我也是八德人阿
橙月 wrote:
你把八德放那裡啦
Clarkmio wrote:
不是一坪土地賣七十萬, 除以容積率240%
最少建案每坪土地成本要三十萬嗎? 加上
建築成本一坪十萬, 所以日後賣 四十萬
一坪就是建商做善事造福全體桃園鄉親.
代銷也是做志工努力推廣人人有房住!
)
國泰在中路買地115萬/坪
中路住宅區容積率200%
剩下的大家自己想
Clarkmio wrote:
不是一坪土地賣七十萬, 除以容積率240%
最少建案每坪土地成本要三十萬嗎? 加上
建築成本一坪十萬, 所以日後賣 四十萬...(恕刪)
不是這樣計算...
通常可以申請獎勵容積
所以240%通常最後把一些獎勵容積加上來
大概可以灌到280%-340%之間
然後大小公這種可銷坪面積不計容積...
最後差不多抓=>可銷坪數每坪土地成本乃: 70萬/(4~4.8)=15~17.5萬/坪
營造成本抓8萬/P(有些建商只有6萬,有些豪宅建商抓10萬,這都不一定)
所以土地成本+營造成本==>15~17.5+8=23~25.5
人事跟管銷費用大概抓2成==>27.6~30.6
所以70萬/坪的土地...差不多29萬/坪是建商的土地+營造+人事+管銷的總合成本
以上多賣的才是獲利...
以上是明年上半年之前申請建照的才有
之後總容積限縮...成本會大幅提高
通常70萬/坪...
快速想獲利的建商大概就賣個31-32均價算是毛利不高
想要撈大一點的建商大概就賣個36-39...
通常33-36最為常見...
但是要賣28以下應該是很困難...
因為找營造廠蓋屋又找設計師設計,
浪費一堆精神最後還要賠本賣...
天下沒商人會這麼傻
如果是這樣那就繼續養地,
不然就是直接不賠本的狀況下賣土地
因此土地的成交價算是新開案房價的先期指標...
如果說以桃園高鐵特定區來講...
比較晚期買土地進場最後推案的價格來觀察...
站前公七公園的RichOne跟力璞棧這兩案當初土地成本取得差不多65萬/坪
預售屋建坪銷售成交價大概分別為38跟35
A19領航北段竹風青庭跟東方悅這兩案的土地取得成本約70萬/坪
預售屋建坪銷售成交價大概分別為32跟34
A19領航南段明日苑8-國峰苑與太睿100的土地取得成本約68萬/坪跟58萬/坪
預售屋建坪銷售成交價大概差不多為34.5
A17璟都帝一莊第一期土地取得成本約75萬/坪
預售屋建坪銷售成交價大概差不多35-36
以上這些案例都差不多可以看出土地跟銷售價格
大多數建商大概就抓2成-3成毛利左右...
如果市況不好需要資金周轉那就抓1-成1.5成訴求完銷
如果市況好當然就調漲抓個3成以上...
像聯上世界當初市況好...土地取得58萬/坪...兩年前直接賣32.5...等於獲利就抓3成以上
有人說那為啥還有地段不是A級的例如寶佳集團還能一坪賣二十幾萬
答案是因為寶佳集團早期土地才一坪買不到三十萬...
寶佳機構系列的一坪建坪賣你二十幾萬就照樣躺著賺到翻.....
主因就是這家集團資金雄厚,土地買下去可以養地養很久
不像其他建商土地買下去大概一兩年內就要急著推案...
沒辦法大幅去賺那個土地的增值財
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