天涼好個秋秋 wrote:
大咖土地投資客真的...(恕刪)
商業用地在新法推算約有800%(含買區域容積灌入)
以下表為例計算土地成本:
101/8 =11.7萬 +7.8萬(高樓建物成本) +8.4萬(30%建商預期利潤) + 1萬( 4~6% 售屋廣告薪資獎金)=28.9 萬
所以可以預期 , 未來此基地推案開價就是31.7 ~ 34.7 萬 平均售價約28.9 萬以上(未反映購買容積費用)
2018買賣移轉前十行政區 桃園買氣最強包辦冠季軍 2019-02-26 11:29經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
2018年買賣移轉棟數落在27.8萬棟，雖然房市緩步復甦，但仍未突破28萬棟，進一步檢視六都移轉量，綜合前十名行政區發現， 2018房市熱區與前年完全重疊，但是名次順序調動，諸如桃園區、板橋區、淡水區靠著交屋潮再度翻紅，不過業者指出，新北市大量交屋潮已過，今年迎來的是推案潮。
回顧2018全年移轉數量，房仲業者分析，2018年上半年出現交易熱潮，相較前年同期增5.4%，但下半年伴隨股災、美中貿易大戰等影響，量能改走持平，所幸在肥咖條款、台商資金去化等助攻，拉抬部分豪宅市場，整體房市續走復甦格局。
進一步檢視買賣移轉棟數熱門行政區，2018年桃園市桃園區以8,489棟拿下冠軍，其次是新北市板橋區7,782棟，桃園市中壢區則是7,488棟位居第三名。值得一提的是，桃園區與板橋區相較去年表現皆有增加，而今年落在第四的新北市淡水區，也增加一成突破7,000棟大關。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，從六都各行政區的移轉量表現，2018年房市熱區前十名與2017年重疊，僅名次順序調動，不過包括板橋區、淡水區、桃園區，乃至台中市北屯區、西屯區等，都從房地合一重稅打擊後復甦，除受惠新案交屋潮，剛性買盤不再觀望，推升各地重劃區的移轉量能。
陳炳辰指出，各行政區移轉量能有時會受該區面積影響，像是新北市新店區、台中市北屯區都是面積偏大的行政區，可供開發地段多，不同產品匯聚，自然讓交易量能高，相對之下如新北市新莊區、板橋區、中和區地域小，交通生活機能宜人，若再碰上新案交屋潮，都能令交易熱度不減。
不過，買賣移轉棟熱區往往靠著交屋潮推升量體，也有遞延反應市況的疑慮。展望今年表現，住展雜誌企研室經理何世昌分析，2019年新北市重劃區只有推案潮，應不致於會再出現交屋潮，上一波交屋潮高峰己過，新一波預計落在2020下半年至2022年之間。
至於成交量部份，何世昌認為，應與去年維持相同水準，但由於推案量更大，各建案來人與買氣恐被稀釋，競爭愈加白熱化。預期建商在資金成本偏低、土地價格仍高的情況下，將採取「預售開高價、成屋賣不掉再降價」的策略。
2018年買賣移轉棟數十大行政區。 資料來源：各地政局、台灣房屋智庫彙整
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https://tw.news.yahoo.com/%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E5%9C%B03%E5%B9%B4%E7%8B%82%E6%BC%B275-%E5%B7%9D%E6%99%AE%E9%80%BC%E5%8F%B0%E5%95%86%E9%80%83%E5%9B%9E%E6%A1%83%E5%9C%92-070600013.html
▲桃園將可能是中美貿易戰中，最大的受益者之一。（圖／東森新聞資料畫面）
根據《彭博》報導，桃園將可能是中美貿易戰中，最大的受益者之一：由於大陸在工資較台灣來得低，導致台灣許多工廠外移至大陸，桃園也因此深受其害，但隨著這次中美貿易談判不順，許多的台灣大型科技公司將移回台灣，避開川普加徵的關稅，而桃園便是其首選城市。
