陳恩典 wrote:
北台灣3個直轄市，台(恕刪)
青埔有本事把市府整個遷過去
才能並列好嗎
至於第二行政中心什麼的
副都心已經表演過了
現階段就是定位南港or副都心or青埔來比
如果再加什麼航空城偉大的計畫之類的
我覺得陳大乾脆把青埔跟澀谷、新宿、曼哈頓啊這些地方比好了
不然委屈了青埔
看著看著就矇了 wrote:
2. 你一直舉良懋當例子，當初買價低，交屋就會趕快賣、便宜賣，這依據又是從哪來的? 房地合一2.0也實施一陣子了，預售禁轉的傳言也至少半年了，沒打算撐或沒能力撐的買方、投資客能跑早跑了，剩下的多數有能力撐得住。就算他們要賣也是預售時就賣光了，還等交屋時驗屋跟建商來來去去那麼麻煩、交一大堆稅費後，一個一個在交屋後賣了，給政府收45%的稅，這是哪來的道理??? 看看日和的例子吧，當初賣也很便宜，完工交屋了，樂居現在才兩戶在賣，委賣數比預售屋時期更少，大家在惜售，你還期望良懋後有拋售潮?
也不是說只舉良茂，也知道不是一交屋就賣。
但量體大，籌碼就會丟出來，還是有些人賺到目標就跑的。
大約的戶數來說，2027年前光是站前就有4000+戶丟出來。
（當然不會全部一次丟出來，也不是丟出來就成交。但我認為
期間就會一直有人丟出來，造成價格破壞。）
詠美（349戶）
永麗（360)
櫻花(201)
大院(826)
站前(935)：大直的興富發就有把商業用途當住宅賣的例子。
園首(386)
亞昕(554）
帝璽(650）
過去站前沒有那麼多建案丟出來，都在比較外圍的區域。
無論台北客、竹北客、或著常搭高鐵的桃園客，都會先矚目最靠近高鐵站的案子。
未來幾年4000戶一個一個丟出來，這是我認為會有價格拉扯的原因。
市況好的時候，賣家照實價登錄最高價當作參考價。
市況盤整之時，買家照實價登錄近期最低價開始喊。
所以「只要有一戶」開始「不是以最高價賣」，就會開始產生拉鋸。
（不像建商，隨著銷售比例上升，價格只往高不往低，
總有投資人小賺就跑，甚至也有平轉的個案，即使陪了交易成本。）
我猜啦！
bmw1388 wrote:
也不是說只舉良茂，也(恕刪)
少數人永遠都有，但多數人還是會按市價賣的。價格永遠都在拉鋸，跟是不是只要有一戶沒關係，你可以看看一堆建案的實價登錄，便宜成交的永遠偶爾都會有，但你真的有去談過就知道你不見得談得到。
四千多戶，還要扣除自住的，置產的。我還是那句話，房地合一實施幾年了，屋主到時會賣的有限，也已經舉日和現在200戶只有2戶的實例，你再去查查日和今年交屋到現在實價成交的量又有多少(預售約26-28, 所以大概成交36以上的都應該可視為成屋後賣出), 證明現在的屋主真的撐得住不急賣並非猜想，你要不信我也沒辦法。日和屋主成本那麼低的案子，成交後那麼少人要賣，不用說其他成本高於它的案子，屋主賣賺更少，會有多少意願要賣了。更何況後來才開賣的很多房子以你46萬的目標價來賣，根本賠錢。多數人買房都預計要交屋後撐5-6年的情況下，你覺得他們會急著交屋後賠錢賣???美國明後年又要降息了，你可以看看到時房價會不會再漲。
jasonlinhot wrote:
jasonlinhot 2022-08-26 16:09 9樓
B大的勇氣，我很佩服，
我體會過在桃園版是一言堂，
喊多才有交易，見怪不怪。
本篇講的是「未來五年」，青埔長期趨勢我還是看漲的，只是很多區塊不放長線就快要沒肉。
建商在青埔高價購地已經告一個段落，（之前是2020亞昕開超高價購地第一槍）
儘管2023年初還會因為慣性上衝，但眾多建案搶在今年大量開案，企圖搭上這波最後一班列車。
興富發大打廣告，站前新銳似乎是興富發青埔區塊這一波的最後一棒。
蓋得快的寶佳，明年都要收尾交屋，接下來停一段時間。
璞園壘壘青是青埔最後一棒。
威均、樺龍、桃大等在地建商這波大賺之後，接下來的新推案交屋日期都在2028後，未來五年沒戲。
顯見這波大漲幅已經開始趨緩，漲幅曲線快到這一波的高原期。
