2013年10月19日
房市漲跌雙叉路
2013年房市諸多變因，QE、利率、奢侈稅將激起怎樣的漣漪？五都加上即將升格的桃園縣，日後表現是否值得期待？
《地產王》運用各項數據和資料剖析市況，讓您不再霧煞煞！
採訪╱潘姿羽、鄒雯涵
高房價成民怨之首，影響房市的QE、利率和奢侈稅動向備受關注。
范厚民、林琨凱攝
【潘姿羽╱台北報導】台灣房市多頭達10年，當房價居高不墜、房價所得比甚至來到民眾須12年不吃不喝才能買房，看空房市的聲浪愈來愈響。儘管央行暫不升息、QE未退場，專家直言：「該來的還是會來。」諸多變因與景氣循環下，房市雖不至崩盤，修正過高房價在所難免。
房地產持續10年走高，原因可追溯至1990年前後，房市因金融危機大受打擊，2003年SARS更讓買氣跌到谷底，這樣的時空背景為下一波房地產景氣反轉作足準備。當台灣進入低利率時代，以及政府施行土地增值稅減半增收，沉寂已久的房市正式復甦。
「房價適當成長是健康的，但2007年後，已經呈現不正常的漲幅。」德明財經科技大學副教授花敬群分析，黃金十年前期是有基礎的反彈，但後期資金流竄、政治預期等情形使炒作效應大於實質基礎，房價成長斜率也明顯大於2003~2007年間的幅度。
新北市民眾鍾尚諳也嘆道：「現在根本不敢想在台北買房，打算存錢等退休後，再到南部置產。」
快速飆漲的房價使不少人有了房地產「只漲不跌」的迷思，認為房子不再只是滿足居住需求，更是風險低、增值效益大的投資工具。但花敬群指出，任何產業都有景氣循環，且從最基本的價、量層面檢視，這波房市榮景已經走向尾聲，價格持續往上，交易量卻明顯萎縮，下一步就會是「量縮價跌」，估計逐季下修1~3%。
儘管央行宣布不升息，彭淮南仍暗示：「利率不會永遠維持低檔。」桃園青埔地區上半年房市過熱，專家提出警訊。若一地僅有大量推案，卻無產業和機能來吸引人口移入，房價基礎不夠穩固。
房地產景氣循環不會與總體經濟同步，但一旦開始反轉，將會拖累總體經濟。
檢視最基本價量層面
「現在房市的預期心理遠大於實質效果，房地產已經跟總體經濟脫鉤。」他指出，經濟復甦階段時，總體經濟會領先房地產，因房地產復甦需要經濟實力帶動，接著彼此支撐，但當房地產繁榮時，便會與整體經濟脫鉤，最後將拉著總體經濟一同下滑。
他解釋，現在土地成本、建築成本甚至買房的門檻都太高，導致民眾資產配置受限，花太多心力投入不動產成本而減少其餘支出，經濟成長動能因而不足。再從大眾關切的QE政策剖析，多數人期待QE帶來的資金為房市增溫，而美國聯準會（FED）9月宣布QE不退場，更讓關注房市的民眾吃了一顆定心丸。不過花敬群認為，從貨幣供給的角度來看，市場上的資金並不如大家預期的水位充沛，且QE、低利率也並非長久政策。
看實價登錄是否穩定
幣圖誌專欄作家紅色子房同樣指出，QE只是延後退場，民眾不應抱持僥倖心態，待QE退場，也代表國際低利率時代結束，利率會隨之調升。他認為，當利率升至3%，便是房市的轉折，一般民眾考量資金壓力開始縮手，此時供給量過大、議題炒過頭的地區，房價便可能有鬆動跡象。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥雖然認同利率未來會調升，但預測央行應會微幅調漲，對房市影響不大。不過他也同意，部分地區僅有建設話題，卻沒有機能、產業進駐，多靠廣告噱頭吸客，「這樣有點危險。」
「若一地供給量過大，產業卻尚未發展，可能就有泡沫危機。」紅色子房表示，像淡海新市鎮、青埔，案量過大卻沒有產業支撐人口移入，房價基礎便不夠穩固。他並指出，民眾可以觀察區域實價登錄價格是否穩定成長，如果好幾個月都沒有新高價出現，可能代表基礎不夠穩固，房價上不去。
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五股洲子洋重劃區位置優越，南來北往便捷，專家看好該區未來發展前景。【鄒雯涵╱台北報導】台北、新北、桃園是全台房屋交易較熱的都會區。北台灣買方結構呈現自住、投資均勢，其中新北市移入人口為六都之最，第3季銷售總額達1188億元，話題集中於新興重劃區，淡水仍有2字頭為各重劃區最低價；桃園則因捷運機場線等建設有明顯漲幅，部分新案每坪喊到25~35萬元。
網路地產王總經理陳韻如表示，北三都中，台北市因土地取得困難、都更計劃不易實行等，房價高，但漲幅較低，因發展成熟，房市屬於持平狀態。新理想廣告總經理黃正忠表示，台北市推案量較少，今年第2季僅33件，但購屋需求強及首都優勢等，房價微幅成長，產品規劃改變，往豪宅、小宅等類型發展。
黃正忠提到，今年上下半年房市買氣冷熱差異明顯，上半年稍嫌過熱，下半年非買氣不佳，而是回復正常市場狀態；政策低利率現況短期不會改變，泡沫化現象、崩盤危機等問題低，不易造成房市恐慌。
交通建設拉抬，桃園房價逐年攀升，尤其捷運機場快線預計2014年通車，備受各界期待。下半年回復正常狀態
新北市須就區域討論，林口、三峽推案量較少，已過了房價波動期，發展趨向穩定，房價維持3字頭成長，新建案持續推出，尚能維持房市熱度，買方結構從首購轉至首換，產品也跟著轉型，朝向大坪數走勢。
陳韻如指出，重劃區較可能出現供過於求的問題，主因是市區都更不易使建商向重劃區移動，推案因而集中，而有爆量現象，如淡海新市鎮目前仍停在發展階段；商圈成熟度不足、重大交通建設未完成等，現況條件較不理想，使該區仍為新北最低價，每坪20~35萬元。
青埔重劃區降溫明顯
黃正忠表示，議題發酵使買氣一窩蜂現象較顯著的是桃園青埔重劃區，供給量大於居住需求，該區下半年市場降溫明顯；2013第3季桃竹銷售總額達1188億元為六都之首，加上鄰近機場、五楊高架通車、捷運機場線及升格準直轄市等區位因素、重大建設利多條件，該區發展前景可期，平均房價每坪18~20萬元。
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