我朋友就很天兵
看了房子半小時就簽約
銷售中心說 可不可以每坪數在加0.5萬, 我朋友的朋友就說, 好吧, 人家銷售很辛苦
然後我朋友就真的多加0.5萬給銷售小姐
我在想, 你朋友應該是裡外應合吧
就算出了價,隨時可以反悔再往下降,不用跟代銷客氣,老子就是一下子又不想出這麼多,錢是自己的.
不用看代銷的臉色說不行,那是騙人的,只是想要你加價而已,
多打聽附近的成交價,多上網爬文,但是很多打聽到的成交價,其實也是假的,有人故意留的.
通常出價出很低的話,只要你覺得合理,建商還是賺,因為建商的成本真的....很低..
桃園縣只要不是很市區,土地取得的成本反應在建坪上頂多就是一坪1.5~3.5萬
至於建材成本上,根據住展調查桃園縣的狀況,1~8樓以下是比較便宜一點大約一坪是4~5萬之間
蓋越高建材成本越高,透天不用打地下室的話,應該在價格的低區
所以土地+建材成本,在桃園縣只要不是很市區,頂多就是6萬~9萬之間(當然這是民宅價,不是豪宅價)
要說什麼七折八折也可以,代銷也知道這種理論,所以開價打個八折通常是設計來讓你覺得是最低價,
那其實是建商的高價區,所以出八折價的成交機率很大(因為賺很大),但還是會被說無法成交要求加價.
測試你的加價程度,一直加就一直被賺很大.
我是覺得就是抓個"中限",是"限"不是線喔,然後從很低很低的價開始出,然後再慢慢加價,
剛開始加價最好不要超過兩次,第二次就要停,表示我不是軟土深掘....所以每次出的價格要好好想好,
每出一次價就要慢慢慢..再慢..並表現不太想再加下去.然後多觀察代銷的反應.口氣也要強一點.
加到中限價再下來一些,如果還沒成交的話,就走,如果代銷想留你再談,表示價格還可以再往下降,
(沒錯,就算留下來再談,就算出過剛才那個價還是可以隨時反悔,給他來個回馬槍,再砍價)
如果代銷沒留你,那也不急,就回家兩週後再去出價,看看中間代銷會不會再打給你,
打給你會說很勉為其難的要賣你,那也表示這個價其實我們可以再砍.
還有啦,反正就是隨機應變,不要裝太老成也不要多說太多話.
還記得我以前的一個老主管曾經跟我說過一句話 << 誰急誰倒楣 >> 現在想想真的是一針見血, 議價真的是一種角力....也是一個心理戰, 從去看屋到現在, 小弟都還沒有出過價, 僅僅表達價格是很重要的決定因素, 也要接待我的代銷小姐能爭取到特別的價格(呵呵...這是白講的). 到現在為止, 代銷小姐主動的出過兩次價, 大致一次是3%左右的幅度, 所以在我還沒出價的情形下, 代銷已經自己降約7%左右, 當然....代銷說這是底價了(我想應該沒人會信吧)....
我心中的購買區間價格大概是在discount 15%~20% 左右, 在換算總價部份....起碼有100萬左右(以上)的差異要去努力....這樣會不會很難?
賺錢很辛苦...存錢更辛苦~~~ 胼手胝足....建立心中的家園....
ywletel50 wrote:
謝謝Rick大大提供...(恕刪)
我自已本身沒有做過代銷啦，不過也是聽同事講過一些。
其實所有的買賣都一樣，都是開高走低型的，除非真的是很不在意錢財，不然誰不殺價？
所以除了了解附近的中古行情價、新屋行情價之外，還要去評估自已的能力。
比如說，你們家每個月的總收入是3萬元，扣掉小朋友、父母親的一些雜支可能剩2萬，之後為了將來著想，每個月可能還要存個1萬元，所以你剩下實際可以繳貸款的金額是1萬。
而本加利月繳1萬元的話，以利率2%來算，大約只能貸到200萬。
200萬元加上你的自備，才是你負擔得起的價格。
其實...我個人可能是中古屋住習慣了，並不覺得新成屋比中古屋好。
如果你挑5年內屋齡的，房子也新，價格也比新成屋便宜多了，管委會這時如果運作正常的話，那真是超幸運的！畢竟有些管委會久了運作就會很詭異...
