入住明日苑1了,目前專注研究建案多一點,因為已經沒有銀彈灑嚕~所以改成看別人買也很high哈~
最佩服的就是那些5,6年前甚至更久以前就殺進青埔特區插旗子的前輩們,至於對房子的喜好每個
人的觀點都不同,不過不管是自住還是置產,房子還是首重在品質跟規劃,再來就是建商的售後服務
,其它就掂量自己的口袋與需求找個對自己相對CP值夠高的就是好房子嚕~
hsinqbaby wrote:
不知Rich對目前高鐵的哪一個案子比較喜歡呢?
可以分享一下嗎?謝謝
去年歷經了多次格局坪數與規畫的修改,
以及廣告公司的選擇與磨合之後,
於去年底接待中心慢慢成型,
最後從原本今年春節要開賣的時程也延再延,
直到2014年5月3號才正式開賣.
這個案子與聯上世界一樣,
同樣由美學生活廣告公司負責銷售,
銷售中心與2012年12月23日開賣的聯上世界是同樣的地點,
至於銷售的基地位置,幾乎都互為對面,
應該說,
寶徠花園位於高鐵南路一段西北側,聯上世界位於高鐵南路一段東南側
可想而知...
同樣的廣告公司,
同樣地點的銷售中心,
類似的地段,
最後流程模式也會類似...
那就是...
徹夜排隊!!!!!!!
還記得在聯上世界開賣的時候,
開賣前一晚(2012年12月22日)約七點多就有人開始排隊,
到了晚上12點左右已經累積到45號左右了...
這次,
寶徠則是前兩天就有人(投資客請來的人力派遣人員)開始吵著要排隊幫老闆(?)卡位,
多次被趕走之後,
變成開賣前一天一大早約早上六點,
就有人開始排隊,趕也趕不走,
也因此上午其他客人看到了,
也開始陸續不少人加入排隊的行列...
聽說一開始這之間還有些小爭執,
畢竟大多數的人這麼早來來排隊當然是希望能卡位到前20號才能選到心目中理想的樓層,
索性經過大家的互相協調後,
最後竟然各自出現了前後次序的默契...
這算是投資客彼此之間的浪漫嗎?
由於有鑒於過去聯上世界徹夜排隊的經驗,
所以這次不管廣告公司還是買方都進化了,
大家都懂得一個比一個還要早來排隊,
甚至幾個大戶還花錢請來好幾個工讀生務必完成"黃金號碼牌"的終極任務...
這之間的插曲可說是個另類的奇蹟...
過去聯上世界排隊的幾個面孔,
在這次寶徠的排隊當中,
竟然都不約而同比當年的排隊時間還提早了至少4~6小時來排這次的寶徠花園..
只可惜事與願違,
即使早了4hr~6hr,結果號碼跟當年聯上世界還差不多..
這是想也無法想到...
因為每個人都提早了...
我個人心想...
要是下次還有類似的地段跟品牌建案...
是不是又會有人更加提早...
如此的惡性循環下去...
到底是好還是不好不得而知...
我只知道在這樣下去想買心目中理想樓層房屋的買方可能就要再更辛苦一些了...
因為先前為了避免有投資客透過議題與本文討論內容去炒作房產,
所以寶徠這個案子我一直避談,
然而從昨天開始已經陸續開始簽約,
今天已經是第二天簽約日了,
好的樓層跟棟別,該訂的也差不多早訂光了,該退的也差不多早退了,
該簽約的也差不多這幾天都要簽約了...
因此就來展望回顧一下這次寶徠的狀況....
當作是一個青埔的歷史事件回顧..
2014年5月1日勞動節----"遷村"搭棚大法
2014年5月2日黃昏約四點--投資客與工讀生初始相見歡聯誼會
2014年5月2日晚上九點----大家開始疲憊
2014年5月3日AM12:30--晚上12點之前要準時睡覺才能養肝,避免SGOT/SGPT過高
主要畫面是有人搭帳篷開始睡覺,奇怪的是右上角怎感覺有幾團人影在開講??
這種小坪數離高鐵近的1坪單人宅,公設比=0,在這夜間顯得格外的稀有
公寓大廈管理條例當中是不允許把鞋子放在公共梯廳區間,
但是這是臨時停車場用地,並不是梯廳,所以法規很難拿捏
2014年5月3日AM3:30--阿Jet不管聯上世界還是寶徠都是負責進行晚點名任務
2014年5月3日AM5:30--天下無不散的筵席,總有曲終人散之時,這些啤酒都在F的肚子裡
2014年5月3日早上----所有排對人群都被POP給擋在裡面所以外面似乎風平浪靜無人影,裡面卻是鬧轟轟
2014年5月3日AM8:00--準備就定位,依序到等候區按照號碼入場選房
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寶徠花園這一次第一盤開賣...
