我今日上591轉查香榭尊邸,大約有幾戶是樓主所說的面河景高樓層CASE,有的78P,含一車位(8P),有裝潢,總價開2088萬!
也有一戶面河景高樓層70.22P,無車位,裝潢據業務介紹為200萬裝潢,開價為1758萬!
假設我買70.22P那戶,1758/70.22P=25萬/P(開價),難道這總價是空屋價嗎?若總價打個8.6哲成交好了,總價則為1511萬(內含號稱200裝潢費+4%仲介費+代辦費約25萬)
假設仲介費屋主跟仲介很熟算個2%,裝潢我估個140萬,代辦費依舊25萬!
1511萬/70.22P=21.5萬/1坪(內含裝潢費+2%仲介費+25萬代辦費)
1511萬/1.02%=1482萬-140萬(裝潢費)-25萬(代辦費)=1317萬!
1317萬/70.22P=18.75萬/1坪!(空屋價)
以上是若真要買香榭尊邸,真有其CASE,我在上述已講過~18~21難道買不倒?獲利真50%?這兩年70.22x60x2x12=101116元(這兩年管理費)及房屋稅跟土地稅我都未算進來!若真要算淨獲利一般來說是這樣計算!而不試算個名目獲利!.......以上也未算貸款利息！
以上有人會說那是沒車位才賣得便宜!那也算錯!我買到我在大廳貼個公告我車位出150萬買!難道買步道!????
有興趣者去591分析吧!
買房當然是希望賺錢啦!
新屋跟中古屋還有一項差別很重要! " 管理 "!
管理好的社區跟差的社區也直接反映在中古價上!
同樣奉化路上一排社區, 一坪就可以差好幾萬!!
買全新的預售屋就得承受一下風險!
不過我當初也是考慮中古跟全新,
後來發現全新比中古開價還低!
當然買新的!!
Kevin330 wrote:
兩建案公設比差不多一樣要付60/p管理費
但是內容卻是差一大截(尊邸有泳池,spa,ktv,撞球室)!
電梯明水苑是28戶用1台尊邸是49戶用3台(含1台地下室)
如果一樣都要找面河建案新屋都要2x萬以上
反而會有改轉買2手屋的想法!
另外還有一個重點是視野與採光15F以上是前後都沒遮蔽(明水苑就差了點)!
更何況尊邸要脫手的高樓層也沒有幾戶這也是買屋要看Location!!!
...(恕刪)
尊邸和堤景我都去看過
麗寶蓋的都有第四房窗戶面對後陽台的問題~
堤景整體C/P值還好一點
尊邸就整個把最好的景給70P以上的第一排
樓高把後排後陽台的採光都擋住了
明水苑還有55/59/65坪河景和46坪半河景
感覺親民多了
公設差很多是事實沒錯。
要不是星河真的舊了，面河四房格局也不好
要不然那個河灣才是真的好風水~
Renault Grand Espace IV 2.0T
MB W204 C200K Estate
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