由於桃園距離台北僅車程一分鐘，加上桃園國際機場更是台灣主要國際機場所在地，這也是為甚麼全球電子業在尋找替代方案時，桃園備受青睞的原因：而台灣大廠在中國基地為惠普（HP）和戴爾（Dell）等公司組裝裝置，恐也因為這事件使得十年以來的供應鏈解體。
▲桃園距離台北僅車程一分鐘，加上桃園國際機場更是台灣主要國際機場所在地，這也是為甚麼全球電子業在尋找替代方案時，桃園備受青睞的原因。（圖／翻攝自維基百科）
川普在接受《華爾街日報》採訪時表示，如果他在30日開幕的G20（20國集團）會議上無法與大陸國家主席習近平達成協議，將準備對最後一批2670億美元的中國商品課徵關稅，且川普指出，新關稅甚至可能衝擊蘋果iPhone和筆電。
因此，和碩、仁寶電腦和英業達等業者如今也計畫將結束其從1980年代就為了蘋果iPhone服務的安排，紛紛在桃園提早產能，而廣達電腦等公司也正在收購及尋找工廠用地。
和碩財務長林秋炭日前在法說會上表示：「與過去20年的營運模式相比，未來我們將會有重大的改變，生產基地將分散在不同的國家中，無法像以前一樣在大陸等其他地區建造大型的工廠。」
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▲30年前，許多在桃園和其他城市設廠的公司，因為中國的低成本而西遷。（圖／翻攝自維基百科）
此事件對於和碩和其他同業而言，反而達到一種鮭魚返鄉的概念：30年前，許多在桃園和其他城市設廠的公司，因為中國的低成本而西遷，協助其建立世界工廠的壯志：根據2016年中國對美國潛20大出口商，有15加皆來自於台灣。
巴克萊（BARCLAYS）經濟學家謝涵涵（Angela Heieh）說：「關稅預計將提高25%，這也會促使台灣公司加快回國或在新據點建廠的計畫，不過，由於貿易戰仍充滿著不確定性，那些工廠應會傾向於在台灣現有的工廠進行增產，而不是花更多的錢去興建新的工廠。」
但仍有許多的公司仍在考慮東南亞地區，不過多數仍是偏好於遷到更近一點的國內基地，而桃園也因此成了他們的首選，政府也因此做出了相應的對策，推出免稅期等獎勵措施吸引企業公民返鄉。
桃園今年加快追求製造業者的速度，已與許多的房地產經紀人合作協助企業尋覓土地，如今價格越來越高；根據第一太平戴維斯台灣分公司（Savills Taiwan）的消息指出，某些地區工業用地成本已較2014年增加了75%；甚至有官員透露，2018年9月止，要求桃園市政府協助取得土地的業者比1年前增加了30%。
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▲今年1月到9月工業用地和工廠交易總額為新台幣290.2億元，其中，桃園便獨得126.5億元，稱霸所有縣市。（圖／翻攝自）
根據信義房屋的資訊顯示，今年1月到9月工業用地和工廠交易總額為新台幣290.2億元，其中，桃園便獨得126.5億元，稱霸所有縣市；信義全球資產經理王維宏也表示，原本較受歡迎的新竹土地因為供不應求，篩選公司的門檻較高，故許多公司都進而選擇桃園。
不只台灣原本的企業，有官員表示，就連外國企業也跟著追逐這波趨勢，美國超微電腦股份有限公司（Super Micro Computer Inc.）也正在桃園擴大伺服器產能，計畫在桃園砸下新台幣90億元來興建新的設施。
貿易戰愈演愈烈，台灣現在也成為避風港！工總就透露，高科技產業已經在考慮回台設廠，因為大陸工資提高，兩岸的生產成本只差10%。特別的是，現在台商搶著回台灣設廠，工業用地價格都飆高，五股甚至出現一坪就要100萬。
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▲川普揚言還有下一波2760億美元課稅清單。（圖／東森新聞資料畫面）
真的要趕緊回來台灣身邊，川普揚言還有下一波2760億美元課稅清單，不少台商決定躲回台灣避難，也讓工業用地一地難求。東森財經記者，林佑之：「台商逃難回台灣設廠，桃園工業區這一年來土地價格已經漲了2成，尤其像是中壢、龜山每坪單價已經來到29萬。」
