老頭子2015 wrote:
看來這個中庭應該完工了，老頭子覺得噴水池這個華而不實的公設，不曉得究竟是誰會去欣賞這個噴水池？或許多栽種幾棵樹都好過噴水池，既可遮陽，又環保，也不用怎麼保養維護，我們就再看個一年半載，看看是否還能繼續維持運作噴水。...(恕刪)
噴水池不要漏水到地下停車場就好, 不然...
CHEN SANDY wrote:
錢我們自己出的,房子我們自己要住的,日子我們自己要過的,
其它人,關我們什麼事啊?
買了就放寬心吧, 好好享受才是!
美居上景鷹架拆除了，也默默的完銷了，您...，是否還在等，等著不知何時會動工的二期呢？
感謝老頭子愛戴
點名到我了
其實是發文更早就買了
也沒想到利息的事
不過慢慢學習應該會越來越進步的
宜誠如果真的不好
住個幾年再換屋也是可以
就期待四維二路的建案與軍用地吧
因為目前住在楊梅的房子民國百年才添購
家具家電裝潢都花錢了
想說住到快十年在搬家比較好
第一間房是家人買的
自己也想出手來談談看 跑個流程
收獲也很大
也或許以後自己也會雞婆幫孩子添購
但或許孩子也想自己出去闖一闖
學會了就是自己的了
忙到最近才有空回文
我可是看到老頭子你po的文章就選了當時如果讓你選覺得比較ok的棟別
還挑選了自己比較喜歡的樓層
雖然我們在台北也有個窩
但是已經很少回去了
待在楊梅的生活很快樂
我們全家都很喜歡這裡的生活
老頭子2015 wrote:
現在5月了，這個建案實價登錄的狀況：
3月的時候，老頭子查了實價登錄情形，當時只有9戶成交(6戶住家，3戶店面)，
4月的時候，老頭子查了實價登錄情形，增加為21戶成交(15戶住家，6戶店面)，
5月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積35戶成交(29戶住家，6戶店面)，
資料顯示，這29戶住家當中：
大坪數100坪登記戶數為0戶，
中坪數080坪登記戶數為11戶，
小坪數060坪登記戶數為18戶。
住家的單價最高為20.18萬，位於10樓(權狀坪數86.46坪)，該戶購買2個車位，坪數65.22坪，總價為1535萬。
住家的單價最低為15.78萬，位於04樓(權狀坪數83.84坪)，該戶購買2個車位，坪數62.61坪，總價為1238萬。
住家的總價最低為1120萬，位於04樓(權狀坪數73.22坪)，該戶僅買1個車位，坪數62.60坪，單價為15.97萬。
住家的總價最高為2043萬，位於11樓(權狀坪數123.86坪)，該戶購買4個車位，房子坪數81.40坪，單價為19.20萬。
現在6月了，這個建案實價登錄的狀況：
3月的時候，老頭子查了實價登錄情形，當時只有9戶成交(6戶住家，3戶店面)，
4月的時候，老頭子查了實價登錄情形，增加為21戶成交(15戶住家，6戶店面)，
5月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積35戶成交(29戶住家，6戶店面)，
6月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積51戶成交(45戶住家，6戶店面)，
資料顯示，這45戶住家當中：
大坪數100坪登記戶數為0戶，依然掛蛋。(0/32)
中坪數080坪登記戶數為20戶，比上個月增加了9戶(20/64)
小坪數060坪登記戶數為25戶，比上個月增加了7戶(25/64)
住家的單價最高為20.18萬，位於10樓(權狀坪數86.46坪)，該戶購買2個車位，坪數65.22坪，總價為1535萬，
本月單價最高的資料與上個月相同。
住家的單價最低為15.33萬，位於05樓(權狀坪數86.46坪)，該戶購買2個車位，坪數65.22坪，總價為1250萬。
比對上面相同坪數的10樓的價格，這5層樓價差達到285萬。平均一層樓貴57萬，老頭子個人覺得還蠻多的。
