是桃"園"不是桃"源"
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青埔其實還沒有開始
網路地產王 (2013-12-12 12:20)
【網路地產王/綜合報導】雙北市房地產走了將近十年的多頭行情，近幾年在政府高度關注下，各種政策齊下，房價漲勢趨緩，桃源縣趁勢崛起，在各項公共建設利多加持，以及房價補漲行情帶動下，悶了將近20年的房價終於開始啟動。
桃園縣近三年房價漲勢有目共睹，平均房價從每坪 10~12萬上漲到18萬，尤其重劃區的漲幅更是驚人，從八德重劃區‘擴大重劃區‘廣豐重劃區到青埔重劃區，新案價格每每推上新高，青埔重劃區最高價來到近40萬，多案秒殺銷售的狀況，也引起各界關注，政府及學界不免憂心，桃園會不會出現供給大於需求，進而出現“鬼城”的疑慮。
■ 桃園會不會變成“鬼城“
對於這樣的說法，桃園市地政局局長林學堅不以為然，他說，桃園重劃區開發是將生地變成熟地，生活機能轉強，服務業及民生必須產業集聚，再加上交通建設加持，不但沒有鬼城的疑慮，反而是剛剛才起步。
他認為，美國底特律的低房價始於金融危機，中國額爾多斯房價泡沫化危機，肇因於中國調控政策，才會使得三‘四線城市的購房需情持續下降。
反觀桃園縣正處於起飛階段，各項重大建設及交通計劃如火如荼展開，未來產業結構也是多元且多樣化，必定會吸引動眾多企業及民眾進駐。桃園的發展與底特律單一產業結構及額爾濟斯受政府調控政策影響房價是全然不同的，不能就此相提並論。
■ 桃園人口成長居六都第二名
根據推估，桃園地區銷售率反應頗佳，今年預售屋平均約53%左右，略勝於於新北市的52%。如果將時間拉長來看，北台灣之中，桃園地區的供給量僅次於新竹。累計2012年至2013年沒有賣完的餘屋量，包含青埔在內的中壢市餘屋最多，約莫有2,500戶左右，僅次於竹北的3,500戶。（含新成屋及預售屋）
林局長說，這樣的量體看似嚇人，但是戶籍數的成長也是很驚人，許多人忽略了這個數據。根據內政部的資料統計，桃園縣在2006年時，全縣的戶籍數為605,144戶，到2012年時，戶籍數成長到701,827戶，6年內增加了96,683戶，平均每年增加16,114戶，在六都之中僅次於新北市，成長率達16%。
如果就住宅存量來看，6年內增加了83,051戶，比較戶籍數跟住宅量，顯然住宅數的增加量尚不及戶籍數，如果把戶籍增加數當作是住宅需求，住宅量當作是供給，顯然供給小於需求，落差13,632戶；換句話說，住宅供給的增加速度，還比不上戶籍增加數，桃園縣戶籍數在近6年快速成長中。
相對於前面所提到的底特律及鄂爾多斯，變成鬼城的因素；每年有1萬多戶持續在桃園增加，這樣的城市怎會變成鬼城！
■ 桃園縣房價所得比僅4.4
林局長表示，桃園地區目前的平均房價大約在18萬左右，這對於雙北市需負擔高房價所得比的民眾來說，已是一個很大的吸引力。依房仲葉統計資料顯示，目前台北市的房價所得比為11.9，新北市為8.7，高雄市4.5，桃源縣不過才4.4，桃園縣的相對低房價，以及鄰近雙北市的優勢下，勢必吸引北客自用者前來購屋。
另桃源縣政府未因應未來交通建設所帶來的就學‘就業人口及通勤人口，桃園縣已在機場捷運A11‘A15’A16站周邊，以及綠線捷運G15‘G16’G17站周邊，及航空城計劃範圍內，推動合宜住宅，一方面可提供雙北市的民眾到桃園縣置產定居，另一方面也提供桃園縣民眾購屋的另一個選擇。
林局長說，桃園縣幾個重劃區雖然屢遭中央點名，但是重劃區的好環境，對外來客來說是個吸引力，對區域客來說更是躍躍欲試，畢竟老舊社區的問題無迅速解決，民眾勢必會往更好的居住環境移動，政府根本不用太擔心。林局長信心滿滿地說，青埔都還沒有開始呢！
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連衰6月閃黃藍燈 重劃區較受青睞
2013年12月13日
【王筱君╱台北報導】928檔期表現不如預期，買氣不振持續反映在11月預售屋市場，《住展》雜誌昨公布11月北台灣預售新屋市場風向球分數，創年度最新低分37分，較上月降2分，連續第6個月呈衰退注意黃藍燈，顯示谷底盤整依舊未見起色。業者表示，未來具有交通、公共建設或重劃區題材型產品，較易獲得首購與自住族群青睞。
十一月預售屋市場未見起色，看屋人數月減逾一成。資料照片
主計總處再度下修今年經濟成長率至1.74％，出口、消費與投資不若預期，實質薪資又呈現負成長，整體經濟情勢反映在房市，預售屋推案量繼10月縮至572億元，11月再降至335億元，減少237億元，惟新成屋可售數量1265戶，較上月上升約300戶。《住展》雜誌研發長倪子仁說：「年底民眾搬新屋，新成屋數量小幅增加。」
天氣冷看屋意願低
觀察北台灣房市，北市指標新案少，零星分布在各區，新北林口、新莊地區持續有新案進場，帶動買氣，桃園高鐵特區、平鎮及龍潭新推案較多，在「新潤明日苑」、「琴海」等指標新案引導，看屋人數維持水準，新竹地區競爭白熱化，客源掌握不易，銷售持續不振。
「除了經濟、政策、社會與資金，天候也會影響房市」金磚動力行銷副總施孝文表示，雙十檔期後多為傳統房地產淡季，天氣冷也會降低看屋意願，業者推案量減，「一般多會保留到明年開春再衝買氣。」
打房炒作態勢明顯
永慶代銷協理潘是諭認為，國際局勢不差，但國內政爭效益遞延，陸續有重量級人物跳出來說重話，打房、打紅單炒作態勢明顯，造成市場沸沸揚揚，「對長期置產買方絕對有影響，第4季買氣確實有比較鈍的感覺」、「以往年底還有過年換新房買氣，今年似乎沒這種氣氛。」
林口三峽供給過大
11月整體市況未見好轉，《住展》雜誌統計各區看屋人組數及成交量，較上月平均降了1~2成；從議價率分數持續下降情況看來，買賣雙方對於成交價認知差距有變大趨勢，使成交量無法放大，持續在低檔徘徊。
明年開春第1波將有1800多億元、40餘個指標案推出，房市量能仍值得期待。創意家行銷副總何志正提醒，供給量過大區如林口、三峽、淡水或青埔、八德等重劃區要留意，北市因單價高，跌價機率低，呈現量縮價穩。
這樣就可以知道城市未來的發展了.
六都人口成長率都輸給工作機會多的新竹吧？！
只是一個是資金炒作區,一個是基本盤支撐,成本墊高了,屋子成交率都下降了.
青埔會不會成為高鐵中南部站的結果,就先看看吧.
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