早期也就只有新光三越跟中山高在那裡,去年只增加了遠東百貨,而新埔的條件真的比七期好太多了!想想七期,看看現在的新埔~~
kevinwnn wrote:
土地飆漲,佔地為王!...(恕刪)
土地飆漲跟透天屋是否為王道並不是100%的正相關,
相反的,會有負擔大(每年的稅金支出)以及流通性不佳的狀況出現.
如果是透天店面,地段好的不但能保值還能大幅增值,
地段普通的店面至少因為臨路,還保有他的稀有性,地段上賣一塊少一塊.
如果是透天住家,藏在中庭內或巷中,地段不夠好建材差又是那種土地共同持分的,老實說跟地段差的老大樓一樣跟本乏人問津,只能隨著歲月逐漸凋零.
青埔從早期到現在推案的透天,坪數從70坪到150坪都曾經有過,
4~5年前青埔很多在地建商蓋的次級居家透天成交單價約10~11萬左右,
試問這樣的單價建商也要賺也有土地成本,材料會用多好呢?
隨著幾年的過去,這些材質差的透天外觀大多已經老舊,門框窗戶生鏽,
甚至有的還有爆管跟漏水的問題.
以最小坪數70~80坪而言,假設目前青埔特定區整個均價行情約24萬來看,
這樣屋主要賣總價也妄想要1680~1920萬元.
請問這個的價格賣得掉嗎?
答案是不太好賣...
大多數青埔自住客換屋族,有1700萬~2000萬的預算下,
幾乎會選擇地段好的大樓而非地段次級且在地建商蓋的中古透天屋.
因此這些地段差的次級透天住家面臨了要換屋卻必須要賣很久,
久久才能等到透天控的買家接手,
若要快速賣掉,唯一的辦法就是賤賣,但是卻是很難堪~!!
明明大樓可以賣24萬,透天卻只能賣18~21,再上去就賣不太動...
接著之後龐大的土地增值稅(這個很可觀)以及扣掉仲介服務費之後,其實真的獲利不高..
至於土地持分的問題,
個人認為在青埔根本不太可能都更,
如果能順利推動都更,那早就在過去青埔特定區國家徵收土地時
新舊皇家/石上清泉/民生/新幹線/瑞士社區早就通通配合被徵收掉了
不會搞到現在還殘存著,
尤其產業專用區上面整個凹一塊皇家社區,然後高鐵局還刻意用圍籬封住
讓皇家社區的居民要去高鐵車站還得繞路,
其實這都流露著當年彼此之間爭執的不滿與井水河水眼不見為淨互不往來的心結.
我個人也有評估到時候國泰OUTLET規畫時,
是否會因電線桿雜亂的老社區影響了國際商務形象
進而蓋大樓設圍牆來封鎖春德路這個區域讓所有人潮全面從A18與青埔路和青昇路與領航北進出就好
個人以土地持分為實際案例,
來比較地段好的成屋大樓跟地段不差的大持分透天兩者增值性與追逐度,大家可以看看實際市場狀況..
1.大樓-國際高鐵晶站,青平段站前西路,百來坪含三車位,土地持分二十來坪,目前四千萬放給仲介可以在幾周內被秒殺走,接手力道非常強勁
2.透天-國際高鐵No10大透天住家,青平段站前西路二段,110P土地持分三十幾坪,假設開價2500萬放給仲介,個人估計三個月內不超過兩組人出價...此案距離晶站才700m而已且還同一條路卻有如此大的差距...其實很簡單問本板每個人就知道了,您有兩千多萬,會買中古土地持分較大然後超過領航南路以外的外圍透天嗎?
3.透天-青埔帝寶透天住家,青山段致成路,110P土地持分四十八坪,目前買家最高只願意出價只到2560萬,非常難堪,此建案位置還不差卻如此下場,甚至搶手度還輸給不到100m且土地持分比他小的育嘉京品2
以上三個案例活生生在市場當中血淋淋的見了真章...
尤其是土地持分直逼五十坪的青埔帝寶在當年可是電梯大豪墅,最後卻落得如此下場...
會這樣是因為附近的全新透天天青釉也才開兩千八百多萬還賣了很久...
然後買家願意出的價格卻差不多是土地淨值價格甚至更低,
這代表著上面建築物不但沒有加分還是個大累贅...
