jkjkiio wrote:
青埔現在真的都沒有透...(恕刪)
青埔現在透天建案幾乎都賣不動了...建商也不是傻子...看看精美的亞XX大...
因為有錢的人寧可買小坪數的土地自己蓋
也不太願花大錢買當初建材成本採用4~5萬蓋又被住過的土地持分型社區透天
像前陣子雙北一個還算有點口袋的自住客本也想買透天
結果看了老半天最後乾脆砸錢買40P~50P的臨路土地打算自己找建築師來設計跟發包...
其實這陣子也可以從一些交易發現這種現象...
這陣子小坪數臨街臨路土地去化度比土地持分型透天還高很多...
除了臨路土地跟臨路透天店面以外...
高總價的產品(不論透天還大樓)...買方都會比較挑...這時後會兩極化...
高級一點的建材,優良稀有的地段(面公園景觀或近高鐵與否)...才比較好去化
住戶密度應屬青埔最高的吧
這邊如果開店做生意應該是會不錯的
只能說站前西路那排透天屋主的口袋都很深
可能不屑去開個早餐店或是便利商店類的
若按竹北高鐵新市鎮的經驗
是從竹北二期那邊有小吃店開始
也就是自住客入住的密度會決定出商圈的發展地點
我滿看好三角地這邊會率先有頂好入駐的可能
czbiker wrote:
感覺青埔三角地這裡的...(恕刪)
現階段的確三角區是自住客比較多的地區
除了早期透天群的自住客與青埔里里長在此外
最大的貢獻應該是鋒橋淳光的自住客也貢獻不少
還有佳瑞M+也有些自住客進來
還有一個新興的區域恐怕之後自住跟流動人口也會慢慢追上三角區
特別在今年底或明年會很明顯
那就是
以青埔國小為中心那一圈區域
這個區域早期因為地主與建商惜售因素,
建物開發的少,自住人口少
但是我推論會發展非常快速
理由如下:
1.離高鐵車站步行十來分鐘內可達,是很多台北通勤客優先偏愛的重點區域,這方面強過三角區很多
2.首富,太子馥1,布拉格水立方1,新站帝景,新站晶華這幾案大樓在去年都已陸續交屋...交屋之後通常一兩年內自住戶數會慢慢變多
3.本身已具備青埔國小
4.青埔國小門口之新生路為A18站前唯一直線往返中壢市鬧區
5.臨致遠一路的土地朝南方向為青埔首度蓋到快沒土地的狀況,撇開青埔國小本身不談,依序是新站晶華,太子1,布拉格之鷹,松悅,布拉格水立方1,自建透天(賴世雄英語),布拉格水立方2,宜誠天悅...也就是說,這一整條致遠一路朝南的土地都已經差不多被開發完畢了
三角區本身土地大多為安置戶或小片分割土地,
因此雖然現階段自住人口相對最多,
但是成長後勁會比較弱,因為大樓不多...
不過三角區有站前西路橋的連通後,
可以增加車潮(不是人潮),
增加車潮的優點是臨路地面跟土地會增值,
也會帶來一些繁華,
但是寧靜悠閒的三角區純自住居住品質可能會稍微變差一點...
另外三角區之後後的人口流動
就要靠站前青商路那幾個新建案交屋過一兩年之後的加持...
但是這時候就會變成區域移轉
恐怕青商路未來的自住人口會超過三角區...
所以未來站前會有兩個住宅區亮點...
1.青埔國小為中心(原因已說明)
2.青商路與站前西路交叉口(國門晶站,聯上,紐約線上,世界CBD,新潤國品苑,禾林,力樸,中悅八京,明日苑5...)
簡易示意圖如下 :
-- -- -- -- 站前西路一段-- -- -- --
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
-- A3 A2 A1 -- -- -- B3 B2 B1 -- -- -- --
-- A5 --- A8 -- -- -- B5 --- B8 -- -- -- --
-- A6 XX A7 -- -- -- B6 XX B7 -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
基地座落在青平段43+44地號,基地面積約2285P,A棟(商43)與B棟(商44)是設計一模一樣
的兩棟建物,地上18F地下3F,1F是店面設計,2F/3F是辦公空間設計,4F+5F挑高為公共空間
,6F~18F是住宅空間,如上簡圖一層七拼,4個17人電梯+雙桃生梯(上述簡圖XX就是梯廳位置)
,兩棟建物大露臺to大露臺約14米,6F以上建物到建物應該有約6+14+6=26米左右,建物間的
棟距算大的(採光條件還不錯,不過應該也有為了1F那一圈店面的設計考量吧哈~),還有國際高
鐵的大露臺設計特色(假設露臺邊緣到建物的外牆有6米)比較不會遇到將來後面青平45或青平
46蓋起來後的採光問題,至少有基本的棟距條件存在.
