前幾個禮拜過去七期那邊的接待中心
當時銷售人員跟我們說七期有一間中間有卡水箱槽的
我們就詢問銷售人員八期是否有推薦的
銷售人員回答我們還沒對外銷售
並且告知我們回去考慮一下七期那間
就送我們出門了
不知道是不是看我們太年輕
所以不想浪費時間(雖然也只有我們一組客人)
這也是我們第一次遇到沒有送客人的銷售人員
clairehsu1129 wrote:
我今年七月有去看過...(恕刪)
童年往事 wrote:
很久沒有看到Rich...(恕刪)
有些心得與經驗可以分享給大家參考,特別是一些管委會剛成立的新社區,今天就先從"公
共用電管理篇 PART I"的基本公共用電知識說起吧.
公共用電管理篇 PART I
從建案設計面的角度來看,明日苑系列建案都是通過綠建築銀質標章審核建築,室內外所有
設計的燈具90%以上都是節能型LED燈具,唯獨就是地下室的燈具還保留T5型4尺28瓦日光燈
管,這一點明日苑一期在第一屆管委會成立後第一個月就立刻要求建商全面替換成T5型4尺
16瓦LED燈管,每個月馬上就省下了近萬元的公共用電費支出,室外的建物外觀燈和庭院燈則
有萬年曆電子計時控制系統設計,明日苑系列建案在公設區域安裝的是相對較省電的日立變
頻冷暖空調系統,地下室垃圾室冷藏庫也是相對較省電的變頻壓縮機設計,另外明日苑一期分
A棟和B棟各兩支電梯,各棟電梯都有智慧連線及電梯廂體節能控制系統設計,而且2F以上到
頂樓的電梯梯廳照明也有感應式節能LED筒燈設計,以上可以簡稱為一個社區公共用電設備
上的基本體質,明日苑系列推案的公共用電設備基本體質還算在水準之上.
接著從社區的公共用電結構來看,以明日苑一期為例子,因為建物本身是一幢兩棟的設計,為
求公平起見,社區的公共用電分成大公電錶和各棟別的小公電錶,明日苑1期/明日苑2期/明
日苑7期/明日苑8期應該都是分大小公電錶的用電結構設計,明日苑3期/明日苑5期/明日苑6
期因為是一幢一棟的建物設計,所以沒必要分大小公電錶,只需一個公共電錶即可,那大小公
用電設備怎麼分呢?底下是大致上的分類,各期建案會因公共用電設備不同而有差異化:
1.大公用電 : 消防設備/機電設備/汙廢排設備/空調系統設備/庭院景觀噴灌雨切設備/弱電
監控設備/室內外照明設備/水景和泳池設備/垃圾室冷藏庫設備/地下室進排
風機設備/車道捲門和柵欄機設備...etc.
2.小公用電 : 各棟別的電梯設備/梯廳及逃生梯照明設備/梯廳和逃生梯弱電監控設備/各棟
民生水塔揚水馬達設備...etc.
明日苑系列建案當初新潤請的機電技師跟台電申請的是低壓電力非時間電價計費方式,也就
是電費結構裏會有幾個主要的組成條件,這些組成條件分別是契約容量(千瓦)/最高需量(千
瓦)/功率因數(%)/功率因數調整費(元)/用電度數(度)/基本電費(元)/流動電費(元)/超約
附加費(元),要談公共用電管理之前得從低壓電力非時間電費結構組成條件了解起:
1.底下是目前最新的台電的低壓電力非時間電價表,所謂的契約容量指的就是當初新潤請機
電技師根據社區所有的公共用電設備評估後所設定的基本電費結構,假設社區的契約容量是
50千瓦,那根據底下的計費表計算基本電費和流動電費,舉例說明:
a.夏月基本電費 = 50千瓦 X 236.2元 = 11810元
b.非夏月基本電費 = 50千瓦 X 173.2元 = 8660元
c.夏月流動電費 = 每度電(每千瓦*小時) X 2.45元
d.非夏約流動電費 = 每度電(每千瓦*小時) X 2.35元
2.最高需量是指台電依據裝置於各社區之TOU電錶紀錄每次十五分鐘之平均需量,一個月約有
2880次之平均需量值,取當月最高一次即為最高需量,若此值有超過契約容量即為超約用電,
此時就會根據底下的計算方式產生所謂的超約附加費,此時功率因數調整費扣減和基本電費
折扣也會消失,由此可見最高需量的觀察指標值會是影響一個社區決定最佳化契約容量的關
鍵因素之一.
a.在契約容量10%以下部分按2倍計收基本電費.
b.超過契約容量10%部分3倍計收基本電費.
