桃園青埔高鐵特區--謎之未來案閒聊 (第12頁)

attfdm
個人積分：183分
文章編號：44730540

183分

樓主

2013-07-02 14:24

其實禾林RICHONE還有一個方法
就是25P/35P本身獨立一棟共用電梯
至於青商路這一排也獨立一棟推中大坪數(60P~80P)
這樣就能與小坪數棟別區隔開來
然後這兩棟作好物管區隔
這樣也就能兼顧兩棟的居住品質
如同BMW當中MINI與BMW的分群,BENZ當中A系列與其它系列的分群

大坪數面公園高質感的棟別
有他的特殊性
所以訴求高階客層
這沒甚麼問題,市場自有他顯現的價值

小坪數低總價...
往下看...要思考如何吸收看不上佳X/紐X/XX院並在意質感的小口袋客群
往上看...要比拼的是年底約至少2~3家大建商的競爭,這幾個建商也最近紛紛受代銷洗腦通通搞兩房,我之前有說過...青埔會慢慢進入一堆建商搞小坪數PK的時代...最大獲利的是代銷與廣告公司,因為案子隨便賣,一堆投資客會來搶,三兩下就能業績入袋還兼博得很會賣屋假像的名聲...但是對於長期要深耕青埔與青埔未來的發展,會極度不利...最後變成某幾個特殊稀有地段一堆投資客搶成一團...其餘地段因為太多小坪數供應,換屋族也看不上...變成最後一堆人套牢...所以我想...也許禾林可思考如何推出比較與眾不同的質感精品小菜...這樣就能提升些質感啦

------------
題外話...
派朋友去前往了解...
結果給我的回報是..." 呦呦~新聯陽那個經理蠻帥的也~"
這是目前最明確所掌握的消息
算是新X陽首次來青埔給眾女性婦女們的福利....

(PS:禾林若有女性員工的話...會不會早先一步下手了呢?肥水不落外人田...

)

RichPonPon

RichPonPon
個人積分：170分
文章編號：44748893

170分

112樓

2013-07-03 10:49

在土地賣價越來越貴的年代來臨~似乎推小坪數(<40坪)儼然已經變成房地產市場的全民運動,
青埔特區也正在上演一樣的劇本,小坪數的好處是低總價以及高轉手率,對首購族/單身貴族/
年輕夫妻...etc看似是不錯的選擇,但是投資客更是趨之若鶩,以青埔特區來看,att大提醒的
將來會出現的現象,某些地段特殊+大品牌建商所推的小坪數物件會出現極高的追逐度,其他地
段普通或是品牌名氣不高的小坪數推案就會有可能出現被邊緣化的感覺,大家在選標的時就要
更小心謹慎了(例如:有的小坪數物件還得搭配雙車位,但是地段普通,除了評估個人需求外,另
外就要仔細算算真正的每坪單價了,不要被代銷的數字遊戲給迷惑了,因為這樣的小坪數並不是
真的低總價,將來想換屋時的轉手率也是偏低的物件,尤其是自住或置產就更要仔細看了).

以禾林RichOne推案來看,原來規劃的坪數是58/78/88的兩棟雙"TT"中大坪數格局,是屬於高
總價的推案,主打頂級客群,以棟別跟格局規劃來看,應該可以做到戶戶三面採光,不過由於青商
路跟站前西路的大退縮,私有中庭也注定不會太大,就要看看有甚麼特殊吸引人的設計了,不過這
樣的規劃已經成為過去式了,雖然很可惜沒機會看到中大坪數的全案規劃,但是現在已經沒有討論
的必要,以目前的青埔市況來看,禾林與新聯陽應該是擔心站前西路這一棟T字型的58/78/88坪數
並沒有很強勢的優勢存在,中大坪數在銷售策略上會是相對目前青埔的市況較難在短時間內去化的
物件,所以決定追隨市場的變化性,將站前西路這一邊的棟別改為25/35的小坪數精品的規劃.

