看屋要採預約制，真的頗不可思議的，尤其在這種景氣之下...
看的出來建商的底蠻厚的，都已經蓋好還不急著賣...
有喜歡的可能要用點時間跟他們耗...
再來就是一些基本資訊...
坪數 36、40、46 三種，分AB棟，對稱的三併兩梯，兩棟相連不相通...
3F-14F一棟36戶，兩棟共72戶，戶數算適中，店面三間...
樓板厚度25公分(無中空樓板) 這個真的蠻猛的，不知道是真的假的...
衛浴HCG(實在搞不懂許多建案寧可用HCG也不願加點錢上TOTO，至少也是個吹噓的點)、廚具林內三機...
浴廁46與36兩間都有開窗，40只有一間開窗...
公設比30%，公設集中於二樓整層，有會議室、健身房、兒童遊戲室等，算還蠻豐富的...
至少30%看的出來是用在哪裡，不像有的只有健身房也能喊到30%以上...
門廰很大，有挑高，算頗大氣的，可惜建物外觀太保守，有點素...
另外建商有提供樣品屋式的裝潢服務，買屋可加80萬請建商包裝潢給你...
還有車位的部份有1/3的住戶能多買一個車位，這點應該蠻合老頭子大大的胃口...
B1-150 B2-140 B3-130
最後價格的部份開價28萬可再談，銷售說預算只有1字頭的話請不要考慮這裡...
Mr. Depp wrote:
看到大大們分享真心覺...(恕刪)
您的判斷非常正確...
用同樣的價位能買在更保值甚至有增值空間的地點，有誰願意讓自已的資產逐年縮水...
自住當然沒差，但難保日後有其他人生規劃或是突發狀況時，誰希望賣掉的價格遠低於當初購入的價格...
尤其在這個時期，連桃園的蛋黃區都在下修的情形下，有人還願意用哄抬過的價格去接下建商與投客的刀子...
當然選擇在這個時間點買也是自已的選擇，他人無法從旁置喙...
至於這區的建案優勢也只有台鐵在旁邊而已(重點自強還不是班班都停的)，未來的發展性連個幻想的藍圖都沒有...
光捷運也只規劃到中壢就知道楊梅有多邊陲了吧...
大成路的機能也普普，但一樣的價格能在別區買到比大成路更好與更有發展性的機能這才是重點...
只能期待建商趕快醒醒別再閉起眼睛以為還在2014年...
hcsafety wrote:
再來就是一些基本資訊...
坪數 36、40、46 三種，分AB棟，對稱的三併兩梯，兩棟相連不相通...
3F-14F一棟36戶，兩棟共72戶，戶數算適中，店面三間...
樓板厚度25公分(無中空樓板) 這個真的蠻猛的，不知道是真的假的...
衛浴HCG(實在搞不懂許多建案寧可用HCG也不願加點錢上TOTO，至少也是個吹噓的點)、廚具林內三機...
浴廁46與36兩間都有開窗，40只有一間開窗...
這個建案，老頭子還沒實際去看過，但從上面一些前輩的敘述，似乎讓大家有些失望，失望的是價格高，卻沒有令人眼睛為之一亮的亮點吧！
老頭子根據hcsafety大所提到的和老頭子所看到的資料來話唬爛一下。
結構
樓板厚度25公分？hcsafety大你信嗎？其他人老頭子不清楚，至少老頭子是不相信的。
25公分厚比較經常出現在大底層與基礎層，就是1樓與B1樓之間那一層，也就是中庭，以及地下室，25公分相當厚，用在大底，強化建築物的基礎。
RC相較於SC而言，重量來的更重。
混凝土本身就很重，若以本案的25公分與寶咖咖的樓板15公分相較，厚度多了66.7%，(25-15)/15*100%=66.67%，若以他們家14樓高的建築物來說，多了66.7%的混凝土，那麼建物本身應該要多出重量呢？扣除鋼筋的重量，說不一定要多上5~6樓的重量。整個結構體的重量上去，伴隨的柱子鋼筋的強度夠嗎？主筋號數足夠嗎？這些都是問題。
再來就是樑，整體重量大幅攀升之後，連接柱頭的大樑以及大樑與大樑之間的小樑都會跟著變多，天花板多了一堆的樑，在風水上對於樑是很不好規劃的，房間的床要怎麼擺放才不會壓樑？
一般來說，樓板18公分算不錯了，常見的中空樓板厚度也才22.5公分~25公分，若是採實心澆灌25公分，或許在隔音上會比較好，但在建築物鋼筋與本身的載重都有一定的極限，10號鋼筋，搭配這樣大小的柱，至少老頭子是存疑的。
大幅度的增加建物本身重量，然後整個結構體包含鋼筋與混凝土的成本大量提高，柱體擴大，減少了建物的面積，大小樑增加，壓縮天花板高度，然後只是為了隔音比較好一些？