舉例說明 : 假設社區公共用電錶契約容量是50千瓦,結果某個夏月的月份最高需量是60千瓦.
超約附加費=(50千瓦 X 10%) X 236.2 X 2倍+(60千瓦 - 50千瓦 - (50千瓦 X 10%)) X 236.2 X 3倍=5905元
3.順帶說明一下低壓電力非時間電價計費方式之下的功率因數調整費計算方式,請參考底下
台電的計算方式,當契約容量低於30千瓦時,台電就不提供功率因數調整費的扣減,功率因數
調整費的基準點是80%,小於80%每低1%該月份電費要增加0.3%,超過80%每超過1%該月份電費
減少0.15%,超過95%以上的不列入扣減,由此可見功率因數最佳化數字就是95%,有的社區功率
因數沒控制好時也會要求機電公司加裝負載分配器把功率因數盡量往95%靠攏,明日苑系列
社區觀察過其中幾期的大小公功率因數情況,目前功率因數都很正常暫時沒有問題.
以上是準備談公共用電管理時的基本馬步知識分享,下一篇再來實際談一下公共用電管理如何
最佳化~
接著就來實際談一下一個社區的公共用電改善計劃裏頭有哪些方式可以有效降低公共用電費支
出,上一篇講到的明日苑系列建案先天的公共用電設備基本體質,對於改善計畫的落實也是很重
要的關鍵因素所在.
1.如何追蹤社區每月的公共用電支出帳單,也很簡單,有分大小公用電的社區,大公用電帳單就
是以管委會的名義上台電的官網並填上大公電錶電號就可以完成大公用電費電子帳單的申請
流程,不過管委會申請時要注意一下哦,記得寄送紙本帳單還是要勾選,因為這是物管人員繳費
時需要的帳單資料,小公用電費因為攤提在各棟住戶每期二個月的電費單內,所以可以請管委會
成員分別申請自家棟別的電子帳單就可以查詢到小公用電的詳細資料,底下是明日苑一期大小公
電子帳單的範例以及管委會每月追蹤大小公用電的分析表參考.
明日苑一期大公用電電子帳單範例
明日苑一期小公用電電子帳單範例
明日苑一期大小公用電分析表
2.大小公用電資料大數據收集分析後,以明日苑一期為例子,小公用電很明顯因為各棟別電梯智
慧連線及電梯廂體節能控制系統導入的關係,並搭配梯廳和逃生梯照明管理辦法的落實,梯廳只
保留感應式節能LED筒燈照明,而且住戶玄關大門外電子門鈴上方都有24小時LED燈條照明設計,
再加上24小時都會亮的LED逃生指示燈牌以及建築物天井自然採光,梯廳整體照明度並不會不夠
,而且觀察半年後發現最高需量用電並不會因為入住率上升而增加,民生水塔揚水馬達設備大多
是晚上住戶大量用水後,深夜或凌晨才會自動被啟動,管委會就大膽的把小公用電契約容量從49
千瓦調降到現在的15千瓦,底下是2016年11月到2017年10月一整年的觀察資料,明日苑一期目前
各棟平均每期二個月住戶需要攤提的小公用電費已經被精準地控制在低於240元的水位了,也就
是平均每個月各棟住戶需要負擔的小公用電費已經低於120元嚕,新潤代管期就入住的住戶感受
應該很深,當時的小公用電費攤提高達每期二個月高達711元,現在已經打了35折嚕,住戶負擔也
減輕了不少.
3.大公用電的部分,一開始並不建議社區直接去調降契約容量,主要有兩個考量,第一是大公用電
跟入住率上升後的公設使用率關係較明顯,所以需要更長時間去觀察每個月的最高需量變化,第二
就是如果新社區是有請專業第三方做公設檢驗的話,公設初勘那一天社區所有的用電設備很難避
免在同一時間都被啟動做檢驗,所以當天的最高需量會一口氣往上衝而間接產生超約附加費,這一
點建議社區在找專業第三方做公設檢驗時,要仔細談一下如何有效避免最高需量往上衝太多,明日
苑一期管委會觀察大公用電最高需量一年多後發現在夏季月份時,如果公設使用率突然上升,再加
上天氣炎熱所以公設的空調系統也同時被打開,這時候的最高需量會很接近契約容量,所以管委會
也決定暫不調降大公用電契約用量,明日苑一期目前入住率已經穩定在7成以上,將來就算往9成入
住率前進時,這契約容量應該還在安全的範圍內.