至於面公七的那一棟是不是還是保留中大坪數規劃,就要看禾林自己最後的決定了,att大的建議
我贊同,也許禾林自己也是一樣的想法,因為全案都改成小坪數似乎也不是禾林的原意(雖然新聯陽
一定很希望全案都改小啦哈哈~但是坪數不夠大時是凸顯不出較大器的格局規劃,產品定位會變模糊
,原規劃設計的建築師應該會想掉眼淚吧哈哈~),也許只需要把原始坪數小修(ex:改成58/68/78)
即可,78坪保留雙主臥設計與正面對公七的優勢,68坪可以斜看到公七高樓層將來也不怕被可能的建
案擋住往站前的視野,58坪座向是坐東北朝西南,也算是還不錯的座向,另外坪數改小後多出來的樓
板面積就可以往上再蓋幾樓(ex:原來21F將來也許可以挑戰23/24F成為站前目前最高建物,就看容
積率是否還在允許範圍內了).

要是最後面公七這一棟變成中坪數(4X~5X)或小坪數(一樣25/35),那這一棟面公七戶別又會變成兵
家必爭之地,至於其他非面公七的戶別還是要提醒大家一下,尤其是投資導向的買家,螳螂捕蟬黃雀在
後,是該仔細做一下功課,分析一下優劣並看看附近是不是有潛在的威脅性建案存在,這一點att大也有
暗示,這裡我就不再撰述了~不過自住或是置產導向的買家,倒是可以好好參考一下此建案的規劃是否
符合理想,尤其是整案的規劃,另外一個好的社區,入住客群的高素質與否是最關鍵性的因素,這一點在
預售屋剛開始的階段,業主是有責任替將來的入住客群把關,透過一些效果比較明顯的綁約機制與防禦
措施是必要的手段來避免短期炒作的投機客,至於交屋後就要靠高素質的入住客群自己maintain好自
己社區的水準了.

attfdm wrote:
其實禾林RICHONE還有一個方法
就是25P/35P本身獨立一棟共用電梯
至於青商路這一排也獨立一棟推中大坪數(60P~80P)
這樣就能與小坪數棟別區隔開來
然後這兩棟作好物管區隔
這樣也就能兼顧兩棟的居住品質
如同BMW當中MINI與BMW的分群,BENZ當中A系列與其它系列的分群

大坪數面公園高質感的棟別
有他的特殊性
所以訴求高階客層
這沒甚麼問題,市場自有他顯現的價值

RichPonPon

RichPonPon
個人積分：170分
文章編號：44750744

170分

113樓

2013-07-03 12:05

既然禾林RichOne使出回馬槍推出小坪數25/35的殺手鐧規劃,就讓我們來溫習一下
力璞-力璞棧目前可能面臨的情況,簡易平面圖如下:

B2 B1 A1

B3-----A2

基本上此案正面對公七43P(不含雨遮)+雙車位的物件有其稀有性又是中小坪數會有潛在買盤,
禾林站前西路這一棟小坪數對它的威脅性並不大,不過如果禾林使出焦土策略(把正面對公七
這一棟也改成中小坪數40~50的規劃)結局就難說了,如果真是這樣,這兩家的仇怨也有點太
深了吧哈哈,需要玩這麼大嗎?!(因為我相信力璞基地雖小在面臨生死存亡之際,也是不會坐
以待斃的,不過這樣就是不樂見的惡性競爭了),其實面公七還是有兩個缺點,不論是RichOne
還是力璞棧都有,由於面公七座向是座東南朝西北,以青埔的氣候條件,公七空曠又沒有屏障之
下冬天應該會挺冷的,再來就是會遇到西曬,不過喜歡view的買家,這些應該都是可以忍受的缺
點啦,哈哈~

另外力璞棧的車道入口位於B2正下方,車道筆直到B3才轉彎,也是缺點之一,還有後棟B3/A2的
38P七樓以上準備要帶雙車位,這會被禾林的25/35帶單車位總價帶壓著打,況且禾林的25/35坪
這一棟還是臨站前西路又加上大退縮的優勢,對力璞棧的後棟38P威脅性不小.

另外RichOne與力璞棧的公設比都不低都近35%,不過RichOne的基地條件與規劃條件在一樣高
公設比的情況下,應該還是會是RichOne的整體規劃會勝出(雖然RichOne的圖面還沒出爐,小弟
只是臆測),力璞棧目前只有看到B3-1F與A1-1F是大廳/健身房/交誼廳設計並沒有看到其他規劃,
我在猜它的高公設比來自於B3 to 1F有個逃生用電梯梯廳設計,應該佔用到不少公設比.

