餘屋慢慢的賣...
有的是建商怕賣太快,賣到一個程度就調漲,反正成本早就攤回來了...
有的則是餘屋剩下的樓層跟車位很不優又碰上景氣利空面,
或者更強勢的新開案出來,所以去化程度就會變慢...
基本上案子賣太快其實不管對建商或者買方都不是很好...
對建商而言,賣太快來不及調漲,利潤相對變低,建商也容易拿翹,廣告公司過太爽...
對買方而言,賣太快則代表投資客比重偏多,短時間籌碼會比較凌亂,仲介跟禿鷹笑呵呵...
真正出手慢的自住客也沒機會在案場買到,
好處則是錯過開賣時間的海外歸國自住客要是之後多多跟仲介搭好關係,
運氣好一點的話有機會可以巧遇到投資客丟出來的好物件...
青埔特區我觀察了五年以上...一直都是各種循環交錯...
大漲->拉回->盤整->回溫緩漲->平盤->盤整->暴漲->拉回->盤整->回溫緩漲->....
通常青埔拉回大概只有短短幾個月時間,通常不會超過三~四個月...
之後就進入盤整期...
當然也要看大漲是衝多少,衝越快越高,拉回+盤整的時間就會越長
然而拉回也沒有很多人期待的甚麼打好幾折,崩崩之類...
觀察下來大多是大漲的行情頂點價格再回檔個一坪1~1.5萬/P,最多2萬/P
若超過2萬/P...
原則上常會有禿鷹出現來掃貨...
假設本來25萬,大漲變成28萬,之後拉回變成26.5萬,然後在這數字上下盤整,
等時機過了又很快回漲回去變成28萬,接著慢慢進入30萬...
每拉回盤整一次,就再度打底一次...
所謂的禿鷹大多都是有跟仲介那邊養眼線...
屋主底價低於某個準位而且樓層又不會太差的話就掃
我本身內心也有自我設定的各案會造成禿鷹會掃貨的數字...
不過我實在沒這麼多心力跟資金再玩這個,
所以都當興趣在觀察這變化...
當年我曾經遇過拉回波段有人康橋新幹線透天平轉賠掉仲介服務費20萬,總價八百多萬就賣...
一個月內被禿鷹掃走...半年後急漲回去...
康橋就再也見不到一千萬以下的物件了...真的見不到了
我也曾經遇過青埔市有人含服務費共賠掉四十萬換算單價約一坪10萬就賣
印象中還掛賣了快三個月...
當時大家都怕死了,金融海嘯誰敢買房??
那時候有個網站討論區...所有人都說青埔準備下修一坪8萬...
後來該物件下架之後...
再也看不到一坪10萬的青埔市...
經歷過多次的打底...
青埔市現在要碰到屋主底價23~24以下就賣的...
除非運氣好遇到屋主極賣
不然實在是相對困難...
至於說想要再用1字頭去買青埔市...幾乎是不太可能
因為打底多次...都堅若磐石了...
我要說的是...
以長線來看...是一直在漲的...未來怎麼樣不曉得
但是過去的狀況來看...假設每年作成交行情的總平均
那麼就是每年緩步上漲,最差就是一年當中有陣子上下盤整...
這主要差別在於一些投資客資金的深淺...
我是建議青埔特區如果想投資,
千萬不要老想著短線...
不然遇到拉回波段又想賣的時候,怎麼死的都不知道...
像發文者感覺似乎是沒有這樣的資金放到交屋..
然後看的物件又是要地段好的...
又要付款條件輕鬆的...又要單價便宜的
最後還盤算著之後要賺多少...
這樣的心態實在太不健康了...
天底下怎可能有這麼好的事情...
青埔的房產...買下去放個三年...都是增值...
只有那種資金淺的,亂買一通的...只能放個一兩年那種
遇到空頭又剛好碰少資金短缺...那實在是很危險...
還記得在2010年的時候,青埔全部的房產都還在1字頭...從14~18萬都有
當時2010年底,上品硯電梯崗石透天一坪開價二十幾萬,
當年我去銷售中心,我都還沒議價,銷售人員先聲奪人...
告訴我:"如果你想要出價一坪二十萬那我們不用談了,不會賣你"
在那個年代,80%的人都認為只有傻子才會去買青埔2字頭的房產...
因為大家都覺得瘋了...
在2011年上半年奢侈稅政策提出,青埔進入拉回+盤整的年代...
上品硯也因此有一些餘屋賣不動...整個卡在那邊
到了2012年年初才把最後一戶給賣掉...
印相當中最後一戶賣掉的單價也很嚇人...
2012年的時候...青埔房產普遍已經敲敲來到了2字頭的時代...
即使經歷了奢侈稅+歐債風暴+總統大選+政府打房等各種利空面
青埔也的確拉回+盤整了八個月...但是到了2012年還是漲到了2字頭...
2012年下半年
MIHO推出首度挑戰3字頭開價...所有人都覺得瘋了...
誰知道最後還是賣光...
接著聯上世界開賣...預告3字頭時...
幾乎80%的人也覺得太貴了...太誇張了...
我還記得首富的代銷跟布拉格的銷售人員跟我說...
只有瘋子才會去買3字頭的聯上...那些排隊的人怎麼死的都不知道...
接著2013年上半年的時候...青埔的新開案超過70%已經進入了三字頭的時代...
當年傳聞新聯陽廣告公司首度跟禾林準備要合作
江湖上傳言可能接案價格36~38之間...
那時候連幾個廣告公司的高層都告訴我...
新聯陽準備等死...
因為這種價格那種地段99%根本賣不掉
買方不可能會接受那種價格的...你看看青埔一堆2字頭的案子...
最後還有代銷跟我打賭...說新聯陽準備賠錢賠到死...
當時寶徠還在低調進行時...
江湖也傳言這個案子可能會賣4字頭...
幾乎所有人聽到都哈哈大笑...覺得實在是神經病
今年是2014年年中...
新聯陽已經把禾林RICHONE賣到破九成...
剩下的高樓層餘屋豪不客氣直接守在4字頭....
至於寶徠就不用提了...
4字頭這個數字...在2013年的時候...幾乎是瘋子的數字...
是普遍認知不可能會有人願意用這個數字掏錢買青埔的預售屋...
最近跟幾個版大聊天交換一下消息...
其實青埔明年跟後年...
大家都心理有譜的知道明年瘋子的數字跟後年瘋子的數字...
如果我說明年後年會有5字頭的事情
大概我會被幹道翻,也沒人會相信...
但是最後會怎樣...就兩年後再回頭看吧~!
最後結論還是...
不要把青埔當作短期賺錢的地方...
準備好資金...遇到有緣的物件就下好離手...乖乖搬過來住...
住個三~五年以後...
青埔的房產要見到崩跌是相對困難的一件事情......
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