兩棟建物下方的地下室空間是共用與聯通的,車道是從站前西路一段A棟的下方進入,總住宅戶數
約182戶,1F店面挑高7.2米(商44的店面價格開價就如magic大去年說的的確很驚人QQ~),其他
辦公空間或是住宅空間挑高3.6米,樓板厚度20cm,1F~3F是花崗石基座設計,除了1F的大廳/交
誼廳之外4F+5F公共空間有韻律教室/兒童遊戲室/視聽室/健身房/KTV...etc,公設比約34.8%
衛浴是採用TOTO品牌,廚具是整組的櫻花,地磚採用80X80的冠軍石英磚,氣密窗是等級還不錯的
優墅雙層膠合玻璃.
坪數設計上述簡圖的A1/A2/A3與B1/B2/B3都是大坪數74.XP~78.XP的設計(座向是座西南朝東
北),A5/A8與B5/B8則是最小的坪數設計約37.XP左右(A8/B8座向是座西北朝東南,A5/B5則是
座東南朝西北)A6/A7與B6/B7坪數約43.XP(座向是座東北朝西南),原則上大坪數是搭配雙車,
中小坪數則是搭配單車,20幾個店面加上2F and 3F的辦公空間也可以消化掉一些車位總數~
車位B1/B2/B3清一色只有樓層價格但是不分大小車位價格(這也是國際高鐵一貫的特色之一,也就
是先訂先選先贏的概念QQ~),店面價格讓小弟很驚艷QQ~住宅價格因為青平44的土地成本高,所以
價格也不低,高樓層開價已經正式突破50萬大關了,然後國際高鐵的議價江湖規矩也很單純,就是開
價扣一些就是賣價了,小弟粗估商44的住宅成交均價大約會落在48萬上下QQ~這時小弟想到那2012
年下訂的商43已購客,只繳了5%的訂金陳董就替這些客戶養房到現在,真是賺翻了哈~小弟大概算了
一下,陳董只要有本事把商44的店面成功賣掉他老人家要的均價的話,應該已經把本錢拿回來8成以
上了吧QQ~
此案建照幾經波折(停獎去年確定錯過了,大面積獎勵可以拿回來一些),終於也拿到建照了,預計3/1
辦動工午宴,正式動工抓3/中~3/底左右,工程期粗估3年(正式工期應該會縮短一些吧),訂+簽+開各
5%一共15%,10F結構體要付第一期工程款5%,結構體完成再5%,外飾完成5%,使照5%,所以對B棟(商44)
有興趣的鄉民們,要注意短期內要準備15%的總價金,還有使照算下來,貸款成數只剩65%(不知道小弟
是算錯了嗎?還是其實使照是0%,這也意味交屋款0%?),要是使照確定是0%,那貸款成數就還是7成嚕~
以上,供大家參考嚕,版上有不少大大對商43+商44的推案更熟悉,小弟如有資訊錯誤的地方還請指正嚕~
p.s. 國際高鐵銷售總部的草根性很強,接待中心的氣氛也很輕鬆,像是一些左鄰右舍在賣房子,有多
一份親切感存在,這是不同於一些代銷組成的接待中心氛圍,大家有空不妨可以去逛逛嚕~還挺有趣的~
哈哈~
感謝RICH大精闢分享,
看來商44高樓層即將要站上5字頭,
這應該開創了青埔的紀錄.
細數過去青埔各案的歷史...
發現國際高鐵在很多地方都是走開創青埔的領頭角色~
這家建商的董事長真的很敢衝~
大膽而無畏~!!!!
煞氣十足~~~~~~~
茲舉例如下：
1.最早開創離高鐵車站最近的住宅地推案-國際高鐵晶站特區(高鐵步行200m)
2.開創2012年青埔特區商業地天價-國際高鐵
3.唯一壟斷青埔特區站前西路內圍核心土地(商43/44)
4.商43於2012年開創青埔第一天價(均價41)
5.商43店面於2012年開創青埔店面第一天價(132~138萬/P)
6.青埔特區首度發生建商追價把客戶產品買回事件-國際高鐵晶站特區
7.2014年開創5字頭-國際高鐵商44頂樓
8.2014年開創店面天價-國際高鐵商44(兩百多萬/P)
國際高鐵NO16-捷運之星 目前的狀況
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