除了18樓~22樓封盤以外....
A棟關係戶(建商/地主/廣告公司)約26戶上下
B棟關係戶(建商/地主/廣告公司)近18戶上下
以上共計約44戶左右佔不到總戶數15%(18樓~22樓不計入的話)
算是比預期的少很多...
就談A棟好了...
最明顯的是A5/A7/A8的中高樓(10F以上),有70%是買不到的
另外B棟而言...
則是B6/B7/B9中低樓多數樓層買不到...
最有趣的則是
A5/A6/A7這一整圈的4樓,也是一開賣就無法可選
簡而言之
最低單價(4F)跟最高單價(18F以上)
排隊取得天下黃金第一號也無法選...
再來漫談這幾周沸沸揚揚的選車位,
這次此案的車位樓層價格有非常極大的落差,
特別是落在B3跟B4這之間,根本就是出現很大的斷層...
B1大160萬但是封盤不給買
其中更祭出了B5車位買兩個就再折扣三十萬...
最後在於房價方面...
假設全部樓層這個時間點再度放出來重新賣(或者說有人退訂之後補訂)...
成交單價大概會落在約38(軌道低樓)~45(面河中高樓)
最後封盤的18樓~22樓...有關係的人還是能買得到,但是這名額極少...
目前這18樓~22樓...絕大多數是要負責達成未來總銷的重大任務...
所以成交單價大概會接續上面的數字...約落在45.X~48.X
投資客找工讀生代為排隊,
不知道代銷公司會不會也找槍手來吵熱氣氛,
該簽該退的應該差不多底定了,
自住客應該還沒有到1成吧, 我猜的.
不太喜歡看到房價又這樣被炒上去,
只是, 如果情勢如此, 那也沒有辦法了.
寶徠花園不含店面總戶數是318戶住家...
時間統計如下:
2014年5月03日正式開賣...
2014年5月16日開始摳前兩周已下訂之客戶回來簽約...
2014年5月31日之前下訂還沒簽約的就叫回來退訂...
2014年5月22日總共已簽約破150戶
2014年6月02日總共已簽約破200戶
2014年6月15日總共已簽約近220戶...
有網友質疑排隊這些人是不是假的...
根據我實際抓了一些有參與排隊的幾個買方屋主多次諮詢談心驗明正身之後...
(他們不願意拿著合約書跟我一起坦誠相見全身檢查我也沒辦法了)
這些排隊客戶很多都是非常堅定要買寶徠而且要搶精華棟別樓層的強烈買方...
所以原則上寶徠花園B棟正面河景的物件從開賣第二天到現在幾乎在銷售中心一直買不太到...
因為除了封住的精華保留戶以外...
面河有開賣的開賣第一天就被搶光了...
除非有面河零星幾戶退訂...
但是一退訂不是被收回去不然就是加價丟出來被秒殺掉...
寶來花園這個案子有個很有趣且有個非常大的兩極化現象...
就如同是青埔特區目前各大建案的縮影一般...
也就是好的棟別好的樓層人人搶.....
極差的棟別跟樓層,買方出價出不太上去又下不太了手...
目前青埔特區也是如此...
有的建案賣的好(聯上世界/中悅/宏普光年/RICHONE/翔譽),有的建案卻賣得很辛苦...
只能說青埔特區的建案已經進入戰國時代了....
甚至同一個案子也進入了個案表現...
不再是過去雞犬升天的時代........
落差變得非常的大
目前寶徠花園拼命大張旗鼓打廣告,
主要是要把一些廣告戶給清掉...
例如A8/B8/A9/B9這些較不討喜的樓層...
因為這些廣告戶現在也不太便宜...
如同我上次推估的價格一樣...
目前報紙廣告的寶徠花園廣告戶858萬起入主兩房
我當初看到也嚇到...想說變得這麼便宜我也來借錢掃個一間...
結果實際去談才發現到...
858萬這根本就是A8/B8最小坪數22.56P最差的那個樓層...
858萬/22.56坪=38.03萬/P!!!!一毛都不給殺!!!
換句話說...現在整個寶徠條件最差的廣告戶...現在也要38.03萬/P以上...
因此寶來花園最近來客雖然很多,但是對於這些較不優的物件會多方猶豫...
畢竟斜對面聯上世界的轉手物件....
條件比較OK的棟別樓層成交行情差不多落在35.X~39.8之間居多...
