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楊梅~櫻花博

sparkingMORE wrote:
我不是VIP不就4/18不能看
4/20去會不會想買的沒了阿
看完後喜歡我就要買了
難得可以看到公園的好案子



看到sparkingMORE大這篇的貼文,讓老頭子想起她。








看來老頭子還是把食神這部影片再拿來回味一下好了。

這碗到底是黯然銷魂飯還是一般的叉燒飯,可要看清楚、看仔細。
至於慢了會不會吃不到,老頭子認為應該沒那麼嚴重,因為這碗飯可能不是史蒂芬周的火雲掌煮出來的,可能只是看起來像而已。

如果連看都不看就吃下去,腸胃(人品)好沒事,腸胃(人品)不好小心拉肚子。

其實預售屋也急不起來,況且買了預售屋,屋主也不能向建商要求進行設計變更,既然無法客變,先買後買只差在面不面公園,拿自己人品這個籌碼來賭面對公園,這個賭注博太大了,老頭子膽小,不如等蓋好之後再看屋況而定。

老頭子在文末還是要說,信者恆信,不信者恆不信,急就買,不急就再等些日子房子更成熟之後再看看現況。

今天有經過接待中心
看到好多車子都以經停在裡面了
不知道是部是可以看屋了..
老頭子2015 wrote:
只因為經過楊梅看到一...(恕刪)


每次看老頭子的精闢分析,真神人呀。櫻花博與美居是不同等級的商品,代銷若真的要拿自己和美居比較,是自曝其短,唯一可以說嘴的,大概只有距離公園更近

by the way, 五月後,自由聯盟將進駐美居一樓的超市。
老頭子2015 wrote:
櫻花博看起來是ABCD四棟,整個建築物為ABC為一排的長方形建物,與D棟成L型(與藏疆有點像,但是他的戶數比藏疆還多36戶),最好的位置應該是A棟後棟面公園,以A棟長寬比例看起來,老頭子推測應該是一層4戶到6戶,就現有看的到的外觀,似乎沒有三面採光,因此,即使是一層4戶,能夠雙廁開窗的機率不高,大概就邊間一主臥廁開窗、公共廁無窗。如果是一層6戶就洗洗睡了,完全不可能,就格局上老頭子並不看好。



這個建案昨天開案了,老頭子今天收到別人傳來的圖檔如下,有興趣而還沒去看的版友可以先熱身一下(可放大仔細瞧瞧)。



一如先前預期的,老頭子預測A棟4~6戶,結果開出來的結果是一層5戶(3戶3房、2戶2房),2電梯。主臥浴室浴室開窗,公共浴室無窗,格局如預期的並不理想。B棟與A棟其實是一樣的,只是左右相反。


C棟則為一層3戶(2戶3房1戶2房),1電梯。
D棟為一層3戶(1戶4房、1戶3房、1戶2房),1電梯。




玄關進門後,左側廚房、右側客廳,房間配在左右兩對角,一間房間配在廚房旁邊、後陽台裡面(間接窗),浴側配在大門正對面,只要看到這樣的格局,十之八九是寶佳的格局。

這種千篇一律格局,餐桌放置在次臥牆後或是玄關對面、主臥牆後(如上圖標色塊標示處)(差一點的配置還會對到廁所門)。對老頭子而言,直接就替除掉了。


這樣的格局,房子看起來就很小,空間感很差,以D-3這個4房來說,據說大概46.6坪,公設31%,估計室內坪數(含陽台約32坪),扣除前後陽台之後,實際室內坪數可能會在29坪左右,這樣的坪數,老頭子相信,用眼睛看過去不會有29坪的感覺。


配備方面,大概的狀況是:
美標衛浴、林內三機、錦鋐氣密窗、小太陽暖風機、三陽60*60地磚、樓板15公分、單層排氣。

看起來東西就普普,老頭子過去看過藏疆,該建案用的也是錦鋐掉漆氣密窗,這老兄將紗窗設計在窗戶的裡面,這點老頭子實在是沒辦法接受,紗窗積了大量的灰塵髒污,然後被安裝在玻璃窗的內側?公園除了有樹有草,也還有蚊子啊,如果窗外的蚊子(別以為高樓層沒有蚊子)停在紗窗上,然後我們把玻璃窗關起來之後,這蚊子往外飛不出去,只好想辦法往室內鑽進來,不知道這種爛設計的怪窗是不是也被用在這個建案上面?



