自由時報-2013年10月15日 上午07:44
〔自由時報記者盧冠誠／台北報導〕過去一年掀起炒風的桃園青埔，在公股行庫主動管控下，熱潮迅速降溫，行庫主管一點都不意外。
「青埔炒作題材 不確定性高」
一位三商銀主管表示，若比較新北市林口及桃園青埔兩地，林口雖然供給量大，但自住客陸續進駐、捷運及基礎建設即將完工，房價相對有撐；至於青埔就比較悲觀，仍在炒作「題材」階段，發展不確定性高。
該主管指出，青埔目前多屬推案階段，新成屋有限，內部為加強不動產授信風險控管，已採取「自律審慎措施」，除了避免承作一般房貸，就連建商的土建融資也會盡量不碰。
另一位大型公股行庫主管認為，這波房市擴張期長達十年，隨著美國聯準會量化寬鬆措施（ＱＥ）打算退場，中央銀行擬重啟升息循環，房市反轉壓力沉重。
「房價再漲空間有限！」這名主管說，因應房市反轉風險，近年在估價及成數上都很謹慎，並以自住客為主，今年前三季新承作房貸逾一半為首購族，去年同期僅約三成。
公股行庫針對首購族房貸成數大多有八成水準，台北市精華區最高甚至可達八．五成；但從整體平均房貸成數來看，各銀行近年多在六至七成間，行庫對房市授信明顯轉趨審慎。
機捷進度逾9成 104年底通
（中央社記者汪淑芬台北15日電）交通部高速鐵路工程局今天說，到9月底，桃園機場捷運進度已逾9成，預定民國104年底通車。
桃園機場捷運原本預計今年10月底通車，先前因機電統包商與其分包商及設備供應商的合約糾紛、號誌電纜瑕疵等問題，造成工程進度落後。高鐵局5月宣布，機場捷運通車延到104年底，並公布新的趕工計畫。高鐵局說，6月新電纜到場，目前機場第3航廈站（A14）至中壢環北站（A21）的號誌電纜線全數佈纜完成，並往北持續佈纜；廠商也正進行領航站（A17）至環北站（A21）間各項靜態測試，預計明年1月中旬啟動動態測試。
高鐵局表示，機場捷運土建工程大致已完成；三重站（A2）至中壢環北站（A21）間的軌道從去年底連通後，今年7月中旬完成供電軌供電。另外，三重站至台北站間的軌道已鋪設6.6公里，目前正進行供電佈纜及台北車站（A1）振動敏感區軌道施工，高鐵局預計明年5月底軌道可連通至台北車站。高鐵局說，機場捷運28列電聯車9月11日已全數運抵青埔機廠，陸續辦理檢查及測試；目前電聯車相關測試已進行至泰山站（A5），預計明年6月將可行駛測試至三重站。1021015
暢貨中心崛起 衝擊百貨業
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN9/8224477.shtml?ch=rss_endpopular
【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】
2013.10.15 02:21 am
暢貨中心禮客昨（14）日宣布，將在2015年、2016分別在台北、台中各開出一家新店，屆時全台四店營業額將達30億元。若加上華泰集團投資的GLORIA OUTLET、三井集團的林口中商36案，預估2017年後，全台暢貨中心產值可達250億元，將衝擊到傳統百貨的業績。目前全台暢貨中心中，義大世界購物廣場年營業額約30億元，禮客全台兩店約11億元，蘭城新月廣場24億元、日曜廣場5億元，總計共70億元。華泰集團投資的GLORIA OUTLET、三井集團的中商36案陸續開出後，禮客預期將會衝擊小型暢貨中心營運，因此決定進行展店計畫，希望藉由多點經營，強化招商優勢。
禮客在全台有兩家店，分別位於內湖、公館店，禮客計劃先擴增內湖店、增加上千坪營業面積，預計明年10月開出，目前也在評估北市士林或新北市新店，計劃在大台北區再開出一家店，預計2015年開出，2016年在台中展新店，屆時禮客在台將有四家店，全年營業額可達30億元。
