個人以為,一個社區之所以美輪美奐,身價不斐,良好的管理與優秀的住戶,絕對是先決的條件,但是大樓門廳,中庭與公設的照明,以及外牆夜晚投射用的燈光,都是讓社區更有價值的必要條件,但很可惜的是,這些都是要錢的,而且可能不便宜;一般較為節檢的住戶(在此無意影射任何人),考慮到自己的荷包,通常都會在入住之後要求管委會關掉這些照明(或極小化),以節省自己的荷包,造成偌大的糾紛,但這卻無形中讓整個社區的價值貶低;我每次開車經過經國路的中悅春天廣場時,看到他的大廳陰森森的(沒有打開那美麗的主燈),就覺得該社區的價值立即打了八折,也因此小弟覺得此事有必要事先講清楚,大家有共識,將來才能夠合睦相處.
雖然建商/代銷在售屋時曾經告知小弟,未來的管理費費用預估約50元/坪,但這極有可能是物業公司與建商之間的默契,初期為進駐社區而壓低價錢的做法(參考:黑心建商的告白 一書). 這裡要提出來的建議是,管委會要能夠提出明確的須求,包含警衛與管理人員的數目,要求至少兩家以上的物業公司報價(含獎金與年終,並且每年的薪資與管理費用調整不得高於主計處所公佈的物價年增率),簽訂合約,然後再估算社區的公設水電費,提出至少兩方案:最大用量與最低用量,然後將這些費用與物業管理費用加總,分攤到每一個住戶(以95%~98%估算,保留彈性),讓大家瞭解,要讓社區極亮極美須要付出每坪多少管理費用的代價,以及讓社區燈光普普所須要付出的最少代價,然後讓住戶表決,這樣子大家將來才不會有話說,覺的貴或是不適合的人可以早點搬走.
(1) {物業管理費用 + 極亮極美的公設水電費}/{95%~98%住戶總坪數) = X元/坪
(2) {物業管理費用 + 燈光普普的公設水電費}/{95%~98%住戶總坪數) = Y元/坪
當然,外牆與大廳的燈光不須要24小時打開,例如可以在晚上6點到10點開啟),極亮極美的燈光還是要節約,該亮則亮,該關則關,不須要浪費.我們可以在12月之前試運行一個月,記錄每一個公設電錶的用電量,來得到較為真實的用電量,費用估算將較為準確.
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