未完待續....
4.大公用電的改善計畫還有許多項目可以做,以明日苑系列建案來看,地下室燈管替換成節能LED
燈管是第一要務,因為這是馬上會看到效果的改善項目,另外明日苑系列建案當初是聘請袁宗南
燈光設計師來設計建物外觀燈具和開放式庭院燈具,為了保留明日苑社區建築物夜間燈光的質感
,又為了節省大公用電費,明日苑一期管委會當初也對社區室外燈具做過徹底的分析,也找了燈光
設計師來仔細談過,最後是在不變動燈具本身型號以維持燈光投射的長度和角度,只針對室外燈具
萬年曆計時控制系統做調整,這調整前後也觀察了一年經歷了春夏秋東的白天夜晚長度觀察,最後
找到了一個最適合社區的調整方案,至於室內燈具的部分,也觀察了有半年的時間前後也多次調整
了室內公共空間燈具使用管理辦法，再加上物業人員徹底落實管理辦法以及住戶使用公設照明的
好習慣也已經養成,這室內外燈具有效控制和地下室換燈也替社區一年省下了10幾萬的支出哦.
明日苑一期室內外燈具分析表
明日苑一期室內燈具管理辦法
5.明日苑一期是個小而美的社區,建案基地是個長方形605坪,所以當初一期的公設裝修設計師把
每個公設都設計了獨立的空間,這替一期的空調系統使用管理辦法打好了基礎,再加上本身就不錯
的日立變頻冷暖空調系統,還有前後門上方設計的可調整式紗窗防颱格柵,明日苑一期的公設冷氣
要達到冷房效果非常的快速及有效率,這也進一步達到了社區夏季省電的目標,底下是明日苑一期
的空調使用管理辦法供參考,明日苑其它期社區可能需要先查看一下社區公設空間的設計方式,獨
立空間設計相對會較容易達成空調系統節能的改善計劃,開放式大器的公設空間設計在此項目上
反而變成是缺點了,這一點管委會得思考一下未來的改善計劃.
明日苑一期空調系統管理辦法
6.其他項目如24小時開啟的地下室垃圾室冷藏庫,因為是變頻壓縮機設計,所以相對有些社區單頻
式壓縮機設計要省電不少,明日苑一期的冷藏庫計算過一個月大約2000元多的電費,是相對省電
的設備,有的社區甚至連垃圾冷藏庫都不敢開了,這就有點本末倒置了,應該試著從源頭去把問題
解決,另外車道捲門和柵欄機的交替使用除了可以延長車道捲門壽命之外,也可以節省大公用電量
,再來就是地下室的進排風設備,以明日苑一期為例,B2和B3的空氣一定是相對混濁的區域,但是這
進排風機又是很耗電的設備,所以一期管委會後來請建商的水電工搬來安裝日夜型機械式的計時器
,每天早上7~8點及中午12~13點和晚上5~6點三個時段刻意錯開啟動時間開啟進排風機來淨化B2和
B3的空氣又可以避免公共用電最高需量不小心衝高.
明日苑一期車道捲門及柵欄機管理辦法
以明日苑一期為例子,新潤代管期間最高的大公用電月費曾經高達10.2萬,第一屆管委會接管後就
陸續快速導入上述的各項改善計畫,第一屆管委會任期內已經成功把大公用電費壓在每月平均低
於4.5萬,第二屆管委會任期內再做了一些微調再加上台電的電費有調降一點的關係,大公用電費
已經被控制在平均每月低於3.5萬了,這對社區的財務管理也已經產生很深遠的影響.
以上心得供大家參考吧~
p.s.也許有人會想問說,那公共用電費還有機會更省嗎?答案當然是肯定的,但是管委會要考量的是
全面性的條件,在維持社區管理品質/維持建築物夜間燈光質感/保留住戶使用公設上的彈性...etc,
當社區每月財務盈餘已經穩定的情況下,省過頭並不是件好事嚕.
