已經發到50號了,9:30AM正式開始時已經排到65號,預測到8/10晚上收攤應該會排到1XX~200號吧,
不過朋友們也對了排隊的來客做了人臉掃描與辨識,發現其中不乏幾個仲介店頭的仲介和一些線上案
場的代銷人員以及不少熟悉面孔的投資客群,看樣子RichOne的高單價還嚇不走這一類的族群,還是抱
持著先卡位先贏的理念觀望局勢的進行,因為了不起正式議價時不滿意就退訂嚕~完全零風險,而且
RichOne的訂金門檻並不高另外新聯陽今天似乎也沒有訂好一個號碼牌限制預訂戶數的遊戲規則,今
天難免會出現一些認知上的爭議,而且同一個人手上抓4~5戶也是很明顯的企圖,小弟建議是該節制一
下這樣的亂象,不過照這樣看今天投資導向的客群似乎佔了>90% QQ~此案的預訂單是不可轉單加上
將來是綁約是動工後綁一年(要是動工比簽約早,那就是簽約後綁一年),這似乎對投機客千奇百怪的
轉私約方式防禦力不高(雖說單價高價差小,投機客可能就已經玩不動了),還是建議要不就價格實惠
一點但是可以考慮綁交屋(ex:新潤明日苑8目前的策略),要不就維持住很鐵的高價但是年限約建議
至少綁兩年以上,應該可以盡量避免RichOne的訂單在仲介店頭亂竄~相信訂單在仲介店亂竄這也不
是禾林團隊所樂見的結果~
先不管RichOne目前的預訂族群還是預訂狀況為何,還是來淺談一下RichOne的一些規劃與設計部份,
畢竟房子最終的本質還是給人住的,不論是投資置產還是自住,都應該認真了解一下所有設計團隊對此
推案所付出的努力與心血,因為此案設計可說是挺複雜的QQ~以下是全案平面簡易示意圖與外觀圖.
B2 B1
B3 B8
B5 ----------------------------
B6 --- A7 A6 A5 A3 A2 A1
B7 ----------------------------

a. 地上22F/地下3F/總住宅戶數229戶/店面兩戶,坪數28P/33P/41P主打,31P/40P/50P是特殊的
內凹綠化採光設計(A2的12F~19F,B6棟的6F~19F)下的衍生坪數,還有應該就是禾林董座吳董絕
無僅有的保留戶83坪,這一戶很特別,內凹下一層這一邊,吳董直接保留全室無隔間的空間,是準備
要做私人景觀招待會所嗎?哈哈~
b. 基本上此案除了站前西路這裏的兩個店面是挑高一樓4.5M+二樓3.5M有內設樓梯的設計之外,A棟
1F全都是公共空間,也因為公共空間全面挑高設計,所以此案無論是A棟還是B棟都可以說是沒有2F
的住宅戶設計,所以總戶數的計算也很神奇,13棟 X 20戶(3~22F) = 260戶 - 8戶(A2 12F~19F
內凹)- 8戶(A3/A/5/A6/A7棟的6F~7F泳池與SPA池and建身房) - 14戶(B6棟6F~19F內凹) -
1戶(吳董的83坪等於兩戶41P) = 229戶,此案為了堅持理想的設計理念,燒掉了不少在商言商的樓
板面積,這一點也是值得讚賞的地方~
c. 8/10是預訂優先議價權但是不含車位,要等到10月底or11月初議價時在一起選,不過從已知的資料來
分析,A1棟和A3棟的50坪(雙主臥面公七+三衛浴)小弟臆測要帶雙車位的機率很高,總價帶是屬於相對
較高的,另外兩個店面應該會帶三車位,還有想當然爾吳董的83坪應該也要帶三車位(以吳董擁有的名車
,三個也許還不夠哈哈~),再來以較人性化的設計來看,將所有的機車位集中在B1的機率大,所以總車位
213(扣掉50P戶數) + 16(50P戶數)X2 + 9(兩店面+吳董83坪) + 16(假設的來賓車位)= 約270個
車位上下.
d. 私有中庭的大概分兩部份,A棟整排正前方還有A1+A2+A3後面還有一小塊,以RichOne的退縮來推
算,力樸的B3棟後陽台大概只能喵到RichOne私有中庭一咪咪,其它面的都是A1棟的牆面,所以
RichOne不給看的態勢也很明顯哈哈~A棟的公共空間前有私有中庭,採光跟隱密性都有被設計團隊
給考量到,雖然私有中庭並不大,但是這樣的設計方式也算是蠻特別的規劃~
e. 至於棟別跟格局的優劣小弟在這就不刻意分析,以免造成禾林與新聯陽團隊的困擾,更擔心戶數滿手抓
的投機客會拿俏,將來又想+1萬+2萬往仲介店頭丟QQ~大家有機會在案場仔細看格局圖時,可以發現不
少細節的設計還有優勢,再打量自己的需求跟預算在選樓層,這樣才是對自己比較負責任的做法,畢竟都
是不便宜的物件了,更要仔細挑,建議大家可以從面向/採光/格局內的細微設計再搭配樓層平面圖在總
的去評估,就應該可以選出自己想要的棟別跟戶別了.