上個月住家的單價最低為15.78萬，位於04樓(權狀坪數83.84坪)，該戶購買2個車位，坪數62.61坪，總價為1238萬。
住家的總價最低為1120萬，位於04樓(權狀坪數73.22坪)，該戶僅買1個車位，坪數62.60坪，單價為15.97萬。
本月總價最低的資料與上個月相同
住家的總價最高為2043萬，位於11樓(權狀坪數123.86坪)，該戶購買4個車位，房子坪數81.40坪，單價為19.20萬。
本月總價最高的資料與上個月相同
依據今天(106年6月2日)為止住家的實價登錄的資料，
今年04月份交易登錄0筆(4月1日~4月15日)
今年03月份交易登錄4筆
今年02月份交易登錄17筆
今年01月份交易登錄11筆
去年12月份交易登錄6筆
去年11月份交易登錄2筆
去年9月份交易登錄2筆
去年8月份交易登錄1筆
去年6月份交易登錄1筆
去年5月份交易登錄1筆
為何這個建案的使用執照在去年11月7日才核發下來，但是在去年的5月份就出現了交易紀錄？
說實在的，老頭子也搞不清楚，單純就登錄資料進行判讀。
hcsafety wrote:
其實已經有一戶的單價破15萬了...14.x......(恕刪)
實價登錄的資料直接拿總價/權狀坪數，會將車位的價格與車位的坪數計算進去，造成計算上的錯誤。
老頭子計算的方式：(總價-車位價)/(權狀坪數-車位坪數)，
目前老頭子並沒有看到破15萬的資料，不知道hcsafety大在前文所提到的14.X萬是如何計算的？直接看單價而來，或是有扣除車位來計算？
這個建案，目前來看，交易最高峰落在2月份，3月份只有交易4筆，4月份上旬0筆，可能是因為碰到清明節連假，
或許在4月份下旬的資料當中就會出現爆量的33筆交易，而達到交易過半數的84筆，然後其實現在6月份已經有管委會在運作了吧。
前些日子，強者我朋友告訴老頭子，這個建案兼賣2期的代銷表示，雙橡園賣得很好......，或許吧！
只是去年樓主提到賀成交的紅紙條共98張(57+34+7)，實價登錄資料目前也只有看到45戶住家的成交紀錄，老頭子覺得目前只有45.9%(45/98)的可信度。
不過可喜可賀的是，雙橡園的基地終於開挖了。
老頭子2015 wrote:
現在6月了，這個建案實價登錄的狀況：
3月的時候，老頭子查了實價登錄情形，當時只有9戶成交(6戶住家，3戶店面)，
4月的時候，老頭子查了實價登錄情形，增加為21戶成交(15戶住家，6戶店面)，
5月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積35戶成交(29戶住家，6戶店面)，
6月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積51戶成交(45戶住家，6戶店面)，
資料顯示，這45戶住家當中：
大坪數100坪登記戶數為0戶，依然掛蛋。(0/32)
中坪數080坪登記戶數為20戶，比上個月增加了9戶(20/64)
小坪數060坪登記戶數為25戶，比上個月增加了7戶(25/64)
住家的單價最高為20.18萬，位於10樓(權狀坪數86.46坪)，該戶購買2個車位，坪數65.22坪，總價為1535萬，
住家的單價最低為15.33萬，位於05樓(權狀坪數86.46坪)，該戶購買2個車位，坪數65.22坪，總價為1250萬。
比對上面相同坪數的10樓的價格，這5層樓價差達到285萬。平均一層樓貴57萬，老頭子個人覺得還蠻多的。
住家的總價最低為1120萬，位於04樓(權狀坪數73.22坪)，該戶僅買1個車位，坪數62.60坪，單價為15.97萬。
住家的總價最高為2043萬，位於11樓(權狀坪數123.86坪)，該戶購買4個車位，房子坪數81.40坪，單價為19.20萬。
現在7月了，這個建案實價登錄的狀況：