重心開始轉往草漯觀音客運園區，A20區域，這幾天開始放消息A16。
因為青埔已經成功拉起，周邊跟上也是意料之中的操作。
要等周邊以為可以撿便宜的民眾倒是要醒醒。
A20推案一定會讓你單價感覺「不如買青埔」的。
文章會留下，往後每年來回顧一下。
講對了，口袋也不會多一毛錢。
bmw1388 wrote:
喊多才有交易，見怪不(恕刪)
我上面舉了日和，恩典還有合宜宅的例子了，證明不會急著賣。現在我再說一個，你可以看一下日和，前幾次幾次的成交經驗，先前賣36~38, 最近一次卻是44成交，也反證了你的只要有人先賣相對便宜，就會拉低市價的推論。
你說明年沒推案的來源是從何而來的? 今年過了2/3，明年推案多數人不知道，但不知道不等於沒有?恰巧你說的威鈞我知道，它明年至少還有兩案在老街溪旁，基地在哪我也知道，帝璽的案場之後也還有案子要推。
如果你每個假設(竹北買不到只會租，交屋後有大量賣壓，只要有少數便宜其他就會便宜賣，明年建商不再推案等等)我都可以提出了反證，你後面的推論還要再推下去嗎 ??
再者，依帳篷效應，如果A20成功上去了，更高價的青埔當然也就不會跌了。後開案，在外圍的會補漲很正常，基期低，投報率高，本來就沒啥好意外的。反之，如果青埔真的只到46,甚至跌了，你說的A20觀音也不會好到哪去的。
對啊，我就是在講你的"未來5年46論"覺得懷疑。重點是現在的案子買方成本就超過46了，加上我一直說房地合一五年與六年的稅率優惠與竹北外溢, 人家幹嘛沒事賠錢賣，你從頭到尾沒回應過我。我推測有原因(房地合一跟預售禁轉，竹科人會來，而且不會只租不買)，有實證(日和跟我的竹科房客), 你除了猜測以外，還有實例嗎??
看著看著就矇了 wrote:
看著看著就矇了 2022-08-27 12:30 17樓
我上面舉了日和，恩典還有合宜宅的例子了，證明不會急著賣。現在我再說一個，你可以看一下日和，前幾次幾次的成交經驗，先前賣36~38, 最近一次卻是44成交，也反證了你的只要有人先賣相對便宜，就會拉低市價的推論。
你這個觀察沒錯，邏輯沒錯，但結論不是百分之百正確。
你的觀察跟邏輯沒錯，卻依舊不能證明未來五年（2027年）交屋的4000戶裡面「沒有人賠售」。
你說明年沒推案的來源是從何而來的? 今年過了2/3，明年推案多數人不知道，但不知道不等於沒有?恰巧你說的威鈞我知道，它明年至少還有兩案在老街溪旁，基地在哪我也知道，帝璽的案場之後也還有案子要推。
威均規劃一年推兩案，大家都知道。
老街溪兩個地號300+的明年新案，一個朝東一個潮南，大家都知道啊。
詳情我不知道的是：我認為明年新案的交屋日是在2027之後。
況且，這兩案產品的性質跟我前列4000戶的性質（A18「站前」商業區周邊），我認為不同。
如果你每個假設(竹北買不到只會租，交屋後有大量賣壓，只要有少數便宜其他就會便宜賣，明年建商不再推案等等)我都可以提出了反證，你後面的推論還要再推下去嗎 ??
我說的不是「明年建商不再推案」。
我所說的是「這一波推案完之後，接下來的推案很可能都是2027年之後交屋的」。
再者，依帳篷效應，如果A20成功上去了，更高價的青埔當然也就不會跌了。後開案，在外圍的會補漲很正常，基期低，投報率高，本來就沒啥好意外的。反之，如果青埔真的只到46,甚至跌了，你說的A20觀音也不會好到哪去的。
a20跟觀音，我推測他們購入土地價格極低。
跟青埔比是「好不到哪裡去」，但仍有賺頭，也有推升青埔的功能，把邊陲價格定錨，這就夠了。
對啊，我就是在講你的"未來5年46論"覺得懷疑。重點是現在的案子買方成本就超過46了，加上我一直說房地合一五年與六年的稅率優惠與竹北外溢, 人家幹嘛沒事賠錢賣，你從頭到尾沒回應過我。我推測有原因(房地合一跟預售禁轉，竹科人會來，而且不會只租不買)，有實證(日和跟我的竹科房客), 你除了猜測以外，還有實例嗎??
