地點正對站前廣場中間隔公七
地點真的還不錯
價錢聽朋友說也是很不錯
只是原來規劃大坪數的禾林突然改變策略改推小坪數
如果小坪數賣的好
那這兩個案子加起來又可以為青埔帶來400戶居住人口
力樸地基小就不談了 它家在林口跟台北的推案也常是小小一塊地
但之前推的都算小品 一層一戶的那種高質感宅
現在來青埔只有一個案子 搞這種小坪數也就算了
採光部份只有面公七那面+陽台那小小一點
大概只能算是1.5面採光 感覺只求趕緊賣一賣就撈錢走人
禾林一邊為公七對面一邊又臨站前西路
基地又是1600P 如果全案只推25/35P
感覺就只是為了衝提早完銷而推的坪數
正常來說這種小坪數的規劃應該是給捷運300M/高鐵500M以內的捷運宅
或者站前商業區第一排推這種小宅才比較合適
公七對面就該推中大坪數才有居家品質 應該要走高質感路線
畢竟站前只有公七這一個公園 又是永久VIEW
25/35P根本是賣給投客的產品(感覺是為了跟力樸輸贏而推的)
一般居家市場若是一家三口擠35P(實際室內約20P)很勉強
但一家四口的話根本就想都不用想 直接出局
禾林目前看到就只有一案 並不是名氣很響亮的大公司 加上市場上有流言說川睦是這個案子的股東
川睦自己的案子都已經賣不好了 退訂率很高
現在禾林又搞這種小坪數 來個全案300多戶 到時同社區內一次有好幾十戶投客拋售應該會很壯觀
我想仲介店應該可以賺的笑呵呵 生意強強滾 就是同社區內的自住客會比較可憐
一天到晚有仲介在社區中庭亂晃一堆外人進來看房子 感覺一整個LOW掉
大家都知道轉手率低的社區 行情會比較高也比較穩定
差不多的價錢 我會覺得往新成屋去可談空間較大 居住品質也會相對好很多
更不用說室內空間可以大很多 住起來舒服很多~
Anyways,我認為禾林這樣規劃一整個浪費了這塊1600P的角地~
SCWCC wrote:
只是原來規劃大坪數的禾林突然改變策略改推小坪數
如果小坪數賣的好
那這兩個案子加起來又可以為青埔帶來400戶居住人口
RichPonPon wrote:
今天下班經過站前西路...(恕刪)
華固推的這個坪數還算是OK...中庸中規中矩的坪數
希望新聯陽團隊這次能透過華固的案子好好提升一下形象
畢竟在台北...新聯陽形象一直都還不錯
結果來到青埔接的第一案禾林...
串同業主搞超小坪數的投資客鳥籠產品
這麼大的基地...搞了三四百戶
然後以低資金
開放大門給資金極淺的投機客
最後再搭配熟識的乾坤轉移大法
堪稱是青埔史上專門替極短線房蟲設計的客製化期貨商品
讓我對新聯陽代銷的印象連續扣分
然後案場問老半天,只會推給業主說很多東西還沒確定,
不然就是閉口不談,只會要客戶留資料
真不知道既然產品都不確定,那這麼早設接待處幹嘛
唯一給客戶看的資訊,就桌上那張青埔地圖,還不給客戶拿走
不看還好,看了快昏倒,裡面一堆錯誤
充分顯示出這家建案跟代銷連最基本的東西都弄得這麼草率
口口聲聲說案子一定會很用心規劃,用心設計
結果用心到連一開始的青埔海報地圖都錯誤連篇,size也亂七八糟的
鬼才相信之後的後續會作到多用心才怪...
連寶佳集團的佳陞跟佳昂,代銷那邊手上拿的地圖雖然也有些錯誤,但是錯誤也比這個少多了
我手上收集了青埔所有仲介跟代銷的地圖海報...
至今還沒看到一個99%準確度的完美板本...
不過欣慰的是,至少有看到92%~95%的,但是都不是廣告公司的版本
有客戶善意提醒就要虛心,而不是不高興
有些前輩跟高手有時候是會裝成懵懵懂懂的散客到案場的
懂嗎?
麻煩禾林跟新聯陽用心點好嗎?
連產品定位都不清不楚,
一邊嘴巴說適合自住客,方案卻骨子裡就是要賣給投資客...
大方點講清楚說明白,不是更好?
銷售狀況還不錯,雖然開價與成交價的確不斐,但是願意捧場的買家也不少,讓小弟來淺談一下力璞棧
的優點與缺點,當然簡易的示意圖要再出現一回,如下哈哈~
B2 B1 A1
B3-----A2
力璞棧一開始的公設比強調是近35%,但是上週開賣已經調整為32.X%,這是第一個進步的地方,力璞棧
此次搭配的是達呈廣告代銷(也是隸屬海悅廣告集團),海悅在青埔的江湖規矩很簡單,就是不給轉單與
換名字,除了二等親之外,下訂時是要簽同意切結書的,另外力璞建設一直的江湖規矩幾乎都是綁約綁到
結構體完成(以力璞棧地上12F地下3F來預估,大約就是綁一年多左右),這一點也是值得鼓勵的地方,算
是有誠意在綁約機制上,雖然不見得抵擋得住投機客與仲介聯手的炒房大法,但是有沒有誠意努力防禦才
是重點,另外力璞棧的訂簽我沒記錯的話要15%(訂金60萬也是高門檻),門檻有刻意拉高,再加上動工款
3%~5%,這應該可以過濾掉一些資金不足的投機客,這一點力璞的規矩也訂得還算不錯.
