2014/01/04 10:14
記者陳怡慈／台北報導
台新銀行資深協理范聖昌表示，國內近年房價續處高檔，年輕族群想要一圓購屋夢恐怕會愈來愈困難，建議民眾善用槓桿、向銀行融資，選擇適合及能力所及的房屋。
年輕人買房圓夢，專家建議應善用槓桿。（圖／好房資料中心）
范聖昌說，台灣不動產市場自2003年谷底起漲，走了十年的多頭行情，近年更因美國量化寬鬆（QE）讓市場資金充沛，加上持續的利率低檔，造就台灣不動產成交價，每年平均約10%至15%漲幅，未來恐需留意QE逐漸退場後的利率趨勢。
范聖昌每次買房時，都會先衡量自身及家庭其他成員，每月的常態性總收入，以不超過總月收入三分之一（以本利攤還計算），最多不超過四成，作為每月房貸支出上限，在此大原則下，不怕買到自身能力所承擔不起的房子。
就大台北而言，目前捷運及公車系統已相當普及，選擇交通便利的區位，除了縮短通勤時間外，未來房價相對較具增值潛力，因此，范聖昌選房，都會逐交通建設而居。
不過，台北市捷運主要幹道，近年房價持續走高，他會退而求其次，到捷運末站（例：關渡站或新店及木柵等站）或鄰近公車站牌地區，觀察是否有合適標的。
對他來講，並非一定要台北市不可，林口、三峽及大桃園地區也可以考慮；他的策略是，以時間換取空間，以掌握較便宜的房價，不過，通勤時間不要超過40到60分鐘。
五楊高架通車後，目前似乎有效分流車流量，縮短桃園往返台北的行車時間；另外，高鐵及密集的公車班次，對縮短台北市與鄰近衛星城市時間也有幫助。
值的注意的是，無論地點多好，他都不會選擇出入臨路過小（銀行一般以4公尺為基礎）、危險山坡景觀屋、屋形狹長或過深及特殊屋型、登記為地下室卻以住宅使用（俗稱陽光屋）、室內過小的套房產品、屋齡超過35年以上、陽台或露台及公設登記比率異常的標的。
這些特殊產品，都是銀行在受理民眾申請貸款時，審核房屋鑑估價值、貸款成數、年限時，可能扣分或拒絕承貸之處。
他根據多年工作經驗建議，最好避開臨近神壇、廟宇、電塔、加油站、路沖、焚化廠、醫院等嫌惡設施，除了銀行承作意願不確定，未來賣房時，難度也會增加。
范聖昌通常會要求房仲業者，提供分區圖，以利判斷是否有嫌惡設施預定地在附近區域內，多一份謹慎小心、換得日後居住安心。
其他買房撇步還包括：利用實價登錄網站查詢區域價格，透過網路的便利、蒐集房屋區域價格資訊。目前政府及國內大型房仲業，多數都已開放該公司成交物件行情查詢，可找相同或附近區域行情，作為價格參考依據。
他並建議，最好親自到現場詢問左鄰右舍、鄰里長或社區警衛，都可能會讓人有意外的訊息收穫。
精實新聞 2014-01-06 11:09:59 記者 林詩茵 報導
2014年進入選舉年，讓外界更謹慎看待今年可能出手的房市政策；雖然奢侈稅「輕輕放下」，但政策針對重點打擊的豪宅市場卻不手軟，今(6)日再傳將針對豪宅從重課稅，此則引發上市櫃營建股重挫，尤其豪宅指標股皇翔(2545)、冠德(2520)、華固(2548)、長虹(5534)都有沈重賣壓，對此，建商表示，豪宅佔台灣每年房屋成交比重不過1%，而隨著政策壓抑豪宅，許多建商早已調整營運策略，今天營建股殺盤，有些過度反應。法人則認為，營建股殺盤，主要反應市場預期房市氛圍轉弱，並期待房價下跌。
今年底台灣將進入七合一選舉，房市政策預料仍是朝野攻防。一名外資分析師表示，從近半年的房市政策來看，政策並未加重打房力道，此從奢侈稅的微調就可以看出，並意謂政府確實有意識到房地產產業對經濟成長的支撐力道。政府並不希望建商都不推案、不蓋房子，造成大量的失業率。
只不過，在房價高漲、實質薪資水準「倒退嚕」，高房價激起民怨下，政府不得不持續壓抑房價。外資分析師認為，政策聚焦豪宅打擊，目的還是在抑制房價的上漲，所以短期看起來，台灣房價要再大幅攀高並不容易。惟從需求面來看，自用、換屋、置產的需求還是存在，因此今年度房屋成交表現與「總價帶」的定位會有相當大的關聯性，台北市總價2千至5千萬元，其餘區域30、40坪，總價在1千~2千萬元的產品，銷售上將不會有太大的疑慮。
上市建商高層則認為，今天營建股的恐慌下跌是在反應市場希望房價下跌，但以現在土地價格、市場需求來看，房價還不到下跌點。惟建商也坦言，現在市場的成交速度快、慢差很大，總價低、交通方便的自住產品，仍是快速完銷，像土城、林口、青埔還是有些3、40坪的產品熱銷；不過，台北市的豪宅銷售速度就真的慢下來。
不過，建商也直言，豪宅產品就算銷售放緩，建商也不會急著降價求售，因為好產品、好土地取得不容易，建商還是會力守獲利；再者是，IFRSs上路後，建案會在完工交屋當年才一次入帳，給了建商很充裕的銷售期，因此現在業內的心態都以完工期的銷售率為目標，尤其，豪宅的預售率已經不再那麼重要。
分析師認為，現階段投資營建股，仍需以「業績」為考量，今年度有穩定完工個案、並已有銷售率、會實質反應在今年度業績上者，將是首選；再者是土地庫存的區位，若個別建商在手的土地多在台北市、或者新北市的熱銷區，則土地下跌疑慮會小一些，NAV(淨資產價值)下修的風險也較小，這也是可以做為投資參考依據。
建商則對房地產產業多有信心，建商認為，今年內要看到土地價格大幅下修的可能性不高，房價自然也不容易下跌，即使今年度部份高價產品的銷售率會趨緩，但不會全面影響房市表現；尤其，自用產品預料今年仍是主流，銷售還是可期，因此建商多會調整購地和推案策略，以穩定業績表現。
全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=d0061efb-b4a5-42c6-ab71-62f7b02d26bd#ixzz2paZ9KEkj
MoneyDJ 財經知識庫
內文搜尋