(財經事)八德房市異軍突起 漲幅冠全國2013-04-30 12:30
潛銷兩天，一三三戶全部被訂完
在政府重大政策推波助瀾之下，桃園縣房市熱度持續增溫，導致去年漲幅居冠的八德等地區被央行點名，希望官股行庫限縮房貸。此舉雖導致買方退場觀望，但賣方仗著公共建設當靠山，似乎也不太肯讓步。
林哲良
五股楊梅高架路段（簡稱五楊高架）經過風風雨雨之後，終於在四月十九日舉行通車典禮，全線正式通車，為五股、泰山及大桃園地區民眾增加行的便利。由於便利交通打通了房市的任督二脈，加上桃園航空城及桃園縣升格直轄市等利多議題，促使大桃園房市過去一段時間的漲幅，在全台縣市之中表現相對亮眼。
不過，由於桃園部分地區房價漲太兇，因此，中央銀行也針對官股行庫進行「道德勸說」，希望官股行庫針對桃園八德市、蘆竹（南崁）、青埔及中正藝文特區等近期漲幅過大地區，進行房貸緊縮管制，期望上述地區房價能降溫。而在限縮房貸可能影響投資客買氣的情況下，近期房地產界人士對於上述地區房價後市的看法也開始出現分歧。
在桃園房市這一波上漲中，八德房市算是「異軍突起」的代表性案例，低基期的房價配合優越的地理位置、公共建設及升格題材，讓每年行政部門預算僅有中壢市及桃園市三分之一的八德市，去年房價漲幅硬是贏過兩位老大哥。根據中信房屋資料顯示，八德房價去年漲幅以七八．五二％，高居全台各行政區之首。
建案熱銷 投資客不放「紅單」
永慶不動產八德大潤發加盟店店長李福新表示，短短二年內，他店裡所經手的同一個社區的物件，十年的中古屋，就從每坪七、八萬元漲至十三、十四萬元，漲幅逼近一倍。而房價大漲之後，賣方普遍已產生惜售心態，近期八德地區部分房仲業者開始面臨案源不足的問題。
八德在地企業廣豐實業，是這一波八德房價上漲的推手之一。廣豐實業旗下的寶豐資產，推出位於八德市介壽路一段大湳生活圈附近的「廣豐公園」建案一至三期，不但期期順利完銷，而且三期更在未正式公開、於去年九月中旬進行潛銷之時，僅在二天之內，一三三戶就全部被預訂光。
據瞭解，原本有投資客打算在今年四月「廣豐公園三期」簽約之前，將手中的「紅單」（購屋預約單）拿出來轉手，但看到近期八德房市熱銷的狀況，紛紛打消此一念頭，讓許多原本希望搶到紅單的人大失所望。
南北建商 齊聚八德推案
事實上，部分嗅覺敏銳的台北、高雄建商，也嗅到八德房市這股不尋常的氣氛，包括遠雄、宏普、皇翔及隆大等建設公司，紛紛南下或北上八德市買地、推案。其中，宏普在八德重劃區所推出的「宏普之星」，接待中心都尚未完工，僅以貨櫃屋做為臨時銷售中心，總銷戶數二○九戶，就已經接到七成的預約客戶。據瞭解，在皇翔八德市的建案也看到類似的情況。
建商一窩蜂搶進炒熱八德重劃區附近的房市，據說已讓八德預售屋行情站穩二字頭，且部分建商更宣稱成交價已來到每坪二十三至二十五萬元的價位。宏普發言人林素玲經理表示，未來中央大學將在八德市設立分校，桃園捷運綠線也確定會經過八德市，公共建設將吸引許多自住與投資客，如果土地取得成本合理，宏普將繼續在八德市推案。
與三峽及樹林形成比價效應
無論是在地或台北建商對八德房市的後續發展普遍充滿樂觀看法，而當地的房仲業者也偏向正面。不過，八德房市未來發展還是存在些許隱憂。李福新說，就歷史經驗來看，在桃園航空城及桃園捷運綠線等公共工程未完工前，八德房市都還存在上漲的機會，只是價格一旦逼近新台北市的三峽或樹林，基於替代性考量，恐怕就會浮現上漲壓力。