今天來淺談一下社區財務管理,集合式住宅大樓社區的財務結構大同小異,但是因為每個
社區選擇走的管理路線及質感不同,社區財務規劃也會不同,這並沒有對錯的問題,只是選
擇上的差異而已,在做財務規劃之前,管委會得先清楚了解社區的財務結構,然後根據財務
結構去制定適合社區的年度財務預估表,並配合財務預估表去制定年度重要執行事項行事
曆,以確保年度財務預估表能在管委會預估的軸線上跑而不偏離,通常只要年度財務預估表
及年度重要事項行事曆制定得夠穩固,物業人員執行行事曆上重要事項也夠確實,管委會審
視執行率也夠勤奮,一個社區要努力達到穩定的年度財務盈餘目標約總收入的8~10%並不是
太困難的目標.
上面這一段沒真的做過社區財務管理的可能感應不深也很抽象哈,接下來就用比較白話的
方式來談談社區財務管理吧,有句俗語說"貧賤夫妻百世哀"用在社區財務管理上也蠻貼切
的,改一下就變成"貧窮社區百事哀"QQ~先從一個社區的財務結構談起,一個社區能有多少
的收入會決定性的影響這個社區將來在社區管理可以選擇的路線與質感,決定性影響一個
社區財務結構的條件有幾個:
1.社區的總區分所有權坪數,建案基地坪數大小及地目容積率會直接影響總區分所有權坪
數大小.
2.建案基地坪數大小及當年的地下室獎勵容積率也會直接影響地下室汽車位的多寡.
3.每坪收取的管理費多寡及每個汽車位收取管理費的多寡也是決定社區財務結構的重要因
素之一.
從以上主要的的社區財務結構條件來看,建案基地大+汽車位多+每坪管理費和每個汽車位
管理費收足,社區的財務收入相對較多,這是先天的社區財務結構健全,反觀如果一個基地
小+汽車位少的小品建案,如果每坪管理費和每個汽車位管理費卻收少,這就構成了社區財
務結構較弱的情況,所以建設公司在推小品建案時,如果想得不夠遠,只想讓眼前的房子好
賣時,打著每坪管理費和每個汽車位管理費不高的旗號時,就容易讓將來接手的管委會陷入
社區財務結構虛弱的窘境,這樣也不是無法管理,而是常見的情況就是物業公司可能也請
不起,沒總幹事編制更不會有祕書編制,保全可能也只有日班編制,這就會被迫走向華夏的
管理路線,還是強調這沒有對錯的問題,只有選擇上的差異,只是有的時候身為管理負責人
的建設公司是該替往後住在這社區的自住戶想更長遠一點,管理費寧可一開始收足,也遠
勝過未來社區財務壓力太大時想調漲管理費區大會卻得不到支持的窘境.
那一個社區收入項目大概有哪些呢?
固定收入項目 :
1.住戶每月固定要繳交的每坪管理費,以明日苑系列社區為例,每坪60元,以目前明日苑系
列各社區的財務結構來看,管理費應該都還算充足,只要努力用心做好社區財務管理,每月
都應該有穩定盈餘,年度盈餘目標也不難達成,而且也可以保持一定水準的社區管理品質
與質感.
2.住戶每月固定要繳交的地下室停車場及汽車位管理維護費,以明日苑系列社區為例每個
汽車位500元,這裡也許會有明日苑系列社區的住戶想問說,看到很多社區汽車位都收300元,
為何明日苑系列社區卻收500元,這裡頭新潤當年玩了一個數字遊戲,也是為了銷售順利,其
實最早明日苑系列推案的每坪管理費是70元左右,但是當年的新推案大多落在60元一坪,所
以銷售端就刻意把每坪管理費改成60元,然後把汽車位管理費調成500元來補足.
3.機車位管理維護費,每個社區的管理方式不同,以明日苑一期為例,社區總戶數107戶,地
下室機車位91個,不足一戶一個,基於使用者付費的管理原則,以及未來社區自住戶入住率
上升到9成以上時,可能會出現機車位不敷使用的情況,所以管委會決議需要租用機車位的
住戶得繳交機車位管理維護費每月100元且每戶以抽籤一個機車位為限.
4.公共基金定存利息,目前銀行定存利率普遍還是很低,銀行承做社區公共基金定存的意願
更低,願意承做的大多也以6個月期為主,社區公共基金也不建議太複雜去搞一些基金投資或
是投資型保單的選項,畢竟這是全體區權人的公有財,建議還是以一般銀行的定存是相對安
全且無爭議的孳息選項.