如果你挑10年內屋齡的，這時房子的外觀也大多保持的還不錯，價格卻是便宜多了，而且這時就可以看看那些所謂的公設到底是真公設還是其實只是虛設。
如果你挑10年以上的屋齡，那就是看地段開價了。
在這邊看見大家都在討厭新成屋，其實有些建案還有建商餘戶，你可以去喜歡的社區附近的廣告跟房仲看看，有沒有這種的，這種的價位比新成屋低，但跟新成屋一樣沒有住過人，而且大多數管委會也平穩運作了，算是想買沒有人住過的房子的好選擇吧！
12月1日, 小弟再與女王到此建案去....進去又再看了一下房子, 看起來這個建案的銷售好像有比較好一點點,但是卻沒什麼人氣....感覺好像才剛成屋沒多久(代銷還說只剩七戶...哈哈)....透露一下...這建案在中壢工業區旁.
小弟再向A代銷小姐提出價格問題....A小姐非常堅定的告訴我...12W/P(總價1000W)是最底價了....不過他"幫我想"了一個再降一點的辦法----就是說他可以幫我去跟他的主管談1000W包含代收款(代書..契稅....). 在沒有交集的情況下...就慢慢走回接待中心...我突然問他....管委會何時成立? 他說....原本是這個月就要成立...但是有住戶反映希望能夠再延2~3個月.理由是現在的管理費都是建商在支付...住戶希望能拖延一下....(小弟個人覺得很矛盾...因為最開始時,他說現在先入住的住戶一戶先暫收2700管理費....且如他所說的應該已有九成的房子已經成交...如此管委會還不用成立? 還是建商是佛心來的....繼續幫住戶出管理費??)
回到接待中心, 就與代銷小姐繼續談了....我直接表明如果價格這麼硬...那就是一條平行線. 這樣就談不下去了. 而且我也明確告訴他我的自備款大約五成, 如果有交集...馬上就可以進行後續的動作. 這時候A小姐開始用溫情攻勢...說我們最重要的是要對他信任...說什麼賣的價格高低跟他的獎金沒有關係(言下之意是他們的獎金是固定的).....小弟心理在想....甘係金A?? 哈哈.... 還說他常常為了幫客戶爭取價格....常常被他的主管"洗面"..... 他甚至說...他可以讓我去裡面問現在的住戶價格!! (我想他當時心裡是不是會怕我當場答應他說"好"....我去了解一下)
後來他拿出住展雜誌....告訴我"行情價"是多少!! (我心裡想...當我是小朋友嗎? 拿雜誌的價格來幫我上課) 我也不遑多讓...就提出我所做的"功課"....告訴他附近的實際成交價格.....他直說不可能!!
後來多方"討論"後...他為了證明他真的是給我們非常好的價格...他提議說要不要跟他主管談談....我也答應了...
~~~過了一分鐘左右~~~
主管來了.... 說了一些廢話後...就說他的底價是1068W.....哇!! 比A小姐的還高!! 這個主管真沒"趴" 開價權力還比小姐低!! 哈哈,, 當然我也知道是在演戲.....不過演技太差了吧!! 後來我就很堅定直接告訴主管....如果是這個價格....那就不用談了.... 後來A小姐準備送我們出門...表情一副"無奈,委屈"(這還有點演技)..... 臨走前...我還是要展現風度....就跟A小姐說謝謝這幾次這麼細心的幫我們介紹....祝他業績長紅!! 呵呵
還沒結束喔~~~
周日..... 我看到我的電話一通未接來電....電話看起來有點像....家中女王就打回去....結果...哈哈....果然是!! 馬上掛了電話...不談! 傍晚女王又發現他的手機也有未接來電....也是代銷打來的....想想還是不回!!
小弟是這樣想....如果他打來我就要積極的與他們再談....這樣也不會有什麼好的價格!!.........等他下次再打來再說吧.... 而且小弟與女王討論過了....決定緩一緩再多看看其他的房子....如果沒有好的價格就不急著要買(股票現在也還是多頭....小弟也不想這麼快出脫換現金....呵呵)....
看樣子....現金招數似乎對這一家並不管用(A小姐說...老闆很有錢...是獨資).....個人覺得他們也想再觀望是否還有肥羊.....這個建案廣告還打得蠻兇的...看不出快賣完的樣子!!