李福新的說法並非毫無道理，從八德市的大湳生活圈開車，雖然五至十分鐘就可以上國道三號或到桃園火車站，二十至三十分鐘就可以到高鐵桃園站或桃園國際機場，但若購屋者的生活圈或工作圈仍在大台北，與三峽或樹林相比，這樣的地理條件優勢就顯然不足。房價相同的情況下，大台北購屋者或將優先選擇三峽或樹林的物件。
其實，八德當地的購屋者普遍還不能接受房價上漲的事實，反而是中壢市與桃園市的「鄰居」接受度比較高。而根據建商及房仲業者的說法，近期八德房地產的買方不乏大台北地區的移民者或投資客，這樣的現象尤以八德重劃區最明顯；正因如此，大台北地區街頭巷尾有時也可以看到八德建案的廣告。就這個角度分析，八德房市未來上漲的力道，仍相當仰賴外縣市的購屋者。
值得注意的是，在八德市廣豐重劃區旁，以「先建後售」方式於今年元月開賣的「竹城新城」（門牌為桃園市），由於購屋者一開始就要面對較大的繳款壓力，所以銷售速度相對於預售屋就顯得較慢，而且銷售價格調漲後，此一現象也愈趨明顯。開賣至今，「竹城新城」銷售僅有四成左右。由此可見，八德房市熱銷的背後，投資客扮演一定的角色。
自住首選 廣豐重劃區
「竹城新城」代銷新理想廣告副理陳上霖表示，採取「先建後售」基本上可以先過濾掉一些投資客，讓客層更單純化；不過，銷售期間可能將因此拉長。值得注意的是，從官股行庫祭出房貸緊縮管制措施之後，「竹城新城」單周來客數量明顯減少的跡象來看，政府的管制措施似乎對八德房地產產生短期降溫的效果，這對土地供給量相對較大的八德重劃區不利。
就投資的角度來看，民眾或許可以暫時對八德房市採取「停、看、聽」的做法，先觀察買方退場觀望的情況是否漸趨明顯，且議價空間是否因此而擴大。而就自住的角度而言，則是慎選區域及產品，若以當紅的八德重劃區及廣豐重劃區做一比較，生活機能相對完善的廣豐重劃區，或許就是自住客優先觀察的區域。
台灣房屋八德廣豐直營店謝世芬店長表示，就交通、生活機能、學區等面向綜合考量，廣豐重劃區都不輸八德重劃區，在兩地房價差不多的情況下，前者的增值潛力未必會輸給後者。除此之外，隨著廣豐工商綜合區完成，影城、書店及購物中心進駐之後，廣豐重劃區生活機能將更加完善，因此較適合自住者。
陳上霖說，八德重劃區至少要經八年才能完成相關建設，而且土地供給量明顯較大，至於廣豐自地重劃區僅剩合雄及桃大建設兩家公司可推案，而推案總戶數也不超過一千戶，就供需的角度分析，保值的效果而言，廣豐重劃區應優於八德重劃區。●
八德的廣豐的商業區已經在動工了,應該一年後就不一樣的了,
也看到東勇重劃區的的實價登陸新古屋也有18-20萬的交易(102-103年間)
所以~現在還是很多人選擇買在這裡願意搬遷來八德居住~所以才會有成交18-20萬
建設都有在進行中了~只是當有看到動工的時候~ 當初想買房而嫌房價高沒買的人更買不起了..
這樣不是自己害到自己~
五年前當初買在八德我婆婆也一臉臭臉說我買貴了~
結果我婆婆現在"惦惦"無意見~ 因為已20萬一坪了~
若是我當初聽"親友"的"嫌貴"意見...這下~ 沒房+沒錢~慘~~
慶幸當初"被嫌買貴"還是買了~買了~~
自已的人生要自己決定~ 真是慶幸~~
五年前若沒買~現在買要多花500萬才買的到~~可怕
現在有買~~ 結果自住的資產無形中多了500萬~~
一前一後~~ 五年~~ 差1000萬的資產~
<<經濟學的損失計算法則>>(哈沒記錯的話)
常常都占據一個車道,在加上公車很多!!
~我也是八德人~~
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