這兩家現在都在賣關子的階段,力璞棧是規劃圖面都出爐了就等價格表跟開賣,RichOne是圖面還
在孵蛋中,價格跟開賣當然也就要更後面了,來粗估一下兩家的小坪數總價,

RichOne 35P : 40萬(假設賣價) X 35 + B3大車位120 = 1520萬
力璞棧 38P(低樓層<7F) : 35萬(假設賣價) X 38 + B3大車位120 = 1450萬
力璞棧 38P(中高樓層>=7F) : 35萬(假設賣價) X 38 + B3雙大車位240 = 1570萬

由此可知為何兩家的價格都很秘密,因為力璞棧以不修改變更設計的玩法應戰,後棟38P目前只剩價
格戰可打,不過RichOne的圖面與規畫出爐時間要是再拖下去,戰局也會有些許的變化存在.

p.s. 就在兩家打得火熱之際,此時要是有極具威脅性的建案出現,不知道又會替江湖帶來甚麼變化QQ~
大家就繼續看下去吧~anyway,還是希望力璞-力璞棧與禾林RichOne都能努力推出有質感的好推案嚕~

RichPonPon wrote:
最近因為土地成本的關係,很多建商都改走中小坪數路線,想要壓低嚇人的總價,
但是車位一個兩個三個加上去後,總價似乎也沒親民到哪,最近想要購屋的買家
,就要多比較跟精打細算哪個才是適合你的標的了 ~

力璞
案名 : 力璞棧
地上 : 12F
地下 : 3F
坪數 : 38P/43P

簡述 : 面公七3戶43P要帶雙車位,背對公七2戶38P2戶低樓層(<7F)帶單車位,
中高樓層還是要帶雙車位,目前海悅宣稱尚未開賣(實際上關係戶早已在運轉中),
車道與店面規劃不明,不過以青平131的土地面寬來看,硬是擠了3戶面公七43P,
那車道一定就在建物正下方,禾林-RichOne的車道如果是開在靠力璞這一邊,
那小弟猜力璞棧的車道應該也會開在靠禾林這一邊,因為可以佔RichOne的車道
棟距便宜,再來RichOne退縮2X米,力璞應該也會跟著退縮2X米,因為還是可以佔
RichOne大面積退縮後的開放式中庭便宜哈哈~至於店面利益極大化的話會出現3
間狹長型不漂亮的店面,2間的話應該會好一點,樓高12F,RichOne可能是20F/21F
的規劃,靠禾林這一邊會有一點壓迫,靠恆崇這一邊雖有恆崇永久棟距?!但是將來佳
泰應該也會蓋高,所以力璞棧的優勢就是正面公七,以A18站前正面對公七的推案的
確是算稀有物件,有興趣的大大可以去看看吧~臨時接待中心就在領航南路一段竹逸
1F的靠左邊的一間店面.

SCWCC

SCWCC
個人積分：747分
文章編號：44750826

747分

114樓

2013-07-03 12:09

坐牢出來了
好麻煩

最近小坪數案子多
對青埔的進駐人口應該有點幫助
至少口袋沒那麼深的自住族群能進來點
不過青埔的高價也是作為篩選進駐自住客的一個filetr
應該也要小康比較高收入的自住首購族才能入門

aileen_piggy

aileen_piggy
個人積分：23分
文章編號：44752755

23分

115樓

2013-07-03 13:43

以RICH大粗沽的價格,我覺得對於首購族來說吸引力並不高
因為站在務實一點的角度來看,一樣的總價拿去生活機能好的新北市買中古屋再重新拉皮價錢可能也差不多
更不用說如果是在地桃園人的話,我想他們應該只會往龍崗或平鎮去吧
青埔冠德DELAY 機捷DELAY
現在只有國泰敢動工衝第一棒,雖說對青埔來說是好事
但建商與代銷已經提早賣未來價,我個人並不看好建案的去化度
除非機捷提前分段通車或站前BOT公開招標,這樣也許可以將變冷的青埔再度炒熱

PS: 雖說機捷DELAY,但A17與A19的造景還是一直在弄,不知是否意味有可能會分段通車呢?