華泰的GLORIA OUTLET預計今年12月動工，2014年底開幕，估算到2016年目標業績50億元，並希望營運第一年即達損益兩平。華泰大飯店集團副董事長陳炯福表示，台灣的零售業市場趨近飽和，百貨公司、便利商店等相當競爭，但Outlet市場仍在發展，有很大的發展潛力，加上現金流充沛，決定積極切入。
業者估算，2017年之後， GLORIA OUTLET年營業額可達60億元。而三井標下的中商36也預計2017年營運，估算第一年營業額可達60億元。隨著兩大新店加入，加上義大未來年營業額上看50億元，蘭城新月可望成長至40億元、禮客達30億元，台中日曜維持10億元業績，屆時購物中心全年總產值將達250億元。
暢貨中心產值擴大後，將分食傳統百貨業績，估算有兩成業績從百貨市場轉來，以化妝品、服飾營業為主的百貨受衝擊將最大，具有餐飲、娛樂業種的購物中心衝擊則較小。
新光三越表示，消費型態轉變，近年除提高餐飲比重，也提升品牌等級，如近期在A4館引進四家頂級餐飲，並增列多家全台首家國際精品，百貨公司能提供最新、頂級及舒適的購物氛圍，是暢貨中心所缺乏，有助積極鞏固高消費力客層。
【2013/10/15 經濟日報】 @ http://udn.com/
全文網址: 暢貨中心崛起 衝擊百貨業 | 產業綜合 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN9/8224477.shtml?ch=rss_endpopular#ixzz2hlfBYJLB
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相關關鍵字 > 產專區 , 土地 , 投資客 , 建商 , 容積率 , 航空城 , 標售 , 高鐵 , 房價 , 國泰 , 冠德 , 青埔
好房News記者馮牧群／採訪報導
遭央行指名為炒作區的桃園青埔，有一筆千坪商業用地將公開標售，位置就在高鐵站旁中心商業區內，底價16億元，預定11月8日開標。學者認為，土地屢創高價，市場卻對高房價忍受有限，青埔房市已進入停滯階段，｢這波狂飆行情該停止了｣。
桃園青埔土地交易屢創高價，間接推升了將來當地推案房價。(好房News記者蔡佩蓉拍攝)
投資買盤高於自住的青埔，近幾年成為房市新寵，民間私人投資金額已突破250億元，各大財團看好未來發展跟著搶進，包括國泰人壽2012年9月標下高鐵站後站22公頃產專區，與華泰飯店合作興建國內首座戶外Outlet；冠德建設則投資約52億元於機場捷運A19站開發案，將興建購物中心與酒店式公寓。去年高鐵局標售的車站專用區住宅用地，更締造平均溢價率42.8%，成交價逼近7字頭的紀錄。
政府與民間共同創造的利多，成為當地房價成長的動力，包括新潤建設「明日苑」、太子建設「太子馥」等上市建商積極在此插旗，目前區域預售屋推案行情已突破每坪40萬元，光世代建設、宏普建設、華固建設都在去年首度買下青埔土地以維持庫存，2013年7月，太子建設更斥資9億購入1124坪的住宅用地，青埔土地行情正式衝上8字頭，四年內住宅區的地價飆漲三倍以上。
第一太平戴維斯總經理高銘頂分析，本次標售土地位於高鐵站前的核心商業區域內，未來高鐵公司可能仿效先前國泰人壽的產專區模式，引進更多大型商業設施。目前高鐵局標售僅釋出住宅用地，容積率為200%，本次標的為第二種商業區，容積率大幅提升為498%且已核准建築執照，大幅提升獲利空間，已有不少建商評估。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，土地取得成本提高，勢必反映在建商的推案房價，青埔房價及地價已在高點，但機能尚未健全，因此市場可能沒有這麼大的承受力。以往很多投資客一窩蜂在青埔置產，不過，隨著大量建案接連交屋，賣壓將會更重，越來越難轉手。