獨立土地權狀的青埔帝寶都如此了,
更不用說地點比青埔帝寶更差用料更差的共同持分居家型老透天...
同樣都是透天的情況下,
土地持分遠少於青埔帝寶的育嘉京品2卻又是搶手度跟增值性遠遠壓過帝寶,
而晶站土地持分又更少,但是增值性跟追逐度和能見度卻又壓過此兩案的居家透天...
所以結論在於...不是土地持分大的透天就是一定好的
也要看位置&看建材&看品牌...
舉例來說,位置等級差不多的情況下
同樣是百坪大透天
為什麼亞瑟王,維多利亞,跟永XX堡
前兩者賣的貴卻很快就賣光光呢?
就是建材好品牌好有死忠客戶支持~!!
在未來的時代...
地段,品牌,建材
以上三者將會影響到物件的保值性與搶手度...
attfdm wrote:
我個人也有評估到時候國泰OUTLET規畫時,
是否會因電線桿雜亂的老社區影響了國際商務形象
進而蓋大樓設圍牆來封鎖春德路這個區域讓所有人潮全面從A18與青埔路和青昇路與領航北進出就好
(恕刪)
這點機率是非常非常高的，先前小弟和網上大大私訊，也曾提及這個觀點，沒想到被ATT大揭露出來了。
ATT大還很佛心，給了A18和青埔路和青昇路與領航北進出口，
小弟的觀點則是，行人只留A18捷運出口進出產業區，其他通通管制進出，形同封住。
至於為什麼会封住，其質版上有要投資後站的大大可以細細思量，
若是不小心被小弟言中，10年內，後站只留A18供行人進出，
那會發生甚麼事，大家應該也猜得出來!!!
會出現一定程度的換手潮,不過有些次級或不優的標的卻會面臨想轉手也困難重重的窘境,所以買房
該做的功課與該考慮的因素通通都得全盤考量,仔細考量自身與家庭的需求後在選擇相對有利標的出
手,才不會誤闖雷區而不自覺.
p.s.有些標的並不是不好,而是好的標的一多,就漸漸被邊緣化了,一樣或差不多的價錢下,大家會買
哪接下來幾年就會出現很明顯的分野~如果哪天青埔整個發展起來了,這些不優的標的就如ansa大的
分析,雖然也會跟著雞犬升天,但是漲幅和保值度跟好標的比也將會是天壤之別~
attfdm wrote:
所以結論在於...不是土地持分大的透天就是一定好的
也要看位置&看建材&看品牌...
舉例來說,位置等級差不多的情況下
同樣是百坪大透天
為什麼亞瑟王,維多利亞,跟永XX堡
前兩者賣的貴卻很快就賣光光呢?
就是建材好品牌好有死忠客戶支持~!!
在未來的時代...
地段,品牌,建材
以上三者將會影響到物件的保值性與搶手度...
就可以防止青埔的化外之民闖入產專區聖地
產專區裡面必定會有車道，四周也會有開放開口
光是消防消防法規就必須保持暢通
這不是私人club，是民租的公有地
國泰是開娛樂城的，不是做高級招待所的
人潮是越多越好，入口是越多越好(除了青埔路外，商辦與旅館需要隱私)
舊皇家相接處，還有一整排店面級空地與商業區緊臨
我不認為會被封住，持有者不是一般善類
會發生的事我直接預言好了: (純猜測，猜中勿怪)
前站機能區優先形成在青山段青埔國小週遭
商業區發展遲滯5年以上
A19由於建案的中心點群聚效應，機能區域優先成形，美食與生活機能五年內達階段高峰
A18商業區建案條狀分散效應，造成商圈與人氣形成阻礙
兩年半後第一次大量轉手潮出現，同時全國房市進入活躍性盤跌
由於機能與產專商機不如預期，房價進入第一次重整
航空城發展進入冰河停滯
熱錢離開桃園，再經過一年半谷底重整後，優先流回北市精華區
之後由於政治再次穩定與開放外籍生產定居，台灣人口二次膨脹高峰出現
青埔十年後，最終成為往來的商業重鎮
magic55666 wrote:
這點機率是非常非常高的，先前小弟和網上大大私訊，也曾提及這個觀點，沒想到被ATT大揭露出來了。
ATT大還很佛心，給了A18和青埔路和青昇路與領航北進出口，
小弟的觀點則是，行人只留A18捷運出口進出產業區，其他通通管制進出，形同封住。
至於為什麼会封住，其質版上有要投資後站的大大可以細細思量，
若是不小心被小弟言中，10年內，後站只留A18供行人進出，
那會發生甚麼事，大家應該也猜得出來!!!
