nancymy wrote:
具有馬氏王朝不動產諮...(恕刪)
看到nancy大文筆都覺得很有意思，
酸的很有藝術
ansa1104 wrote:
跟張金鶚有什麼關係?...(恕刪)
每次路過青埔，有空都會去繞一下17.18.19附近對照一下各區的發展，
如果對青埔不是很熟的人，ansa大的文非常值得細看再細看。
膽小如我，永遠是做一口倉，留一口糧。這樣才會好吃好睡喔~
我的思考方式雖然與張老先生未必相同, 但是結論卻是一致, 我也認為青埔不應比林口貴, 而主要的原因就在於主事者的人為執行力, 看看新北市吧, 各項建設都在做, 也一一看到成果, 還多半是自力完成, 在地方政府統整排除阻力配合中央政策之下, 中央挹注的建設支票也一一兌現; 桃園呢, 除了耍嘴泡還是只有嘴泡, 一邊想靠中央之力, 另一邊又把責任往中央推, 自己不願承擔壓力, 最後就是混完任期兩手空空交白卷, 中央主導的建設在地方政府消極. 民意抗爭阻力之下, 即使勉力執行, 也當然是優先考慮台北而不是桃園.
此外, 新北市很明確地把林口朝向媒體園區來發展, 已經有民視. TVBS 總部進駐, 青埔的定位在哪裡? 有什麼優勢? 我們的主事者有沒有想清楚, 只會跟著媒體. 名嘴喊口號, 一會兒醫療. 一會兒金融會展, 最後被建商炒完後, 才發現什麼都不是.
只是我很好奇, 大家覺得現在一坪回到10萬你們會不會買? 如果各位覺得航空城是口號 ?
政府大動作的打壓房市,目的是要讓還沒上車的人上車,還是政府所謂的居住正義 ?
我其實很認同居住正義, 但是"公平正義"到底如何定義? 是均富還是均貧?
是要莫名廟的齊頭式平等,還是希望怎樣?
全台灣有很多新興計畫區, 房子都被炒起來, 我真的不知道政府是要想一一點名用"嘴"來打房還是有實質的方法. 調高利率, 降低貸款成數,這些方法真的可以嚇阻投資客還是害慘自住客..
我常常在想到底是自住客多還是投資客多, 政府政策是一把雙面刃, 不一定可以嚇阻投資客,但是一定會傷到自住客.. 三思啊!
我先前提到,政府可以無所不用其極的打壓讓何一個產業, 但是為何不想想如何讓企業回流讓活在這塊土地的人可以有錢賺,讓所有的經濟回歸正常模式..而不是一直在扮演幕後黑手.. 市場自由化讓每個產業自由發展,這才是真的吧.. 昨天看到新聞, 文中提到台股最近量能不足,很難挑戰萬點, 所以政府開始利用一些政策會稅則來使股市活絡..這真的很有趣, 難道我們的官員只會做"表面功夫"給上級長官...
股市上不上萬點,是市場上投資人對市場的信心.而不是用"偷吃步'來達成上級長官的選舉支票.
這樣的做法可能傷害的還是弱小的散戶,因為大戶大單買入,散戶跟進..大戶離開, 散戶卻套牢.
房地產也是一樣..看到政府現在似乎頭痛醫頭,腳痛醫腳..最後沒救了,這些官員就放棄我們..
大家要看清楚真相.不要一味的跟進. 我很理性的看待政府的政策,只是真的不知道學者治國到底要把台灣開向何方?
幾年沒到竹北高鐵站, 變化頗大
周圍的生活機能都起來了
離高鐵站的商辦幾乎都有許多的高科技新創公司進駐
一整個生機勃勃
比我3~4年前去看時成長不少
回家當場查了一下住展最近竹北高鐵站附近的房價
最算臨高鐵站很近的商業區推案也大概在30~38萬
讓我想起前不久青埔站前類似的商辦喊到將近40萬的預售宣稱完銷??
以同樣的商辦述求, 竹北站有竹科與清華交大的前瞻技術作為基石
但青埔站前的商辦(或整個航空城), 完工後我卻看不到完整的產業規劃
如果只管商辦長期的租金回報率, 我想青埔目前是萬萬不如竹北
為一能寄望的只有房價不斷上漲的正報酬
看起來似乎不太健康
或許就跟股市的概念股一般
最大的漲幅常常發生在獲利還未實現的作夢行情
一旦利多開始實現, 就回到實際的本益比行情.