從下圖的綁鋼筋的柱體來看，感覺上柱體的鋼筋並沒有特別粗壯勇猛，樓板真的有25公分厚？說真的，老頭子買不起，也不敢買啊。
當然，或許25公分樓板是真的，這個建案的結構技師超強，在這樣的嚴苛的條件下，在耐震上應該也花了不少的功夫與預算。
建商應該也不差那一個4~5萬元的日本原裝TOTO免治馬桶了吧!怎麼會用HCG？然後只有林內三機，怎麼沒順便配個Bosch烤箱或Hitachi的水波爐？
綜上，老頭子認為樓板25公分厚這件事有4個可能：
1.hcsafety把25公分大底的厚度聽成樓板厚度。
2.hcsafety把15公分的樓板厚度聽成25公分。
3.銷售人員在唬爛。
4.老頭子在唬爛。
格局
老頭子拿到一張手繪的3+1房的格局圖，若這個圖片為真，這個建案3+1房全部都是西曬房，右下角是主臥，客廳在中。
按照這個平面圖，如果要做成4房，至少廚房是不好用的，看起來這個建案只能做開放式廚房，一般家庭若要做開放式廚房，大多會加入中島或吧檯，但是這個中島或吧檯是沒有地方可以擺置，不然就是要將小房間的門改在與大門相靠那一側。但是並不是每一個人對於開放式廚房都能接受的，最好的廚房格局就是能規劃為開放式，也能設計成密閉式，兩者都能兼容。
這種客廳在中間，房間靠兩邊，公私不明，動靜不分，這個格局對老頭子來說是不及格的格局。
我們拿曜城市朝南面的4房的格局來比對一下，曜城市在廚房空間運用上，是無法開放式廚房，恰好與站前京華相反，但格局上，客廳與房間是明顯區隔，相較之下，老頭子認為曜城市在格局上是比較舒適的。
老頭子再拿美居上景同為西曬的格局圖來比對一下，美居上景在廚房空間運用上比較彈性，開放式或封閉式廚房兩者都可以選擇的，整體格局上，老頭子認為美居上景的格局優於站前京華與曜城市。
PS：華府DC老頭子不拿來做比較，因為坪數相差太多，比較起來並沒有太多的意義。
地點
地點方面，就如同hcsafety大說的，
hcsafety wrote:
至於這區的建案優勢也只有台鐵在旁邊而已(重點自強還不是班班都停的)，未來的發展性連個幻想的藍圖都沒有...
光捷運也只規劃到中壢就知道楊梅有多邊陲了吧...
楊梅站並非大站，一天只有早上6點27分竹南開往花蓮的272車次自強號1班，莒光號13班(7班南下，6班北上)，以這樣規模的車站，和價格上與前站的曜城市相近，每坪來到28萬，在隔壁棟的20+俱樂部的討論串，版友xiaobaifu大提到，曜城市開價甚至來到了30萬，若非有其他超級亮眼的原因，否則老頭子實在想不出目前的房市，在楊梅地區有什麼條件能夠開到這樣的價格？
倘若每坪28~30萬，只是為了買火車站的便利，那老頭子會建議乾脆去買下圖這個建案，平平都是30萬的開價，CP值高多了，距離中壢車站500公尺以內，中壢火車站大概就少數普悠瑪特快和太魯閣號不停，其他列車都能搭乘，方便多了。
地勢
比起曜城市，站前京華的地勢更低，由於老頭子不住在那附近，並不清楚過去20~30年來，那附近是否曾經淹水，不敢妄下定論，但就這裡的地勢來看，前有大成路順勢而下，後有楊梅高中高高在上。雖然這幾年楊梅一直都在挖下水道，可能淹水的情形會比較少，但是，老頭子還是保守一些比較好。
結語
hcsafety大也提到了這個建案採用預約制，老頭子沒有那個實力當人家的VIP能夠可以被對方預約，所以到現在都還沒有去看。但基於房子多看多比較，將來等這個建案的VIP都預約看完後，屆時不用預約，老頭子再抽空過去看看，否則以老頭子的財力，什麼VIP都不是，只是一張臭嘴亂講話，進去看沒一下子可能就被趕出來。
文末，老頭子還是不免要說，信者恆信，不信者恆不信，開價28萬值不值得？端看各位心中那一把尺，與老頭子沒有太大的關係，老頭子這篇心得文，喜歡這個建案的版友就當老頭子這篇是臭嘴文，看看就好。
PS：順便將這個建案的使照圖讓大家參考一下：
可放大
可放大
銷售同時也談到他們的樓板與中空樓板的差異，我想我應該是沒問錯...
專業的銷售人員除非心懷不軌，不然應該也沒必要用拐用騙的...
要不然我就是遇到不專業的銷售，連自已的產品都不太了解...
但對於此點我也是心存懷疑，畢竟25公分實心的樓板我看過的建案中還是第一次聽到...