3月的時候，老頭子查了實價登錄情形，當時只有9戶成交(6戶住家，3戶店面)，
4月的時候，老頭子查了實價登錄情形，增加為21戶成交(15戶住家，6戶店面)，
5月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積35戶成交(29戶住家，6戶店面)，
6月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積51戶成交(45戶住家，6戶店面)，
7月的時候，老頭子查了實價登錄情形，目前累積56戶成交(50戶住家，6戶店面)，
資料顯示，這50戶住家當中：
大坪數100坪登記戶數為01戶，比上個月增加了1戶(1/32)
中坪數080坪登記戶數為22戶，比上個月增加了2戶(22/64)
小坪數060坪登記戶數為27戶，比上個月增加了2戶(27/64)
住家的總價最高為2360萬，位於16樓(權狀坪數137.97坪)，該戶購買3個車位，坪數106.71坪，單價為18.65萬。
住家的總價最低為1120萬，位於04樓(權狀坪數73.22坪)，該戶僅買1個車位，坪數62.60坪，單價為15.97萬。
住家的單價最高為20.86萬，位於04樓(權狀坪數102.62坪)，該戶購買2個車位，坪數81.39坪，總價為1958萬，
住家的單價最低為15.33萬，位於05樓(權狀坪數86.46坪)，該戶購買2個車位，坪數65.22坪，總價為1250萬。
實價登錄的計算方式，乃是用總價格(含車位)除所有坪數(含房車)，但我們實際在算的時候，應是先將總價扣除車位價格，再用權狀坪數扣掉車位坪之後，兩者相除得出來的數值。
其實如果有注意可以發現，
最低總價的1120萬這戶，在4樓，單價15.97萬。
每坪單價最高的這一戶，也在4樓，單價20.86萬。
平平都是4樓，有人16萬買到，有人卻花了將近21萬，中間這5萬的價差...，說實在的，差蠻大的。
尤其是這個4樓這個最高單價與另一個4樓價差來算，若以81.39坪來看，等於多花了將近400萬...。
老頭子只能胡亂推測這個是因為露台戶露台的約定專用的因素，否則真的被坑太大了。
不過一般露台戶多為2樓或3樓，露台戶在4樓？老頭子孤陋寡聞，沒聽過這樣的，並且在現有的實價登錄登記中無法判斷是否為露台約定專用戶。
另一種可能的因素則是買實品屋，將實品屋的裝潢價格灌入房價內，墊高了房價，若銀行端願意配合，這樣一來，連裝潢的錢都是貸來的。
結語：
實價登錄的登載方面
每個月的1日會登載前2個月的1~15日的實價登錄
每個月的15日會登載前2個月的16日~30(31)的實價登錄
其實這個56筆的資料，是在6月15日查詢時就已經56筆(更新到106年4月16~30日的資料)
也就是說，106年5月1日~15日，是沒有增加任何交易的紀錄，
換言之，老頭子猜測，這個建案在興建預售期間先買的、該買的，應該是停在56戶左右。
而且價格並沒有規律，還蠻混亂的，否則怎麼會有平平都是4樓，一間單價20.86萬，另一間15.97萬？
即使是不同棟別，這兩者之間的差異也未免太大了。
老頭子不清楚樓主買的價格是否已經在實價登錄網上進行登錄，購買的價位是否被貴走或是撿到建商讓利的價位，
由於這個建案的銷售人員當初和老頭子牛皮吹很大，話說的很満，信誓旦旦的說賣得非常好，現在猶豫不買，可能買不到，不過老頭子實在是不相信，所以每個月都來檢視一下何時可以如同那位銷售小姐當初提到的，賣得非常好，甚至現在雙橡園都還在用了類似的話術操作。
華府DC這個建案是不是和站前京華一樣賣得很好，老頭子要說，實價登錄來了，潮水就退了，有沒有穿褲子，一目了然。
七月份實價登錄停在56戶與0戶，等八月份老頭子再來查詢實價登錄追蹤一下。
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