以上就是小弟目前的最新進度報告.....
這一招就對了!我也是今年買房子(桃園市透天,近兩年的新成屋),從去年底十二月初我先去看過後,隔一周帶我先生去看,當時有表示滿意,但沒開價,只說我們不再乎一定要新成屋,如果附近有中古屋價錢漂亮的話我會優先考慮
一月份的時候售屋小姐頻頻來電要我去談價錢,當時我直接在電話裡告知我們的買屋預算(當然是不高),但是我們的自備款可以達六成,叫他們如果有可能談的話再連絡
隔週售屋小姐又約了我,也請了他們經理(其實建商裡面所有的售屋小姐不是掛經理就是掛主任,沒啥好稀奇的)來勸我把價錢提高,如果資金不足可以提高貸款成數,而我直接告知他們我們只有多少頭款,家裡每個月的基本支出要多少(有灌水很大),所以算一算我們只能貸多少,不可能再多貸
談話的過程盡量笑臉以待,為了和售屋小姐拉好關係,我也會稱讚他們的房子很棒很美(雖然不完全是事實),真的很希望有機會可以住在那裡,但可惜價錢對我們來說實在太高,所以只好退而求其次買附近的五年中古屋
也常常和其他仲介去看完別的中古屋時,故意"順便"去找售屋小姐聊天套交情,有意無意的拿中古屋的資料給他們看(價錢自己掰),聊天時也會"感嘆"全台灣只有台北地區的房子不會因為年紀而跌價,所以算一算除了台北地區外的房子似乎買中古屋會划算很多(意指我們已經轉向想買中古屋了),然後也會跟她說看到的哪個社區格局怎麼好,透漏可能要準備去談價了....
這種伎倆我花了兩三個月的時間,期間我也堅定的表示我們的"購屋預算"不可能再提高
三月份,售屋小姐打電話來請我去他們銷售中心坐坐,然後暗示我再開一個價錢,她會想辦法幫我爭取,我跟她說我要回去和先生好好算一算我們有沒有可能再拿出多的錢出來(堅持我們的貸款金額),又隔週,我開出了我第二次的價錢,順便叫窮,說這筆錢是和我姊姊借的,如果這個價錢還是沒辦法,以後來銷售中心就是純粹看朋友不談房子了,售屋小姐在無可奈何之下,收了我二十萬的訂金,然後回家等消息......
接下來的日子就是拉鋸戰,根據售屋小姐的說法是公司對這個價錢很頭痛,因為很想賣,可是價錢實在前所未有的低,我想那時候因為正好是景氣最差的時候,建商大概有點擔心未來會越來越糟,所以他們也急了,叫我給她們一點時間考慮(換他們考慮了),又等了三個多星期,四月份時股市開始有回升跡象,我和先生也擔心如果不push建商趕緊確認,等景氣好轉這個價錢也不可能了,所以四月第二個星期,我打電話跟售屋小姐說如果公司不願賣,我們要去退訂金轉談其他中古屋了...
第二天售屋小姐打電話來請我去銷售中心一趟,但堅持不說是為了什麼事,去到銷售中心,看到經理在裡面等著我,等我坐定後說有個驚喜要給我,她的驚喜就是------股東保留戶可以用這個價錢賣我(奇怪!!當時帶看時,說85%的房子都已經賣出,只剩三四間可以挑),這時突然又多冒出三四間股東保留戶(說是股東保留戶,其實是格局位置比較差,比較難賣的),叫我回家和老公商量
第三天早上,我打了電話告訴售屋小姐,我們不考慮了,連原來的那間都不要了,我下午就去退訂金,售屋小姐叫我再給她一天和公司報告
第四天,成交!!沒有再加一毛錢,但是簽約時加簽了價錢保密條約
入住後,和鄰居探聽他們早我們一年買的價格,我們真的殺很大(但也可能是因為景氣的關係)......
以上是我的購屋經驗,從頭到尾我都在演獨角戲,本來先生建議我用買方最大的方式去談,但我在01上研究了很久,決定用"套交情"的方式慢慢去磨,也因為是用套交情的方式去磨,所以售屋小姐對我很不錯,也願意幫我用不可能的價錢向公司爭取看看
跟大家分享嚕~
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