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▲工業用地價格翻漲。（圖／東森新聞資料畫面）
實際上經濟部網站搜尋，工業用地漲幅三級跳，宜蘭利澤工業區每坪價格直接翻倍，五股工業區更是一坪超過百萬，土地還很搶手，已經賣光。工總常務理事，何語：「有可能回來台灣的就是高科技類別、資訊產業，我知道有幾個高科技產業有跟我提到回台灣，他要走上全部自動化。」
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▲過去大陸的低廉人力及政府補貼已不再。（圖／東森新聞資料畫面）
想回台灣的原因也有台商分析，過去大陸的優勢在人力低廉及政府補貼，可是近年來大陸薪資不斷上漲，加上環保意識抬頭，兩岸生產成本的差距只剩下10%。行政院經貿談判總代表，鄧振中：「在人、機器設備方面的改善跟需求，我想政府相關單位做最大的努力來幫助。」
政府張開手臂歡迎台商回家，只是也有台商報怨，竹科、南科能釋出的土地太少，也可能不回台轉去東南亞。
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▲工總常務理事，何語表示核准到設廠都要2～3年的時間。（圖／東森新聞資料畫面）
工總常務理事，何語：「影響作業往往拖1年半，甚至2、3年都還沒有核准下來，那如果核准下來到設廠都要2年～3年的時間，或許中美貿易大戰已經改變了。」
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圖/經國轉運站已在本周一正式營運。翻攝自鄭文燦臉書
｜經國轉運站啟用 有望紓解南崁交通
另一方面，市府委託國光客運經營管理的經國轉運站已在本周一正式營運。經國轉運站位經國路與幸福路口，1樓設有月台及轉運站售票櫃台、候車區及洗手間，也有餐飲及便利商店等服務，2樓則為180席的機車停車場。目前轉運站引進4家國道客運業者，6條國道客運路線，每天約330班次往返臺北、臺中、嘉義、臺南及高雄等地。
591資訊
圖/經國轉運站已正式啟用。翻攝自鄭文燦臉書
經國轉運站處經國重劃區內，距南崁交流道約2分鐘車程、5分鐘可達桃園展演中心，交通便捷，交通局也指出，因南崁交流道車流量龐大，加上國道客運都利用路邊停車載客，讓3車道的經國路、中正路僅剩2線道可供車輛通行，形成常態性的交通堵塞。在經國轉運站啟用後，望能改善大客車於路邊停等上下客對主線車流的干擾，並紓解交流道周邊道路的交通負荷。
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桃園市政府為解套長期交通問題，近年陸續新建轉運站，盼能減輕各區的交通負擔，除了昨日(5/7)與長庚醫院團隊舉行簽約儀式，投資9億興建捷運A8站（長庚醫院站）轉運站BOT案，前天(5/6)市府委託國光客運經營管理的經國轉運站也已正式營運，種種規劃無非是希望能改善車流，同時也讓乘客上下車更安全便利。
｜捷運A8轉運站 預計3年內完工
桃園捷運A8轉運站BOT案預定地約1.8公頃，緊鄰林口長庚醫院，距機場捷運A8站約300米，計畫興建地下1層、地上4層建築物，1樓設計19席月台轉運站、4樓為國際會議中心，地下1、2至4樓提供937席停車位，作為停車場使用。該案昨日由長庚醫院團隊取得興建營運資格，總投資金額9億，預計11月動工，並於3年內完工啟用。
市長鄭文燦表示，目前規劃優先引進長途客運、或是以長庚醫院為端點的公車路線，預計可容納至少38條公車路線進駐，成為長庚醫院周邊最大的交通節點，長庚醫院也將額外捐贈605坪空間規劃做為警政或青創基地。此外，市府也將在附近啟動長庚新驛站計畫，預定更新13條道路。
圖/機捷通車後帶來人潮，但也使得醫院周邊交通壅塞情況惡化。
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