此案的車位幾乎都是大車位(600X250)規劃,車道動線規劃小弟看過也覺得OK,B2/B3就在車道正上方,
這缺點小弟之前有說過就不在提了,但是當初力璞做了最壞的打算就是禾林RichOne離力璞棧的棟距不
大,另外也篤定RichOne的建物會擋住B2/B3這一邊的視野與採光,所以並沒有做開窗增加採光的設計,
而且B3/38P的後陽台特別小,往好處看是主建物坪數比較大,往壞處看就是陽台真的挺小的,這一點是格
局規劃裡比較不優的地方,A1雖面公七但是後陽台有一半的採光被梯廳擋住也不優,要是設計上靠恆崇這
一邊可以開窗應該會替採光加分不少,但是力璞可能也是怕將來恆崇要是被買走有其他建商推案不留6米
以上棟距,這一邊開窗的確也是有risk的.
以力璞棧的基地來看,推43P/38P(不含雨遮)的坪數規劃,小弟覺得還OK,至少是3房與2+1房的設計,還
是會有潛在的買盤存在,況且現在禾林RichOne已經確定全案都要推25/35的小坪數,所以等於是力璞面
公七的43P規劃也算是是稀有物件了(這是該感謝RichOne全案推小坪數了),另外將來要是RcihOne大方
一點讓力璞棧的B3可以看到RichOne的中庭共享採光,B3棟似乎又出現一點採光優勢,B3的主臥衛浴有開
窗,A2則是兩個衛浴都有開窗,但是面公七的三棟A1/B1/B2衛浴都沒有開窗,這些都是採光上比較弱勢的
地方,還有一點就是A1/A2共用一電梯還勉強OK,但是B1/B2/B3共用一個電梯這將來住戶出入上應該會有
一定程度的不便利性,各位看倌在選力璞棧的戶別時,應該仔細看一下對格局與整體規劃接受度後再出手
比較好哦,至於短線投資客就請跳過此頁吧~
至於總價與帶車位的銷售行為小弟在前一篇文已經說過就不在闡述,因為力璞與達呈用車位高單價與數
目來拉升完銷均價的態勢也是很明顯,這一點小弟沒有comment,因為幾乎全青埔的建商都在玩一樣的
遊戲,不過相較之下,新潤明日苑的車位價格還算佛心的哈哈~力璞棧全案共57戶(含一個店面),另外A2
的1F也是住家規劃,算是相對單純好管理的社區,不過戶數不多的情況下就是管理費可能要多繳一點,此
案的公設種類是小弟目前見過最少的哈哈~基地小規劃少應該是原因之一吧.
p.s.至於禾林RichOne基地1647坪卻全案推小坪數小弟也是覺得可惜,就看看全案規劃有無可以加分很
多的地方了,此案時機到了小弟再來評價吧~
太子建設砸９億 買逾千坪青埔地
自由時報自由時報 – 2013年7月13日 上午6:16
〔自由時報記者徐義平／台北報導〕太子建設昨公告砸下近九億元買進高鐵青埔站公園路一一二四．四七坪土地，每坪單價約八十萬元，創當地公開交易新高價。業者表示，二○一一年高鐵局標售青埔土地時，每坪標脫單價近三十萬元，短短三年時間，價格翻漲近三倍。
太子建設表示，近期接連在桃園青埔推出「太子馥」一、二期，均有不錯買氣，一期早賣完、二期則接近銷售尾聲，加上部分民眾反映買不到二期，才會打鐵趁熱，再買進桃園青埔逾千坪土地。
這塊土地位於公園路上，容積率二○○％，有老街溪景觀，周邊具生活機能，近機場捷運A19站，距離高鐵桃園站約一公里，預計最快明年初可以推出，初步規劃六十坪住家，每坪價格三十五萬元以上，總銷金額二十億至二十五億元。
近三年因高鐵標售桃園青埔土地，加上國泰人壽拿下高鐵桃園站產專區地上權案，使得青埔成為房市熱區，土地交易頻繁，上市建商華固、太子建設紛紛搶進買地。
二○一一年九月，高鐵局標售桃園青埔土地，每坪標脫單價約三十萬元；隔年九月底，國壽順利拿下桃園站產專區地上權案，預計投入兩百億元資金開發，連帶推升青埔土地價格；二○一二年十二月，高鐵局再釋出青埔土地標售，當時竹風建設以一坪六十八．一萬元得標；今年七月，太子建設以一坪八十萬元買進青埔逾千坪土地，再將土地價格推到新高。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，自六月底開始，海軍桃園基地的航高限制已放寬，北側青峰段一帶過去受航高限制的土地可望加速開發，加上桃園縣政府對於高鐵特定區的開發時程有五至十％的獎勵，也會促使建商加快推案腳步。但因桃園青埔房市出現過熱，引起中央銀行關注，近期房市買氣似乎已不如半年前那麼瘋狂。
私心.知識.經濟會限制到自己視野
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