此案設計只有站前西路的兩個大店面(其中一個是角店),禾林的設計理念最後把A棟這一排1F跟前方設計成
1F公共區域搭配前面私有中庭可以提供住戶在使用公共空間的隱密性,而不是把這一排都隔成店面去做利益
極大化的設計,這一點是值得鼓勵的,還有公設比雖然是高達35%,但是公設種類看來是蠻實用跟豐富的,雖然
1F平面圖禾林在A棟公設的部份還是賣了關子(還看不到公設的詳細資料QQ),但是應該還是值得期待的,另外
此案的雨遮是計坪但不計價,雖然對公設比的分子分母關係會有影響(公設比會往下一點),但是雨遮畢竟
還是用不到的附屬建物,對住的人實質的用處並不大,只有在變成新成屋的那一刻,算總坪數的賣價會有點想
像空間而已,換個角度想這應該是給可以抱到交屋後的族群一點Bonus吧~
總評價 : 此案設計得還不錯,產品定位也很清楚是"精品飯店宅",雖說從之前的58/78/88的豪宅設計來
比,tone真的是跳很大哈哈~另外那A2的12F~19F以及B6的6F~19F的內凹綠化設計,小弟覺得
跟整體外觀不是很搭,但是要禾林團隊A2一整棟與B6一整棟都用在對稱的外觀上,以消失的樓板
面積來看似乎是慘忍了一點的要求QQ~因為此案看來為了成就某些理想設計,看得出來應該已經
犧牲了不少的樓板面積了,還有室內格局規劃也很不錯,幾乎都做過最佳化處理,最好的棟別跟戶
別格局規劃就留給有興趣購買此案的買家自己去想了,私有中庭雖然不大,但是放的位置跟A棟1F
的公共空間以及外頭的開方式中庭有相輔相成的效果也很OK.
以上,觀察心得~供大家參考~對此案沒興趣的請直接跳過,省得看了眼睛還會酸哈哈~
禾林RichOne的規劃還蠻不錯的...
幾乎是以蓋飯店的方式來蓋大樓
比較特殊的是有25m的游泳池跟SPA按摩池
整個青埔特區目前有25m標準泳池的只有聯上世界跟禾林RichOne
期待之後大基地的光世代也來搞個25m游泳池好了...
雖然大多數投機客跟仲介都忙著炒房沒空去游泳...

說到這裡
猛然想到...
這次新聯陽操盤禾林RichOne一開始的銷售
有去年美學生活操盤聯上世界的影子...
不過這次顯然很多細節沒注意到...
畢竟在臨時接待中心的胃納量是不足夠的
而且在高鐵車站大廳內一大早就有一堆買方就在那邊排隊
連很多要去搭高鐵路過的乘客看到這種景況都紛紛停下來交頭接耳...
比較遺憾之處在於
禾林的工程款為10%,而訂+簽則是12%,開工為3%
假設工期為兩年半到三年...
那麼等於有非常多的餘裕時間給短線資金淺的投資客有無限想像和操作的空間
特別是"小坪數+低總價+低工程款+高工期"...更是兵家必搶之單位...
還不到中午...
不要說正面公七...能稍微看到公七的小坪數都幾乎被訂的差不多
誠如Rich大所言...
也許禾林可以思考看看...
例如用三種方式給買方選擇
1.每坪便宜個1.5萬然後綁交屋,讓買家趨於單純
2.每坪便宜個1萬然後綁使照或結構體完工
3.每坪價格=完銷尾盤價一次到位不調漲然後維持目前的開工綁一年
RichPonPon wrote:
以上,觀察心得~供大家參考~對此案沒興趣的請直接跳過,省得看了眼睛還會酸哈哈~..(恕刪)
小弟都有認真在看。^^。
感謝ATT大和RICH大持續更新青埔優質地點新案~
坪數大的店面在青埔是稀有物,
畢竟青埔過去早期的推案都蓋透天居多
所以透天店面1F的面積往往不是很大,
而現在這一兩年蓋的大樓
很多大樓樓店也是面積小小窄窄的
建商為了好賣就把1F切割成很多單位
對資金淺的投資客來講,
買這個套利轉手也快,因為總價低...
但是也因為這樣,
反而青埔特區比較少見到大面積店面...
禾林一間是三角窗店,方方正正,1F+2F高度是4m5+3m5
另一間是站前西的店面,臨路面寬目測約18m上下
這兩間若打通拿來當商場或大賣場應該很有潛力
再加上大基地大樓最大優勢就是樓上潛在的戶數客群帶來的人潮
也是樓下店面的來客基本盤
不過....
目前禾林好像沒打算要賣的樣子...
不知道各位精算的估價師
覺得禾林這個位置+大面積店面目前行情是多少呢?
PS:聯上世界的大面積店面在今年年初的時候已經有人出到破百,但聯上反而惜售.目前最貴的"住宅區"店王應該是晶站的店面.這個位置根本是犯規,有商業區的地段,地目卻是住宅區.
基本上RichOne的車位分配應該是A棟不論41P還是50P(吳董的83P除外應該是帶三車位以上),
應該都是要帶雙車位的戶別,所以小弟先前臆測的總車位數有點誤差,以下應該是比較準確的算法:
A棟共102戶(41P or 50P) X 2車 + 1戶(吳董的83坪) X 3車 + B棟126戶 X 1車 + 2店面
X 3車 + 假設10個公有來賓車位 = 約349個車位.
p.s. 這樣看來att大之前擔心的停車位不足的現象,應該不太會發生了,因為車位應該有不少個QQ~
RichPonPon wrote:
c. 8/10是預訂優先議價權但是不含車位,要等到10月底or11月初議價時在一起選,不過從已知的資料來
分析,A1棟和A3棟的50坪(雙主臥面公七+三衛浴)小弟臆測要帶雙車位的機率很高,總價帶是屬於相對
較高的,另外兩個店面應該會帶三車位,還有想當然爾吳董的83坪應該也要帶三車位(以吳董擁有的名車
,三個也許還不夠哈哈~),再來以較人性化的設計來看,將所有的機車位集中在B1的機率大,所以總車位
213(扣掉50P戶數) + 16(50P戶數)X2 + 9(兩店面+吳董83坪) + 16(假設的來賓車位)= 約270個
車位上下.
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