RichPonPon wrote:
RichOne 35P : 40萬(假設賣價) X 35 + B3大車位120 = 1520萬
力璞棧 38P(低樓層<7F) : 35萬(假設賣價) X 38 + B3大車位120 = 1450萬
力璞棧 38P(中高樓層>=7F) : 35萬(假設賣價) X 38 + B3雙大車位240 = 1570萬

jkjkiio

jkjkiio
個人積分：3分
文章編號：44753235

3分

116樓

2013-07-03 14:06

感覺就不會分段通車吧
沒有這個消息傳出阿?

站前BOT一出的話
一定又是爆炸性的飆高再飆高
先讓大家買完再漲吧
要不然都是空城
趕快開一家全聯最實在了

另外，好期待rich one 的外觀唷
應該會很不錯才對
希望到時候有哪位大大可以分享一下

年底還有宏普華固跟光世代可以期待一下
又要爆量了

RichPonPon

RichPonPon
個人積分：170分
文章編號：44754022

170分

117樓

2013-07-03 14:44

其實S大與A大都點出了青埔目前買氣下降的主因,機場捷運延後通車只是一部份因素,最重要的因素
還是因為土地價格與房價高居不下使然,投資客縮手,口袋淺的自住首購族也進不來,就拿力璞棧38P
帶雙車位或是RichOne 35P帶單車位來做例子,今時今地總價要15XX萬上下,而且以35%高公設比的
情況下,主建物的坪數又被縮小了,所以除非地段太強勢或是稀有性高要不就要全案規劃夠吸引人,不
然這樣的總價相對CP值是不高的,尤其A大是以自住的觀點來看,那很多即將交屋的預售案還有一些1~
2年的新成屋CP值是相對較高的(還看得到2字頭的房價,還有您的明日苑1CP值也是很高的哈哈~),所
以換屋族/低總價中坪數家庭/口袋淺的首購族...etc就不會刻意往中心高總價地區靠攏,反而會冷靜
思考自己的購屋需求(總價/坪數/生活環境/機能/學區...etc),這樣的現象對青埔特區基本上是好現
象,也才會帶動青埔特區整體的發展,而且這其實是每個重劃區掘起的必經過程,不然人人都勉強往中心
點靠攏,曾幾何時青埔特區已經出現天龍國的"鳥籠"效應?!我想青埔離這樣的時期跟境界還要許多年
後才有機會看到,而且青埔44%綠地覆蓋率的情況下,應該將來也不至於太擠啦哈哈~

p.s. 房價越來越貴在青埔是事實,的確也不樂見房價攀升的速度太快,不健康又虛虛的,但是要是全案
規劃夠優質再加上地段夠強勢的推案,還是值得想要買間好房又夠多金的族群多做功課後出手低~只要眼
光放得夠遠(講白了就是心臟要夠大顆哈哈~),選的標的夠精準,青埔特區的將來還是非常值得期待的~

kevinwnn

kevinwnn
個人積分：14分
文章編號：44758915

14分

118樓

2013-07-03 18:34

jkjkiio wrote:
感覺就不會分段通車吧...(恕刪)

超市,黃昏市場,生活五金,基本生活機能...etc
一次到位即將登場,請耐心等待一下下吧^^
除此之外, 各位想一下還缺什麼...建議一下^^

HELLONIKON_CK

HELLONIKON_CK
個人積分：52分
文章編號：44759004

52分

119樓

2013-07-03 18:41

kevinwnn wrote:

超市,黃昏市場,生活五金,基本生活

醫院，診所，早餐店

RichPonPon

RichPonPon
個人積分：170分
文章編號：44760514

170分

120樓

2013-07-03 20:25

Kevin大~你講了快半年了~終於要造福鄉民了嗎?!新搭鐵皮屋(還是住商的租約到期鐵皮屋收回來
直接整理一下QQ~)要開五金生活百貨賣場?還是在新生路跟領航南路二段交叉口嗎?

咱們說好的頂好Welcome呢?打算等昆旺青平13交屋後再來開一間?新世紀特區也陸續要拿到交屋款了
,賺到的錢是該來造福一下鄉民們~我想想缺啥在跟你說吧~先說感恩啦~

kevinwnn wrote:
超市,黃昏市場,生活五金,基本生活機能...etc
一次到位即將登場,請耐心等待一下下吧^^
除此之外, 各位想一下還缺什麼...建議一下^^