相關關鍵字 > 租售 , 桃園 , 青埔 , 奢侈稅 , 土地 , 建物 , 航空城 , 機場捷運
好房News記者蘇彥菱／桃園報導
縱使桃園房市無畏奢侈稅，近年來更有交易熱度提高的態勢，但也因價格已來到相對高點，近期房仲接案委售量增加1至1.5成，就連早期投資土地的民眾亦準備出脫，選擇獲利了結。不少業者透露，不排除青埔將進入價格回檔修正階段。
根據內政部最新奢侈稅與實價登錄衝擊房市檢討報告，奢侈稅上路以來，雙北的土地及建物交易件數大幅衰退逾3成，成為房市重災區；然桃園縣建物交易件數僅下滑1.69％，土地交易更是成場4％ 左右。內政部推測，應與航空城及機場捷運等重大公共設支撐有關。
儘管桃園縣有公共建設助漲土地交易，但近日第一太平戴維斯便接受青埔地主委託，預計於11月8日標售桃園青埔商業地，面積約1005.05坪，土地使用分區為第二種商業區，建蔽率60％、標準容積率300％，底價16億元，拆算每坪底價約159.19萬元。據悉，出售該地的業主於重劃前便買地卡位，如今出售是為了獲利了結。
除了有地主拋售土地外，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，近期桃園青埔的房屋委售量亦成長了1至1.5成，然多數屋主委售的價格都不低，當地房仲更透露，傳言有業者一個月內僅成交青埔周邊總價300萬元的零星物件，形成「有行無市」的現象。
不少業者表示，青埔房市確實來到相對高檔，短短4年內，開價從每坪20萬元，目前已出現每坪超過40萬元，已可買進新北市房屋，因此，不排除青埔可能出現價格回檔修正的階段。
另外，一位三商銀主管表示，青埔目前多屬炒作題材階段，新成屋有限，發展不確性高，因此銀行內部已採取「自律審慎措施」，除了避免承作一般房貸，就連建商的土建融資也盡量不碰。
高鐵局昨重申機場捷運104年底前一定完工通車，目前正進行部分路段的行車測試。（高鐵局提供）
〔記者黃立翔／台北報導〕原定今年通車的機場捷運，因號誌電纜龜裂與機電統包商與分包商及供應商之合約糾紛，必須延到一○四年，高鐵局昨重申一○四年底前一定通車，另外，延伸段一年內流標六次，高鐵局也將更改招標方式解決問題。
高鐵局保證如期通車
高鐵局副局長張武訓說，去年十月發現號誌電纜龜裂，要求日商丸紅全面更換七五○公里的電纜，加上機電統包商與分包商、供應商有合約糾紛，造成工期延宕，日商丸紅違約，最高可罰工程款二五四億元的十分之一，即二十五億多元。
張武訓說，目前中壢環北站到機場第三航廈站已完全佈纜完成，上月電聯車已全數運抵青埔機廠，年底全線供電系統也送電完成，目前電聯車已經上路測試到泰山站，持續進行負重等行車測試。
高鐵局表示，明年中將完成電聯車所有測試，年底完成所有整合測試，一○四年進行通車前演練，一定會在後年底達成商業運轉。
機捷延伸段六度流標
但高鐵局也承認，去年十月起首次針對機場捷運延伸段（延伸到中壢火車站）招標，但昨天六度流標，且每一次都無廠商投標，都是因為先前與包商間因機電號誌系統有爭議，讓其他廠商抱觀望態度不願投標。計畫先招標土建與軌道工程，再解決機電問題，今天公告後預定下月廿六日重新起標。
這幾年來看青埔的發展，真的是變化很大。政府的公共建設加上民間財團及建商的投資，逐步的將青埔慢慢的帶往一座現代化城市的目標邁進。
