attfdm wrote:
前站青山段部分：
既有的透天為得意居TOP33,面溪為那13戶店面朝西向,
目前鮮少有人拿出來賣,
之前有在賣的價格都不太便宜,
而且面溪很快就會被賣掉,
甚至據聞此社區內非面溪景的住戶也想換屋到溪景,
至少我知道就有幾個此社區的住戶是這樣操作的.
目前這區塊的大樓只有佳昂河沐此一案.
如果說老街溪沿岸第一排當中最便宜的單價,
那大概就是這個案子了.
此案為戶戶全部朝南(南南西)座向,
標榜戶戶面溪景,
從西到東的棟別分布為
公 園 路
A1-A2-B2-B1
同樣來講也是一條龍的建築設計.
嚴格來講最東側B1的5樓以下那幾戶應該無法朝南正面河但可以朝西北側面溪景
由於主打的算是面溪中階款,
所以配備建材與格局大概就中等水準,
以50坪跟58坪這兩種雙拼房型搭配雙車位,
大概預算兩千萬以內就能買到此案約90%的戶數.
也因為如此所以靠致善路這一側三面採光三面溪景的A1棟好像賣的差不多了,
目前案場賣的大多為B1與B2棟以及少數A2棟
此案優點大概就是往西邊的視野較為遼闊,如下實景所示:
另一個優點則是兩邊臨路,
特別是公園路算是青埔特區內相當華麗的一條路,
除了路寬30米僅次於高鐵南北路與領航南北路的規格以外,
更是行經了青塘園,公十三,老街溪,
南接領航南路,東接致遠一路到青埔國小.
特別是公園路沿路跟致遠一路連整一氣,
幾乎是青埔最整齊的大坪數大樓齊聚一堂.
也許也是生活機能快速成型的一處青埔富人天際圈.
另一方面則是此案基地為弓箭型,
好像一把弓箭往老街溪方向射過去,
有那種逐水而居,隨水流向上的意象.
至於目前得意居旁邊要招標的青山段450地號土地,
如果未來賣掉蓋起大樓,加上此基地的建物退縮後,
也很難全部擋住此案的視野.
下面這張照片就是從此案B棟7-8樓左右高度實際看出去的溪景
從上面實景位置的景觀可看到
假設青山450蓋起大樓,
也幾乎不太會擋到溪景視野,
仍然有不錯的景觀.
以地段,單價,室內空間,臨路道路,景觀這幾個方面來講,
都算是有很人性化的水準.
特別是A1跟B1這兩種邊間棟別,是三面採光...
A1棟會搶手主要是房屋三面都有溪景,所以單價當然也最貴,
其餘的戶數中高樓大概至少野兩面都具備溪景(臥室和客廳).
本案雖然低單價,
以本案的兩面臨路地段,特別是面30米的公園路也有一定的車流,
如果建商想賺更多錢,通常會規劃1F臨路店面來賺錢,
但是本案並無店面設計,
1F的中庭也採取全面開放式空間,
這點到是跟其他更次級地段卻喜歡弄一堆店面賺店面財的建商來講,
也算值得拍手鼓掌~
不過此案也有他的幾個缺點,
就是完全禁止短線投資客與投機客的染指,
下訂之後一兩周內簽約,很快就要對保驗屋跟交屋,
可以說幾乎就是新成屋的買賣,
由於總價不算是首購族的等級,
所以自備款跟資金要充分.
但是這從另一個角度來看,
正因為如此所以買方很高的比例都是自住客,
本案的準屋主,據了解大概至少超過七八成都是要來自住的.
本案另一個缺點就是建材是一般般,
衛浴採用德瑞克,鋁門窗採用錦宏6+3mm Low-E,雙拼電梯採永大,品牌為佳昂,
這種東西大概就是一分錢一分貨,
如果覺得無法接受這樣的建材跟品牌,
可以拉高預算考慮同樣是朝南的太睿澐極,新潤國庭苑...
不過總價可能就要往上加碼個一千多萬以上,
那又是另一個客群的階層.
目前太睿澐極跟國庭苑正面老街溪河景的棟別印象中好像也剩沒幾戶,
餘屋大多不是面溪景的棟別了...
a大寫的真是好..
這篇文章我一定要收藏起來留給小孩看..
跟他說拎老杯買房子花了多少心思
話說改成河沐我們這種已經買的客人還真不習慣
當初我選佳昂"河沐"的考量是
當初我看了老街溪沿岸的所有第一排的案子
不是坪數太大..就是總價太高
而且瑞士社區那邊周遭環境不好..
路又小條..衡量自己能力只能買2000萬左右的房子
最後就選了現在這社區..
之後去看發現其實公園路是一條非常舒服的路
也喜歡社區單純..沒店面又一層二戶
而且梯間採光和景觀非常好!!
本社區當然也有缺點..
就是a大說的自備款很高..
建材普通..
但個人覺得優點就是
地段和景觀還有單總價
個人覺得羊毛出在羊身上..
地段不能換..但是室內建材我可以花錢換
我如果買比較便宜我就有很多錢可以換衛浴廚具等等的東西
我自備款幾乎快全部噴光...
