chian wrote:
不過我自己兩年多前已經入手一間附近地點（也是文青國小這區，離文青跟捷運站的距離，都跟這新建案差不多，別問我哪間，不想影響現在脫手換約的鄰居，但不是寶咖咖，已完銷你也買不到，現在換約不划算啦）
就市中欣吧，低調的建案，但也不到2年啊，還是你在它前一手椰林就接觸了？
不過其實交屋後成交價都查得到，買了就買了
也不用懊悔，有時候就是欠缺那個早知道，但也不要亂拉抬行情就是了
譬如這新建案對面的富裕捷境
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Ldd7107183d68db
214 筆的成交價，連同成交日期通通列出來
從107/9有一坪20.x萬的，到109/9一坪23.x~24萬的
所以去年去看富裕捷境，業務也沒亂喊價就是了，哈！
這新建案公設比比對面還高，戶數少公設也不會比對面多，
在現在大環境氛圍下，還買得比對面去年底成交價高的話，應該就買貴了吧
chian wrote:
這應該是開價吧，因為(恕刪)
在此寫下估價指的是成交價，開價是廣告公司的銷售策略，個人非常排斥。
估價的參考依據有三點
- 目前現在A7各案場的成交狀況評估各案場目前看屋人潮有減少，成交量稍降，但成交價並未下降甚至有些新建案還在漲價。(若有A7同建案相近樓層戶別成交價下降請指證，歡迎指教；聽說的就免了。)
- 以櫻花樹建案做參考，價格應該相去不遠。土地取得成本幾乎一模一樣櫻花52萬/坪；合謙學53萬/坪。開發時間也相近。
同樣離捷運站約500~600公尺。
同樣寶佳集團。
同樣落在支道。
景觀而言合謙學比較美觀，櫻花澍有農舍、電塔等。
櫻花有現有機能，合謙有學區，各有優勢。 - 以富御捷境做比較。富御捷境的景觀戶非永久棟距，面南向未來會被合謙學遮蔽部分視野，只能走出陽台往國有地方向(東南)眺望遠景。面東向未來宏國建設若蓋起來連採光都是問題；另外社區規畫個人覺得富御捷境缺點不少(外觀、建築的細緻度等等)，猜測也因為這樣還沒完銷，只能算是文青區的底價建案。
人走出路來 wrote:
估價的參考依據有三點
目前現在A7各案場的成交狀況評估各案場目前看屋人潮有減少，成交量稍降，但成交價並未下降甚至有些新建案還在漲價。(若有A7同建案相近樓層戶別成交價下降請指證，歡迎指教；聽說的就免了。)
不知道閣下的成交價來源為何?
a. 案場業務告訴你的?
b. 聽說的?
c. 還是你就是業務?
如果是a,b, 那也太天真的，根本淪為建商的打手
我前面寫的依據是政府的實價登錄，建商就算要造假，也只會拿贈送家電往上灌水，絕不可能往下減
還有去年底直接去對面富裕捷境談的價錢
富裕捷境就在合謙學正對面，房價就是看地段地段地段，
或許櫻花樹成交價真的不錯，但拿不同地段的建案來比是不客觀的
上個月初富裕捷境實價登錄只看得到去年11月的成交價，
剛好最近去年12月到今年1月的實價登錄也出來了
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=Ldd7107183d68db&#transactionsList
看看吧，富裕捷境最新幾筆
去年11~12月成交價都還有一坪24多
1月果然跌到一坪21.7，還是中高樓層，打房殺傷力在2021已經開始發酵了，
附帶一提，11月份唯一一筆成交在每坪26.87，
如果不是太有錢？露臺戶？贈送家電灌水（備註裡有寫：附裝潢傢俱或含裝潢款）
搞不好就是看多了你的文章，唉～～
買房真的要先做功課啊～～
不要被開價或業務的話術給矇了
chian wrote:
所以你還是沒有寫明妳(恕刪)
抱歉，我以為您說合謙學的「估價」價格，
估價當然是主觀了，就像您認為合謙學可以在22~23成交。
我文中只要提到是「成交價」的來源，
是訂單上面寫的價格並非議價或業務口頭的價格，
或是A7建案的已購戶們，
不是只參考某一個社區的數筆實價登錄而已。
這只要多交朋友、多巡田水、多看案場就可以知道的，
估價我則會一律用「估價」說明之，
我了解的實務狀況是
2/21各個案場人滿為患，熱門案子幾乎無法好好帶看，
實際有去A7現場就知道了；
只有在12月底、1月，案場稍微因為政策頒布以及重劃區冬天的抗性
賞屋人次減少，有較大的議價空間，
年後各案場已經逐漸回溫(不只是A7、各區域皆是)，
這點我在我另外一篇的回文也有提醒大家可以用力殺價。
我已經多次回覆並解釋，
我明白開價與成交價是完全不同，
亦認同建商或廣告公司不該開高價，
使價格不透明，讓購屋族怕買貴，
於第一則回文就已經提到兩者的差異，
不另回覆。
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