記得之前我曾經跟大家討論過在地建商與上市櫃建商之間的競爭。這個競爭在今年的青埔房市中，有些優勝劣敗逐步顯現出來，我們就先從規劃產品及行銷能力談起。
一、產品規劃
我記得第一個進入青埔房市的上市櫃建商應該是太子建設，當時因為外觀的新穎及豐富的規劃令很多青埔的購屋消費者心動！因為太子建設帶進青埔來的是當時很多在地建商無法傳達出來的細節，因為這些細節，銷售的速度很快到如今太子的第一個建案太子馥一期已經要完工交屋了。當時或許是市場上的產品不多，所以在地建商與上市櫃建商的產品銷售上並沒有太大的區別。
接著太子之後進來青埔的有新潤，聯上，宏普，華固，和旺，興富發.......好多好多。這些為數不少的上市櫃建商帶進青埔的是他們各家獨特的專業整體規劃能力及產品包裝能力，把原本平凡無奇的死版建物賦予新的生命及特質。當然這些建商之中比較早進入市場的個個都口袋飽飽。反觀在地建商，因為早期土地取得成本夠低，推案在競爭壓力沒那麼大的青埔開發初期都賺到了大錢，但時至今日已不可同日而語。在今天的青埔市場，沒有完整良善規劃的產品變的越來越難銷售。原因無他，就是各家建商都精銳盡出，施展各家建商的功力來讓建案能順銷至完銷。在青埔可以顯而易見的是很多在地建商因為壓縮成本的問題，把很多建築物的設計預算都減到最低，所以有很多極類似的產品分別出現在建案的不同期別上。如此，在今日消費者意識抬頭的青埔房產市場上已漸漸顯現出劣勢。
老實說，目前青埔在地建商推案的產品在青埔市場上的流動換手率變低了。現在的消費者普遍青睞規劃完整良善的產品，而現今的市場上又充斥著各式各樣的噱頭與產品來等待聰明的消費者選擇。
二、行銷能力
品牌意識在現今大桃園房地產市場中已逐漸發揮作用，所以有很多建設公司積極的經營品牌去營造消費者對產品的識別度及認同感。這樣的做法已把所謂的房屋做成商品化在經營，所以如何去創造一個消費者舒適愉快的消費經驗變成各家建商絞盡腦汁在討論的話題。行銷的話術及招式百出，就看看市場上的消費者看倌們能不能被吸引住。通常來說，建設公司會主攻產品設計規劃及整合的部份，業務就直接交給廣告公司去處理，所以廣告公司的選擇是攸關建案能不能順銷至完銷的關鍵，而各個建案的主委又是其中的靈魂人物。
一個好的操盤手可以把建案炒到高潮順利完銷，而一個不懂市場的主導者會導致產品滯銷甚至造成廣告公司虧損，要看建商業主們對市場了解不了解及廣告公司的市調功力了！
當然，在青埔市場中我也知道有些在地建商是不用廣告代銷的，因為部份建商把廣告預算抓的很低直接委託仲介來銷售建案。這樣的做法也無從去論究好與壞，但我個人直接感覺到的就是專業感不夠，無法抓住高端客戶的消費意識！這個就是傳統與現代化經營的差別，畢竟很多東西都是要花錢買的！
綜合以上兩點是我最近幾年觀察青埔建商的操作手法寫下的一點淺見心得。今天是因為參觀完一個新建案的案前銷講有感而發的寫這篇文章。現在的青埔已經越過了過去賣方市場的年代逐漸轉型成買方市場。青埔各大門派的武功都博大精深，產品也都很漂亮，因此面對外來威脅，在地建商必須重新去思考未來要走的路。
身為一個消費者，我很高興的一點是青埔真的越來越漂亮了，好多好多漂亮的現代化建築如雨後春筍般從地底長出來，如此持續下去，青埔真的有機會成為全桃園最美的一座新城! 我今天看到的建案是一個我個人認為蠻適合自住族群去看的一個建案，坪數不大，但是看到建商規劃的能力，真的是蠻佩服的! 成功與失敗之間或許經驗扮演著很重要的一個角色！衷心希望青埔的在地建商要加油了!
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