我覺得你的論點都對啊，不是要推翻。
只不過，未來五年誰知道呢？
你的論點再正確，最多也就是「正確90%」，
我的論點薄弱，至少也有「正確1%」。
沒有任何一種能肯定未來五年的終極說法，是「正確100%」的吧？
給你的論點當第一名，其他論點當第二三四五六名，我的論點當第一百名，至少也有「正確1%」的可能性吧？
又不是說一個論點很正確、非常正確、命中率超高，所以其他論點就完全錯誤。
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我的論點邏輯是這樣：
建商這波賣夠了也賺爛了，
接下來丟那麼多戶出來交屋，市場當然會震盪，這是必然。
過去建商可以賣到成屋交屋都還剩兩成餘屋的，現在帝璽2021/10開案，2027年交屋，才賣一年就賣到九成，前所未見，建商當然大幅拉高價格。
這個操作手法會繼續，但賣得越來越慢，然後中間也將會有人丟出來（投資客散客），把錢轉到投報更快的部位。建商這波手法，對照以前，跟已經成交的預售屋，底氣很足，不怕市場震盪，當然拉高賣。
比喻來說，若明年有一案2028年交屋，2023年開案，賣五年都不怕！
（2020~2022，尤其是2021，好像開案賣兩個月就嫌久，根本不正常。）
既然可以賣五年，當然拉高慢慢賣。
B大辛苦了~我個人也認同青埔的發展，很喜歡你理性的陳述語氣，之前我講個"現在"青埔機能我覺得還不夠好，就被圍攻啦~所以某些人都覺得"現在"機能很好，總之，各說各話，住在青埔的好朋友，如人飲水冷暖自知。
我強調現況，想買這邊就去FB"我是青埔人"針對你想了解的，問問真的住在"青埔"的人，需要注意什麼，我很"理性"的提醒大家，問問現居當地的人，蒐集你想了解的資訊，會比較客觀。
bmw1388 wrote:
你這個觀察沒錯，邏輯(恕刪)
你拿出最底限"不會沒有人賠售"並沒有辦法證明未來5年青埔"最高價"只有46這事。我這麼說好了，2024上半年就要交屋的站前新銳絕對第一個站出來反對。它的實價幾乎都比46高了，我就想不懂在多數已購戶都因房地合一而作好持有5-6年以上，竹北都上70的情況下，900多戶的新銳裡只要有幾戶(我還是相信絕不可能會是少數)不求小賺只要平轉，就超過46了。很明顯，你的未來5年"最高價"46的論點不可能會成真的。
再來，市場的比價是本來就是一區扣一區，一圈扣一圈，不但外圈扣內圈，而且新開的預售扣著完銷案轉單的價格，也扣著新成屋和中古屋的價格。最直覺的問題:難道你覺得寶徠6,7月成交50/坪跟它對面2027才完工的帝璽6,7月也剛好成交最高50(扣除露台戶)完全無關(直接掛勾我不敢說)?另外，威鈞明年推案在老街溪旁跟A18站前性質不同?你別忘了，我一直舉的寶徠，新潤A18是跟威鈞明年的案子一樣面溪，尤其寶徠也是住宅性質(雖然一樓後門的確有幾戶店面)，怎會不同?你若要說他們是站後跟站旁，好像也太牽強。所以我要跟你說的是，威鈞預售案就算是2030才完工，只要它明年拿出來賣， "絕對"牽動未來5年新成價房價與中古屋，尤其是跟它條件，性質相同，距離離高鐵更近的寶徠，不可能有例外。
帝璽賣的速度其實也並不是前所未見，時尚苑賣得就比它快了，青蔦的速度才叫前所未見。
你要堅持"那麼多戶交屋市場必然震盪的"也有可能，我也尊重. 我只是對你 "未來5年青埔最高46"無法苟同而已。
不過你至少是真理性討論，看得出來對青埔房市行情的確也有下過工夫。比某個自稱本地人，結果說出來的青埔差不多全錯，裝客觀要理性討論，結果一再被打臉後見笑轉生氣的人，叫他針對我哪說錯也說不出來，只會裝瞎+或稀泥+扣人帽子通通來，最後說01理性討論很少的人好太多了
。
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