想幾年前竹北也經歷過相同的過程
現在才要進入青埔的投資客, 似乎可以多想想~~
房地產的獲利鏈:
農地(農民或地主，祖產或養地) --> 變更地目 (一般建地或商業用地，養地或配地)
--> 建商加工 -->( 預售或成屋投資客--->) 自住
獲利最大的，是在前面的階段，因為那是幾十倍百倍在跳的
這些獲利，都會變成最終端自住者的負擔，且影響最大
政府現在都在打蒼蠅，哪些是蒼蠅? 就是越末端的獲利鏈
不管是打建商或是打投資客，都會影響到終端的自住客
建商減少獲利，他會提供一樣的材料與售後?
打死建商了，消費者因此得利了? 去看看之前幾次海嘯後的建商倒閉潮
造成孤兒房產一堆，全省都有，還有些換了好幾手建商才蓋完
打投資客就不用說，一定會刀刀見骨的砍到自住空間
打獲利鏈的前端，不但不影響自住，對於房價影響更大
底下就不細談了，因為不可能發生，即使是換個政權
政府對於青埔土融的管制，如果嚴格執行，長遠影響更勝末端管制
我一直認為適當的投資客群，會增加建商的建設意願
對於一個區域的成長是有幫助的
然而，青埔現在需要的不是30W,40W,50W的疊堆上去
而是生活機能一個一個的到位成形
如果連明星學校都沒有，像樣的醫院都沒有，民生購物也沒有
除了投機客跟野狗外，青埔還能吸引那些自住客來?
越高的價位，機能成熟的越慢，甚至其他區域伺機取而代之
最後造成無量的泡沫出來，這種泡沫會讓重劃區停滯發展很多年
不只尾聲段投機客逃不出來，殘存的自住客也會住進一個爛社區
很多指標都暗示目前投機大於投資，資金規模也無法長期支撐
祈禱28號別搞一堆飛機出來，林口殷鑑不遠!
國際城市621123 wrote:
很好啊! 各位大大都...(恕刪)
二期喜來登附近當時房價在20萬前盤很久，這種價格雖然擋不住大量竹科自住人口移入，
但沒有工作人口，商業活動成長就慢很多，吃東西看看小病還可以，要買東西，請跑遠一點。
高鐵區更不用說，目前除了坐高鐵方便，其他都不便。
所以整個竹北要是抽掉一期，說穿了就是個空殼，連家樂福都沒有。
我一直不懂何以青埔的房價是用跳的，
不懂歸不懂，其實當青埔在20萬完全沒有盤整就跳上去時，
小弟對生活機能這一塊就已經完全不抱持任何期待了。
所以，青埔就是一個高鐵站(地下化的，桃園以南好像沒有了)，加上我喜歡的公園綠地多，如此而已。
版上很多大大為了不擋人財路，苦口婆心拐彎抹角PO了很多文章，
歷史文細細看，青埔這麼多地號，
除了ansa大這種早期就布局的外，其他青埔通大大們壓的地點保證五根手指數的出來。
(說不定3根就數完了)
至於機場捷運，小弟始終把第一站訂在機場，最後一站訂在環北，其它在綠線有消息前，一律當作沒看到。
ansa1104 wrote:
我認同你的部分想法，但是，你的立論一堆問題
房地產的獲利鏈:
農地(農民或地主，祖產或養地) --> 變更地目 (一般建地或商業用地，養地或配地)
--> 建商加工 -->( 預售或成屋投資客--->) 自住
獲利最大的，是在前面的階段，因為那是幾十倍百倍在跳的
這些獲利，都會變成最終端自住者的負擔，且影響最大
政府現在都在打蒼蠅，哪些是蒼蠅? 就是越末端的獲利鏈
不管是打建商或是打投資客，都會影響到終端的自住客
建商減少獲利，他會提供一樣的材料與售後?
打死建商了，消費者因此得利了? 去看看之前幾次海嘯後的建商倒閉潮
造成孤兒房產一堆，全省都有，還有些換了好幾手建商才蓋完
打投資客就不用說，一定會刀刀見骨的砍到自住空間
打獲利鏈的前端，不但不影響自住，對於房價影響更大
底下就不細談了，因為不可能發生，即使是換個政權
政府對於青埔土融的管制，如果嚴格執行，長遠影響更勝末端管制
這個論調有一個問題
就算我今天建商取得土地的價格只要10萬/坪
但建案市場價格卻是100萬/坪
建商蓋好成屋出售時
雖然土地取得成本低
但推出建案會有良心的賣比市場價低太多嗎?