基本上,看完格局圖之後也就差不多了,這個建案賣點就是公園,沒有其他亮點。老頭子預計這個建案會比金山街一帶的建案貴個1~2萬左右,售價可能落在15~16萬上下。


這個建案讓老頭子選:

A、B棟面公園,A1A6B1B6南面公園,照說建商應該要把重心規劃在這兩棟上面,但顯然建商並沒有好好規畫這個面公園的格局,浴廁不及格,因此讓老頭子來選,並不會考慮A、B棟。

C棟:C1棟,雖然號稱面公園,其實他是內縮在裡面,其實視野不好,並不建議。C3棟是面鐵道側,不予考慮。

D棟:D1棟,與C1棟有類似的情形,視野不會太好,不建議。D3棟為全區唯一的4房格局,視野尚可,但因為是面東,已經算面公園中後端,其實看到的公園的一小部份,D3棟為4房,格局上其實就寶佳一貫的格局,並不理想,但其實已經是裡面最好的格局。如果整體考量,老頭子建議這一棟建案只選11樓~14樓,(老頭子預計8樓以下的後陽台,可能會因為後面老中悅檔住採光,光線不理想,9樓到10樓可能會有老中悅的屋突煞),或許11樓以上才能夠避開所有的問題。

讓老頭子選這個建案,老頭子只能選D3-11~14樓,其他都不用考慮了。



但嚴格說來,所有的格局都不好,所以其實老頭子對於這個建案,就跳過去,不予考慮。

老頭子抓15~16萬的中間值15.5萬/坪來算,15.5萬*46坪+120萬車位=833萬。其實這個價格比與美居上景的入門門檻825萬更高,只有贏到面公園與樓層,格局比較差、用料比較差、各項條件都比較差的情況下,不能客變、還要賭人品,其實老頭子絕對不幹這種事情。


結語:平平是寶佳,面公園,多花100萬。

面公園第一排其實是一體兩面,好處是無限視野,但是這個無限視野,代價就是考驗著建商的建築水準。

為何?
面公園,表示前無視野阻擋,換言之也就是迎風面、受雨面,如果氣密窗不夠強、防水做得不夠好,接著來的就是一連串夢魘的開始,這點或許是需要考量進去的。窗戶氣密處理不佳時,風吹狗螺聲、防水處理不好時,牆壁滲漏水久了就出現壁癌,所有美好的公園景觀心情,將可能隨著這些惱人的問題而被磨滅。


文末,老頭子還是要說,信者恆信,不信者恆不信,急就買,不急就多等等,這個建案在老頭子看來並沒有急搶或急買條件,沒買到也不會有可惜的感覺。


開案時也去看了此建案
說實在 非常心動
雖然知道櫻花已被寶寶併購
但是代銷的嘴 胡瑞瑞
扯說是持股的比例問題

言歸正傳 有被D1、C1一層3戶和2衛皆開窗燒到
但聽老頭子這麼一說 又倒退10步
不過 在地人的我們 已被寶寶征服了
不然 還有什麼可選⋯⋯

前陣子也去看了厚昇揚
但一方面是代銷價格很硬
一方面是小3房沒有可以走出去的陽台
每個建案似乎都不可能十全十美啊
再這麼下去 是否就只能當一輩子的租客了

覺得楊梅看不到好建案真的好傷薰 T T
總是沒有十全十美的 負擔得起的還是比看得上的重要些吧!!
祝您 找到心目中的好房子!
昨天去看了,
看屋的人很多,
D1感覺不錯!
Ms. Lou wrote:
開案時也去看了此建案
說實在 非常心動
雖然知道櫻花已被寶寶併購
但是代銷的嘴 胡瑞瑞
扯說是持股的比例問題
言歸正傳 有被D1、C1一層3戶和2衛皆開窗燒到
但聽老頭子這麼一說 又倒退10步
不過 在地人的我們 已被寶寶征服了
不然 還有什麼可選⋯⋯
前陣子也去看了厚昇揚
但一方面是代銷價格很硬
一方面是小3房沒有可以走出去的陽台
每個建案似乎都不可能十全十美啊
再這麼下去 是否就只能當一輩子的租客了
覺得楊梅看不到好建案真的好傷薰 T T


其實也不用那麼挑剔寶寶建設,
就像你說的,楊梅已經被寶寶征服了,
櫻花其實已經算是寶寶底下不錯的公司了,
算是在一堆爛蘋果裡面挑一個還OK的!
我是覺得還不錯啦,至少比起金山街那一帶,
看了老頭子大大的分析,
所以我一去就直接鎖定D棟來看,
至少比我先前看過的幾個案子都好,
昨天不爭氣的下訂了。
不要問我買多少,我也覺得我買貴了!
但既然買了就背了吧,
至少脫離無殼鍋牛了。
James 胖德 wrote:
說到這個案子,接待...(恕刪)

看到老頭子大大的分享圖面,我也不用分享了!!看完所有格局,跟老頭子大大想法一樣,只有D3 11~14F可以買,但是11F可能還是會被旁邊的屋凸檔到,至於價錢還沒談,已經直接開15萬/p了,給想要的大大參考,或許可以向下談
另外這次參觀實品屋,看到裡面的施工時再讓我傻眼,逃生梯說一大一小,小的那個連一個女生大人的腳掌都無法全踏上去,廁所磁磚,外面的木頭地板,貼的方式,我也飽了,所以要買的人,驗收時可能要看得很仔細,另外D3曬衣服的陽台,有支超大的樑擋住,衣服會非常非常的難曬,其他的因為裝潢包起來也看不到了
t68eric wrote:
昨天去看了,看屋的...(恕刪)


人真的超多的~~~看完覺得室內和走道都好大好舒服
和家人看完就各訂一間房了
還好有買到~~好怕喜歡的樓層沒有
如果有錢真希望多買幾間

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