不過個人覺得在青埔未來大樓一個一個冒起來以後
有永久景觀的大樓才是價值性最高的
附上我家白天跟夜景
手機拍照傷眼見諒
1.大雨(heavy rain) :
指24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少有1小時雨量達15毫米以上之降雨現象。
2.豪雨(extremely heavy rain)：
指24小時累積雨量達130毫米以上之降雨現象。
3.若24小時累積雨量達200毫米以上稱之為大豪雨(torrential rain)；
4.24小時累積雨量達350毫米以上稱之為超大豪雨(extremely torrential rain)。
另外根據中央氣象局歷年所記錄的每月和每日累積雨量來看,底下是桃園縣(以中壢氣象站為觀測站)
2009年~2014年近六年來的每月與每日累積雨量紀錄表,大家可以觀察小弟用紅色方框標註的每日累
積雨量(單位:毫米,mm),這些都是這六年來可以達到"豪雨"以上等級的每日累積雨量,其中又以2012
年6/11~6/12時最經典,當時也是"泰利"颱風侵襲前(6/19~6/21)一週因為那梅雨季的尾巴造成6/11
日單日累積雨量160毫米達到豪雨等級,然後隔一天的雨勢更大單日累積雨量達到350毫米的超大豪雨
等級,拜這連續兩天的豪雨+超大豪雨所賜6/12日當天桃園縣也停止上班上課一天,桃園縣各地也有傳出
一些比較明顯的淹水災情情況如下:
a.南崁:
交流道下不得，南崁溪暴漲(已經不是第一次)，長榮大樓一帶成河流，南工路南竹路也很慘、忠孝西
路之前封橋禁止通行.
b.楊梅:
埔心車站因排水系統無法適時排除這麼大的雨量而出現兩公尺高的大噴泉景象.
c.八德:
和強路、永福街、義勇街等變成河流，八德交流道因淹水無法通行；長興路、興豐路也淹水半個輪胎
以上.
d.中壢:
中壢火車站幾乎變成湖泊,中山東路三段、環中東路淹到半個輪胎,新生路二段、延平路、中華路二段、
中園路也積水,中央大學前門水深及腰,中原大學附近的新中北路積水達40公分高.
e.龜山:
桃鶯路龜山工業區一帶變成成湍急河流、文化一路復興一路口也積水.
f.桃園市:
中山路、富國路、上海路變成成汪洋一片,民安路與廈門街水勢是用衝的、永安路、溫州街口道路封閉
不通行,中華路的署桃前像海浪,大興西路永安路口過不去.
以桃園縣近十年來的每月每日累積雨量來看,單日累積雨量要達到350毫米以上是機率很小的情況,然
後2012年6/12日之所以會傳出比較多的災情是因為豪雨+超大豪雨一路從6/11日下到6/12日兩天的
驚人雨量,小弟大概從2012年初開始一路到2014年的現在天天上下班都會經過桃園高鐵特區,當年也
有遇到這場大雨,不過隔天6/13上班日經過青埔特區並沒有看到有淹水的情況,頂多有些積水處,倒是
那青塘園(小弟慚愧2012年6月還不知道它叫青塘園QQ~哈哈~)的水挺滿的,這是因為青埔特區是新興
重劃區與舊市區最大的不同處就是會有更完善的下水道系統與排水系統規劃,所以對可能會淹水的因
子抗性較高,還不致於造成太明顯的災情發生,另外目前區內的一些建案設計都會刻意把建物墊高1.0
到1.5米不等,車道的入口處也會設計防水閘門,排水系統也普遍都有設計逆水閥來防止因排水不及倒
灌淹水的情況發生,至於特區內的埤塘公園,公一是的排水閘門跟水道都一直是暢通的,也是目前埤塘公
園內唯一保持"活水"狀態的埤塘,公二和公十二(青塘園)的排水閘門則是用來洩洪用的功能居多,平常
則是保持關閉的狀態.
p.s.不知道有無住在青埔特區的鄉親可以來一張當年6/12青塘園快要滿出來的經典照片QQ~哈~
底下是國家災害防救中心根據地區的地勢高低/距離河川的遠近/地下道系統與排水系統的設計...etc
用電腦模擬當單日累積雨量超過350毫米時桃園高鐵特區附近可能會發生的淹水災情,圖中的"灰色"的
圖塊是淹水深度約0.5公尺~1.0公尺,"橘黃色"圖塊是淹水深度約1.0公尺~2.0公尺,"綠色"圖塊是淹
水深度約2.0~3.0公尺,"藍色"圖塊是淹水>3.0公尺,照底下這幾張圖來看,老街溪周邊反而淹水的疑
慮不大,但是新街溪跟洽溪周邊以及一些地勢較低的地區淹水則是0.5公尺到2.0公尺都有,但是經過了
2012年6月12日的實際情況後,青埔特區幾乎沒有甚麼淹水的情況發生,這是說明了災害防救中心模擬的
情況不準嗎?其實是因為重劃區在規劃時就針對可能的災害特別針對河道兩邊的河堤,以及地勢較低的地
區加強設計排水系統的強度,所以就算當日累積雨量達到警戒標準,也不會真的發生太大的災情,這才是
災害防救中心當初設立的宗旨,另外將來青埔特區的三條溪都會列入都市計畫河川整治的範圍,主要目的
也是更強化防洪的效果,景觀美化跟人行及腳踏車步道設計倒是其次,桃園高鐵特區的本質還不錯,台灣
一直是個特別的寶島,有地震/颱風/超大豪雨/旱災...etc天然災害,桃園縣因為有中央山脈的屏障,所
以颱風對桃園的影響一直不算大,地震就要看有無處於斷層帶或山坡地的risk,921以後CNS結構制震要
求是耐震5級(0.240g是當年921的40倍防禦力),有的建案設計到耐震6級(0.264g),抗震強度都很足
夠,旱災倒是個最常發生的問題(雖然近兩年的氣候雨量還好),因為石門水庫的蓄水量規劃,在旱災來臨
時,缺水的情況就會比較棘手,將來要是航空城計畫真的可以順利展開建設的話,這個情況也許會變更加
嚴峻,這是接下來當政者需要好好研究去改善與解決的潛在問題.
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