(較差棟別如C3行情33~34跟最高成交價41.3萬/P是01某網友的特殊個案交易通通不列入行情統計內)
會讓自住型的買方產生一些猶豫...
差不多的單價
到底是要去買稍微便宜/格局比較好/空間比較大/基地比較方正/但是會被賺一手的聯上世界?
還是堅持去買不會被賺/品牌響亮/離OUTLET更近/但隔局樓層較差/空間較小/低自備款的寶徠花園?
這之間的確會陷入長考...
至於寶徠花園面河景的標的物...
之前有一戶退出來結果當天櫃台調漲後丟出來又被新來的客戶成交到46.X萬/P...
目前寶來花園針對一些精華棟別樓層採取惜售姿態......
主力則拼非面河非面軌道面理面較低的棟別樓層
畢竟從5月3日正式開賣到現在6月17日也才一個月半就簽約了兩百多戶...
這種極高抓簽約效率的操作方法...
實在非常驚人但是我本人也不怎麼認同...
畢竟這次寶徠花園的合約內容根據我本人跟一些屋主研究之後
發現有很多地方沒有寫的很詳細...
甚至格局圖跟車位圖還是額外印出來貼上去...
感覺就是為了趕緊急著辦理龐大戶數的簽約而很多地方還沒到位...
甚至對於建材細部規格似乎也沒跟客戶說得很清楚....
這樣急就章的抓客戶簽約...
似乎也打算趕快在危管環評還沒下來之前就想要先動工拿錢(?)...
這似乎不是很好...
建設公司這方面務必要三思~!!
有傳聞寶徠花園似乎有打算最後把面河高樓層精華戶放出來挑戰5字頭成交單價
來創青埔住宅區第一高單價...
至於是真是假不得而知...
畢竟一直封住沒賣...
有一說是高層跟地主有打算乾脆自己留著用...真實情況不得而知...
目前只知到面河中高樓有放個一兩戶出來試水溫是賣到46~47左右...
神奇的是也是一放出來很快就被買走...
以上大概是寶徠花園的近況...
就是這個案子根據不同的棟別樓層座向而有非常兩極化的單價跟搶手度
這個案子我非常納悶的是.....
銷售中心假日來客量幾乎是全青埔特區來客最多的...
但是01上面卻幾乎公開文章沒啥人在討論...
反而大多一堆人私下在聊此案...
這到底是甚麼鬼~~???
1. 投資客群的比重很明顯非常高,而且大多對全案規劃/格局規劃/建材設備/營造與建築工法
...etc沒啥興趣,反正也沒想過要真的要住,只在乎單價跟地段居多QQ~從那模模糊糊的合約
內容還有代銷那緊迫盯人的催簽大法還可以在短時間內有這麼高的回簽率,就知道9成以上的
客戶不是不在乎模模糊糊的合約內容就是連看都懶得看就直接簽了~
2. 最近觀察寶徠花園的來客組數的確很高,其中不乏那種父母帶著小孩來到案場要看房的,自住
的看房族群也不少,不過這一類的客群通常要求很多也龜毛,對於案場介紹建案資訊一問三不知
,只跟客戶說買到一定賺到,已經簽7成了在不下訂就買不到了的廣告口語,普遍都會感到失望,
而且這一類族群對寶徠花園的單價接受度並不高,會出芭樂價的其實也不少QQ~
3. 寶徠花園這一案,強勢的棟別與戶別與弱勢的棟別與戶別也已經現出原形,聰明又資金面寬鬆
的早就早早卡好位了,現在的餘屋也很兩極化,極優勢的戶別得付出更高的代價才可能得手,甚至
已經被地主封住想買也沒機會,另一種餘屋就是那條件相對較差的低樓層面軌道或是中繼水箱樓層
或中繼水箱低一個樓層,這會需要時間去化.
綜觀上述的情況,投資客已經得手的也懶得再看板爬文甚至是發文,自住客因為案場給的資訊模糊到
也不知道該問甚麼問題,所以也無從討論起,這版就會呈現冷清的狀態QQ~
不過小弟倒是建議自住客群/長期置產客群不需要氣餒,因為寶徠花園其實並不是自住的首選,以相
同的地段條件來看,自住客群要找的正三房(C棟)/大三房(B棟)/正四房(A棟)...etc格局,其實
就在對面的聯上世界就找得到,而且以全案規劃/格局規劃/建材設備/營造與建築工法來看,聯上世
界的資訊目前是清清楚楚與一目了然的,可以找目前要賣的屋主或仲介談談,聯上世界不論價格上或
是全案規劃上一定比寶徠花園那普通戶別的CP值要高上太多.
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