桃園房產真到群魔亂舞? (第3頁)

感謝各位大大
個人積分：2分
文章編號：30401599

2分

21樓

2011-09-02 14:45

jim_raynor wrote:
土地取得成本八德遠雄那邊約12.x萬/p，建蔽率50%、容積率180%。
(前年那邊有土地標售案，新聞可以查得到)

所以一坪土地大約可以換得3.6坪建坪，所以每建坪成本約3.47萬/坪。(恕刪)

據我所知
當時有大規模開發獎勵及時程開發獎勵
最多各得10%

容積可增加為180%+180%*10%*2=216%
+附屬建物不得超過1/8
216%*(1+1/8)=243%
+停車空間容積獎勵每車位40平方公尺
再+機電空間
再怎麼++++
可以到一坪土地大約可以換得3.6坪建坪(即360%)

書到用時方恨少
Jim Raynor大大拜託解惑
謝謝先

克朗

克朗
個人積分：32分
文章編號：30401827

32分

22樓

2011-09-02 14:57

土地的詳細成本真的可以參考J大的算法
我對這也不懂純粹蓋抓而已^^
不過建築成本9W太貴了啦
我查資料我家社區兩棟共100戶建坪約5000坪(不含地下室)
建築造價是標示兩億初(某分謄本寫的)
不知道參考性有多高

n123107910

n123107910
個人積分：3分
文章編號：30402180

3分

23樓

2011-09-02 15:14

我覺得Jason大的算法比較可以理解
Jim大的公式很奇怪
建蔽率只是限縮住建築的範圍
跟總建坪有關嗎?

jim_raynor

jim_raynor
個人積分：51分
文章編號：30404219

51分

24樓

2011-09-02 16:51

感謝各位大大 wrote:
216%*(1+1/8)=243%

多謝"感謝各位大大"讓我知道真實的地建轉換比

我要的就是這個XD

之前丟出來的公式是建物樓層換算用的

消息多+厲害的人果然還是很多啊^^

19樓的高度，

建築成本抓9萬/P(DM說是頂級豪宅)。

12.5/2.43=5.14

(5.14+9)*1.045=14.78

14.78*1.2=17.7

14.78*1.3=19.21

Jason2431

Jason2431
個人積分：0分
文章編號：30404800

0分

25樓

2011-09-02 17:18

jim_raynor wrote:
多謝"感謝各位大大"...(恕刪)

Jim大~~
您這次寫的就比較看得懂了!!

所以17~21是醬來的~~

回到最前面的議題~

成本是算得出來的!!
在這種成本之下~~ 房價可能會跌到10萬/p~12萬/p嗎?
或是說~ 跌到成本價以下~~?!

但~~反之~~
不跌的話!!
房子買起來都上千萬~ 真的有醬多人有能力買這些房阿?!
我也一直想不透?!

有其他大大可以分享見解或是解惑的嗎?

謝謝嚕~

bclclm

bclclm
個人積分：0分
文章編號：30407623

0分

26樓

2011-09-02 20:17

Jason2431 wrote:
Jim大~~您這次寫...(恕刪)

實在不認為每坪17萬會是合理價
因為10萬每坪的價還不是一堆建商在賣，一堆人在買。

蓋個房子要到每坪9萬的，我個人猜想大概是以下這幾種方式吧

1. 建材廠商都是建商自己的，所以可能買鋼材賺一手，消費者只會看到建商買的價，但是其實對建商而言，只是錢從左口袋換到右口袋而已。消費者對建商會有議價力，可以殺價，但是建材商對建商則不會有此一問題，所以很自然的這9萬對消費者就很難談，畢竟這也是建商實際買到的價錢，只是建材商賺的部份你看不到而已。

2. 牌面價與真實成交價，若你去買燈具，常會看到目錄上寫的價錢是高價，然後店員跟你說要打1~3折之類的，我猜想消費者大概也都是看到建商買的價吧。

3. 真的使用超級棒的建材....

4. 純手工建造的東西

以上純屬個人猜想的，並不很確定是否真是如此。

kenwaul

kenwaul
個人積分：26分
文章編號：30407859

26分

27樓

2011-09-02 20:32

買房子很難用成本價推估合理售價
何況還有地段與氛圍及環境等因素

這是一個自由經濟市場
你的合理與他人的合理標準是不一樣

有錢人更拿他當投資工具

辛苦這些上班族

yh5jh7u

yh5jh7u
個人積分：14分
文章編號：30409374

14分

28樓

2011-09-02 21:59

bclclm wrote:
實在不認為每坪17萬...(恕刪)

建築成本每坪9萬要用實坪算吧可是上面講的每坪17萬卻是用權狀算
所以如果要這樣算每坪17萬應該是要用實坪算
以公設30%這樣權狀算每坪約 13萬才對吧~
而且我覺得一坪9萬太貴一般大概 4-5萬就很不錯了

mylovein3

mylovein3
個人積分：0分
文章編號：30409821

0分

29樓

2011-09-02 22:21

容積180% 時程獎勵開發獎勵容積移轉停車獎勵開放空間獎勵假設全部都請到
180*(1+0.1+0.1+0.4+0.2+0.3)=378%
在灌機電空間梯廳雨遮公設進去 378%*1.5=567%
土地成本12萬/5.67=2.116萬/坪
建築成本實坪9萬灌虛坪後7萬
土地成本+建物成本9萬...

感謝各位大大

感謝各位大大
個人積分：2分
文章編號：30420971

2分

30樓

2011-09-03 16:09

mylovein3 wrote:
容積180% 時程獎勵開發獎勵容積移轉停車獎勵開放空間獎勵假設全部都請到
180*(1+0.1+0.1+0.4+0.2+0.3)=378%
在灌機電空間梯廳雨遮公設進去 378%*1.5=567%
土地成本12萬/5.67=2.116萬/坪
建築成本實坪9萬灌虛坪後7萬
土地成本+建物成本9萬...(恕刪)

這種算法我喜歡
只能說:"感謝各位大大"是個人才
吃到五六十
還會加減乘除