)連空頭的時間跟我與人交換的私人訊息說的只差半年
我是不知道站前專用區是否有使用用途限制，目前是否有甚麼開發訊息流出來!
還有前站商用區這些建商取得的土地是否有使用用途的限制條件，尤其看到中悅在藝文區有商圈殺手的稱號，我是擔心青埔十年後或更久商業重鎮的規模不如您所預期。
ansa1104 wrote:
會發生的事我直接預言好了: (純猜測，猜中勿怪)
前站機能區優先形成在青山段青埔國小週遭
商業區發展遲滯5年以上
A19由於建案的中心點群聚效應，機能區域優先成形，美食與生活機能五年內達階段高峰
A18商業區建案條狀分散效應，造成商圈與人氣形成阻礙
兩年半後第一次大量轉手潮出現，同時全國房市進入活躍性盤跌
由於機能與產專商機不如預期，房價進入第一次重整
航空城發展進入冰河停滯
熱錢離開桃園，再經過一年半谷底重整後，優先流回北市精華區
之後由於政治再次穩定與開放外籍生產定居，台灣人口二次膨脹高峰出現
青埔十年後，最終成為往來的商業重鎮
...(恕刪)
外觀不佳的透天建案短期內不會增值
園地重蓋不只是不可能，不單純是週遭空地還爆多
還有新的法規下，都更完就是小狗窩一個了
但是不用為屋主悲哀，其實已經增值很多了
早期廉價透天持有者(非店面)，成本根本很少超過10萬
大家熟悉的舊皇家系列，一棟不到百萬成本的也有
差異只在之前是開低價沒人理，現在是高開價被人罵
肯拉個皮，賣出去只是價格問題
很多老人真的是非透天不住
而光地皮成本，就跌不回從前價格了
至於該不該換手
我是認為外觀太差者或是結構有問題者
如果又不在非常好的點上
我會建議市價出售換成好地點的大樓預售屋
至於後期的順儷係列，上品硯系列，一等賞系列等
我認為外觀與水準已經具有長期競爭力
未來不會再有透天建案的狀態下
再進入的鄰居素質，只有更高不會更低
而透天店面會有專業者的喜好，如診所，事務所等
擁有交通便利者，實在是值得長放
---
還是想講一下，議題其實不該繞在透天或是大樓
透天好還是大樓好，這個不需要討論，因為不會有結論
喜歡透天者，不會在意土地增值稅
就像喜歡大樓者，也願意出大樓與車位管理費一樣
透天有價值還是大樓有價值，實價登錄可以去看
一些成熟的都市如北高，都很具有參考性
我認為重點在重劃區的新舊建案交替
只是之前在地建商蓋的都是透天
後來土地貴了，只能蓋大樓了
新的建案點好，建材好，建商更專業，當然追求者眾
在一個爆發期，又新又好的，當然爆發力較強
如果站前商業區精華來蓋透天群，我相信又是另一個比價效應
這個議題其實可以停止了
我也認為現在主力市場是預售屋的天下
想賺錢就是要跟著主力在跑
RichPonPon wrote:
att大這一篇分析的很精闢也很中肯,陳述的內容也是不折不扣的事實~雖說幾年後(約2~3年內)青埔
會出現一定程度的換手潮,不過有些次級或不優的標的卻會面臨想轉手也困難重重的窘境,所以買房
該做的功課與該考慮的因素通通都得全盤考量,仔細考量自身與家庭的需求後在選擇相對有利標的出
手,才不會誤闖雷區而不自覺.
p.s.有些標的並不是不好,而是好的標的一多,就漸漸被邊緣化了,一樣或差不多的價錢下,大家會買
哪接下來幾年就會出現很明顯的分野~如果哪天青埔整個發展起來了,這些不優的標的就如ansa大的
分析,雖然也會跟著雞犬升天,但是漲幅和保值度跟好標的比也將會是天壤之別~
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