置頂 【HouseFun專欄】各面向難支撐 泡沫隨時準備破裂... / 滑滑輪、法意房市地產研究部
w=600&h=600&r=16888資料來源：中央銀行
上期的文章，談到價格方面的變化，提醒讀者台北市已經出現跌訊。
本期從三方面，來談談目前房地產的情形。
資金面─資金豐沛 留意央行動作
從資金面上來看，中央銀行公布10月金融概況，廣義貨幣供給M2的年成長為5.99％。
中央銀行對2013年設下的貨幣成長目標區位在2.5％～6.5％。 5.99％已經逼近上限6.5％（紅線），市場上資金充沛；然而，正因為已經來到警戒區，央行勢必得做一些調控。
若是央行要調控，房貸端的資金，也會受到影響，勿忘彭總裁的利率風險叮嚀。
國際資金上，美國聯準會的QE政策，在新的主席葉倫上台後，維持原本QE到2014年，這場資金盛宴仍在持續當中；但別忘了近期公布的會議記錄中，有提到可能提前減碼QE。
資金面－整體是如履薄冰；
供給面－空屋過剩 泡沫風險高
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從供給上來看，我們從空屋率來談。 空屋率，在定義上採用的是低密度使用住宅佔住宅總數的比率，而低密度住宅指的是透過房屋稅藉資料和台電用電資料，用電60度以下就屬於低度使用（用電）住宅。
營建署公布的空屋數字，請見以下表格 一般來說，空屋率3％～5％，是屬於合理的範圍；台灣全國的空屋率是正常水準的兩倍之多。
雙北市、台中、台南、高雄、桃園，空屋率的水準也都是不及格。 對照鄰近的香港（私宅空屋率4.3％）、新加坡（私宅空屋率6.1％）【縱使計算的方式有所不同，但還是用來作為一個類似的比較基準】，台灣的空屋率還是較為嚴重。
空屋率這麼高，意味著房市的供給一直都很高，只有賣不賣得掉的問題。
除去建商蓋好的房屋，剩下的空屋持有者，可以肯定的是那些資金多的人所持有的，可能是有錢人（EX:台商）、投資客。
這些人作為房地產市場的玩家，握有重金，銀行端又能支持他們大量買賣房地產，正如新聞報導，頂新魏家能只用１％的資金就可以買到帝寶，還買了９戶。
而在賣房獲利比股票操作還高的今日，持續把房價炒高，是他們能獲利的要件。 手中囤積這麼多貨源，最怕的就是房價反轉走跌之時。泡泡很大，逐漸戳破、消去，多殺多的危機會逐漸浮現，看看雙北市以外的縣市，後續的狀況，令人不敢想像。
需求面─人口紅利不支持
房地產是個長期的市場，漲跌都需要一段很長的時間，除非真的再碰到像是金融海嘯這種黑天鵝事件，導致房地產市場的快速下跌，不然房地產還是偏向長期面。
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資料來源：經建會 長期來說，台灣的人口紅利在2015年達到高峰，之後就步入衰退期（以勞動人口做代表）。
勞動人口（綠色線）是國家財富的主要擁有者，這段期間舉凡結婚、生育、投資，都會觸及房地產這個話題。
隨著勞動人口持續的下滑，以及幼年人口（紅色線）下滑，未來房地產的需求端是堪憂的。
配合前面空屋率過高的現象，這些空屋要賣給誰？
另外，政府目前相關的政策，像是租屋政策的建置，若是朝向更為完善的規劃，買房的需求也會跟著下降。
從資金面（ＱＥ已到尾聲，謹慎以對）、供給面（偏空），需求面（偏空），整合三方面，房地產整體的格局走向中立偏空的看法，讀者們若是現在要買房，真的要留意自己的買房資金以及後續的貸款，是否可以持續承擔；未來換屋再賣出獲利的狀況，很有可能不會再現，請謹慎三思而行，千萬別中了＂現在不買，以後會更貴的圈套＂。
2000年我買房子的時候.售屋經理開TOYOTA.所以我用非常合理的價錢買到很好的房子..
現在隨便一個銷售經理.不是開雙B就是LEXUS休旅車.年終10幾個月或百萬分紅.他們賺的錢.當然都是不用功的消費者貢獻給他們吃香喝辣.然後自己辛苦當房奴??怪誰?怪消費者自己吧...
我不知道房價泡沫何時破.我只知道.現在不是再去追高買房子的好時機..等到這些銷售經理拍賣名貴轎車時甚至再來買房子吧!!如同..
高級餐廳門庭若市一位難求.要開始賣股票了..高級餐廳門可羅雀或倒閉.要開始買股票了..
大戶賣股票跟賣房子一樣.需要時間跟空間的..
宏達電的外資.主力大戶要出貨.一定會先喊宏達電目標價上看1500.1800.2000元...可是她們一定在1000就開始賣了.再出利空消息.跌個幾天又急拉上來.讓散戶覺得跌不下去跑去追或拉回加碼.主力大戶再急拉噴出繼續賣.等到1300.外資主力出清股票.股價就開始漲不動或反轉向下..散戶繼續拉回買拉回買拉回買....接滿手的全是那些還夢想1500.1800.2000價位的散戶或最後一隻老鼠...
宏達電1100.1200.只要你敢.手腳快的話.你都還可以繼續追.也有100-200價差可賺.但是.也可覺得股價已落相對高檔而選擇出清或坐壁上觀...這.沒有誰對誰錯..
現在桃園喊上看50萬..如果你是投資客投機客大戶.你覺得你要現在30多萬的時候開始逢高慢慢賣呢?還是等50萬一次給它SHOWHAND來賣?
帥過頭說房市還有2年好光景..不用想.他一定早就在賣手上的貨了..說2年是給某些膽大的人聽的.讓他好出貨...
房價要等到大戶他們出光時.才會開始跌的..現在.慢慢等吧..不急的話.10年以後再來考慮買房吧..
帥過頭曾經在前波高點用800多萬買房子..然後房價每年跌3%.熬了8年.他受不了.用600多萬賣掉.帳面賠了200萬.但加計利息.實際上他賠了快600萬....
pressanykey wrote:
因為你預測會升息 我預測不會 猜錯的人就會付出代價
我看的是未來的趨勢,不是在猜,經濟的波動與升息及降息相關聯
未來的趨勢升息的可能性大於降息,這是機率多與少的問題
還有台灣的未來人口只會越來越少,人口對經濟及房價的影響,建議你可以看一下這篇
養不起的未來
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