連我也覺得有點誇張，當然還是建議自已跑一趟問問看比較實在...
如果真的有打算要買最好還是自已想辦法請建商證明樓板真的有25公分....
另外格局的部份我倒是覺得還好，不過46坪的部份似乎有穿堂煞的問題...
但如果有心想化解其實也不是沒有辦法...
我是覺得要買到100分的建案本來就有難度...
尤其樓板厚度、衛浴開窗這種無法日後改善的有達到標準我覺得就能列入口袋名單了...
像老頭子大開的主要條件兩個車位也並非每個好的建案都有辦法做到...
尤其在楊梅這建案選擇不多的地方...
不符自已需求的案子我是覺得就不用放入比較了，就算比較後全勝你還是不會買...
最後也沒什麼V不VIP的問題，走進去說要看房子，他就會幫你安排了...
但真的不得不說，這是楊梅第二個讓我開眼界的建案...
第一個是文心硯...(坐沒多久就聽到掌聲與大喊恭喜x先生成交了)，我不禁心中暗笑...
至於開價28，我覺得以楊梅站的等級與建案本身的規畫與建材，開價20我覺得已經是極限了...
可千萬別傻傻的殺一點點就得意的下訂，因為日後一定會後悔...
現在寶系已經不是幫忙非寶系拉抬價格的墊背了，因為他們自已都跌到不行...
急著趕快去化，哪管的到你們這些依賴寶系列抬價的建案...
其他建商敢大膽開價不就是因為寶系列的抬轎嗎?
好幾個建案問到價錢時劈頭就說寶系列都賣15、16了，我們怎麼可能賣一字頭...
但實際上現在部份案子11萬就買的到了，甚至還在下殺中...
現在等的就是這些亂喊價的建案自已崩毀，讓他們自已真正去了解自已房子的價值...
其實說不定和寶系的也只是半斤八兩...
補上格局圖
46坪：
40坪：
36坪：
老頭子2015 wrote:
地點
地點方面，就如同hcsafety大說的，
楊梅站並非大站，一天只有早上6點27分竹南開往花蓮的272車次自強號1班，莒光號13班(7班南下，6班北上)，以這樣規模的車站，和價格上與前站的曜城市相近，每坪來到28萬，在隔壁棟的20+俱樂部的討論串，版友xiaobaifu大提到，曜城市開價甚至來到了30萬，若非有其他超級亮眼的原因，否則老頭子實在想不出目前的房市，在楊梅地區有什麼條件能夠開到這樣的價格？
倘若每坪28~30萬，只是為了買火車站的便利，那老頭子會建議乾脆去買下圖這個建案，平平都是30萬的開價，CP值高多了，距離中壢車站500公尺以內，中壢火車站大概就少數普悠瑪特快和太魯閣號不停，其他列車都能搭乘，方便多了。
地勢
比起曜城市，站前京華的地勢更低，由於老頭子不住在那附近，並不清楚過去20~30年來，那附近是否曾經淹水，不敢妄下定論，但就這裡的地勢來看，前有大成路順勢而下，後有楊梅高中高高在上。雖然這幾年楊梅一直都在挖下水道，可能淹水的情形會比較少，但是，老頭子還是保守一些比較好。
結語
hcsafety大也提到了這個建案採用預約制，老頭子沒有那個實力當人家的VIP能夠可以被對方預約，所以到現在都還沒有去看。但基於房子多看多比較，將來等這個建案的VIP都預約看完後，屆時不用預約，老頭子再抽空過去看看，否則以老頭子的財力，什麼VIP都不是，只是一張臭嘴亂講話，進去看沒一下子可能就被趕出來。
hcsafety wrote:
這個地點這個價位是...(恕刪)
不只桃園,再往北到林口28萬也有許多新成屋可以選擇了
林口捷運通了、outlet有了、影城有了、ubike也有了
近長庚醫院、路大條公園多、各式知名餐廳、夜市小吃琳瑯滿目
房屋保值性較高
真的不懂楊梅火車站旁為何敢開到28萬!建商到底在想甚麼?
難道周遭有重大的公共建設計畫嗎?還是有大型商業娛樂要進駐?
事實都沒有
重點是銷售小姐完全說不出任何吸引人的地方值得28萬這個價碼
我也不太相信能夠實心樓板25公分，下次去看的人建議到樓上跑跳請家人在樓下聽
那裏跟金山街不過相距1~2公里，離火車站近但交流道遠很多，
要靠高速公路通勤的其實很不方便、楊新北路大成路都是2線道，路小條車又多
學區也不像金山街方便，生活機能也差不多
但卻是雙倍的開價，難道真的只要不是寶系列的就自動抬價炒行情?
現在楊梅新大樓就只有2種選擇
1種是寶系列價格便宜地點也好，看屋聽了很開心、但買會讓你怕怕的
1種是非寶系列漫天開價，看屋時光聽到開價就會讓你怕怕的
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