限制融資
影響大的是後面第2手、3手、4手...的炒作
對於早就買好地、養地中的建商來說
只是政府幫建商對於現在的價格做了一個"現階段"的天花板
反而方便建商確認政府公定價允許到多高
ansa1104 wrote:
我一直認為適當的投資客群，會增加建商的建設意願
對於一個區域的成長是有幫助的
然而，青埔現在需要的不是30W,40W,50W的疊堆上去
而是生活機能一個一個的到位成形
如果連明星學校都沒有，像樣的醫院都沒有，民生購物也沒有
除了投機客跟野狗外，青埔還能吸引那些自住客來?
越高的價位，機能成熟的越慢，甚至其他區域伺機取而代之
最後造成無量的泡沫出來，這種泡沫會讓重劃區停滯發展很多年
不只尾聲段投機客逃不出來，殘存的自住客也會住進一個爛社區
很多指標都暗示目前投機大於投資，資金規模也無法長期支撐
祈禱28號別搞一堆飛機出來，林口殷鑑不遠!
現在青埔最大的問題就是
自住客的進入門檻已經太高了
無法形成群聚的生活圈
你所說的"生活機能"
基本上需要的是要先有客源
而不是先做好等著居民進駐
小弟2年前開始騎腳踏車
晚上會繞去高鐵周邊繞圈圈
當時跟現在相比
現在騎車的少了、房仲店面多了、房子多了、人氣卻依然冷清
他會停止，絕對不是因為這三個字
是因為你接下去可能一巴掌打下來
且現今對土融的市場，早已經不是一般狀態
限時開發與須建築計畫(違約照價收買或利率加碼)
公告地價大幅調高(地價稅與增值稅大增)
對貸款人與特定區域嚴審...
青埔土地也不是沒崩過，其餘細項不想說了
不過絕對不只是2,3,4手的人受影響
你說的事情是事實，我也同意此時就算地價凍漲
房價也只會出現天花板價而不會反跌
但原因絕不是伽兄說的政府公定價，而是背後建設支撐太多
像台南一堆高檔建材的豪宅，價格比高雄一般宅還低
這種例子全省到處都可以看到
這不是建商良心問題，這市場沒有價格高低，只有成交與否
多頭市場說利空是笑話，空頭市場說利多是鬼話
對投資客來說，天花板的出現，難保不是投資的終點
某個地區漲不太動了，又沒機能，機能還很難生出來
自住要進去嗎? 投資要進去嗎?
如果央行此時再來個針對預售屋或是房貸的管制呢?
房產崩盤跟世界大戰不一樣
不是誰消滅了誰，說穿了，就是資金動能的消失
我還是要強調，個人認為這兩年青埔還是強年
往回跑的機率很低，只是這一波資金不夠大到滿出來
另外，你底下說的我都同意，也跟我想法一樣(說法問題)
這是雞生蛋蛋生雞的問題
要解決只有再泡沫一次
<之後不回應，上來看文章就好，免得連東邪西毒都跑出來了>
<N大，謝謝你的笑話，我兒子笑了>
<青埔還是好地方，即使一堆隱憂，我仍認為十年內可以克服>
伽斯特 wrote:
這個論調有一個問題
就算我今天建商取得土地的價格只要10萬/坪
但建案市場價格卻是100萬/坪
建商蓋好成屋出售時
雖然土地取得成本低
但推出建案會有良心的賣比市場價低太多嗎?
限制融資
影響大的是後面第2手、3手、4手...的炒作
對於早就買好地、養地中的建商來說
只是政府幫建商對於現在的價格做了一個"現階段"的天花板
反而方便建商確認政府公定價允許到多高
現在青埔最大的問題就是
自住客的進入門檻已經太高了
無法形成群聚的生活圈
你所說的"生活機能"
基本上需要的是要先有客源
而不是先做好等著居民進駐
小弟2年前開始騎腳踏車
晚上會繞去高鐵周邊繞圈圈
當時跟現在相比
現在騎車的少了、房仲店面多了、房子多了、人氣卻依然冷清
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