非固定收入項目 :
1.社區寬頻用電設備回饋金.
2.舊衣回收回饋金.
3.影印費/裝潢清潔費/公有車位臨停費/公有車位月租費...etc.
社區財務盈餘與否跟支出項目有很直接的關係,那一個社區的支出項目大概有哪些呢?
固定支出項目 :
1.物業服務費(保全+物管),這是每個社區最大筆的固定支出項目,由此可見物業公司的公告
招標+遴選說明會+優劣比較決議程序是管委會責無旁貸的一項重要工作,兩年管委的經驗告
訴我,物業遴選的關鍵在人身上,品牌次之,穩定又執行率高的保全及物管人員才是對社區最
有利的選項,所以價格固然重要,但是物業人員的素質及穩定度才是更重要的因素.
2.另一項影響社區每月盈餘的關鍵固定支出就是大公用電費,其實我很羨慕明日苑三期/五期
/六期社區公共用電費是攤提到住戶每期兩個月的電費單上,這樣管委會每個月又多了幾萬元
可以用,明日苑一期/二期/七期/八期的建案設計結構都是大小公用電費分開的方式,所以管委
會得負擔大公用電的固定支出,這對財務管理上是相對較有壓力的,不過前一篇公共用電管理
篇有提到明日苑一期目前的大公用電費已經控制得宜,這也是本社區每月都有不錯盈餘表現
的關鍵因素之一.
3.排行第三名的固定支出項目就是社區各項周期性的養護作業,以明日苑一期為例,沒有游泳
池設備,養護作業有機電消防設備和汙水設備養護/園藝養護/電梯保養...etc,所以管委會也
得很努力去找廠商洽談服務細項及詢價,並製作廠商優劣比較表後找出相對適合社區CP值又高
的養護廠商,有做過管委的應該會很清楚,談養護合約真的也是一門高深的藝術,絕對不是光看
價格這麼簡單的事情,另外有的社區也會安排週期性的弱電設備養護,明日苑一期因為暫時還
在公設點交後保固期之內,且經過嚴苛的公設檢驗及修繕後,目前社區弱電系統故障的機率在
低標,將來保固期過後,管委會可以根據社區當時的現況去做必要的調整嚕.
4.另外一些雜項的養護作業,以明日苑一期為例,當初也很努力跟物業公司談判協商要由物業
公司來免費服務社區每年三次的大廳及一樓地面晶化作業/每年二次的水塔清洗作業/每年二
次環境消毒作業/年度區權會招開行政費用/中元普渡活動費...etc,也替社區一年省下了一筆
可觀的費用.
5.其它雜項固定支出項目還有電梯年度安全檢查費/影印機租賃費/管理中心零用金/社區意外
責任險/化糞池及汙泥清理/年度區權會出席費/年終聯誼晚會活動(含佈置)/春節佈置/年終大
掃除...etc,這些項目雖然雜,但是也是管委會需要努力去控制費用的項目,聚沙成塔嚕,特別是
年終晚會的預算控制及晚會品質之間要取得平衡點,管委會還得積極找新潤贊助社區晚會費用,
以節省社區的支出,這些都是得花心力去計劃的項目之一.
非固定支出項目 :
1.公設冷氣室內外機年度維修保養,明日苑系列社區的公設空調都是日立多聯式變頻壓縮機系
統,KTV室則是一對一的分離式變頻壓縮機空調系統,以明日苑一期為例,管委會根據社區使用
空調的習慣,也和空調系統廠商細談後,適合每二年大保養及小保養交錯式養護,以維持空調系
統的正常運轉並延長空調系統的使用壽命,也可以進一步節省社區支出費用.
2.書報雜誌,以明日苑一期為例,觀察了兩年住戶閱讀書報的習慣,以及記錄各書報的閱覽率之
後,發現本社區紙本報紙的閱覽率最高,所以管委會就先保留兩份報紙的訂閱,一份中國時報,
一份自由時報,連住戶政治考量都考慮進去了QQ~哈,其它雜誌或書籍把舊的整理造冊,也鼓勵
住戶捐書給社區嚕.
3.公共設施修繕維護準備金,以明日苑一期為例子,這個項目因為目前社區才剛公設點交,也跟
新潤談好了保固期,所以暫時此項目的支出會維持在低標.
4.發電機設備大保養,這也是大概每三年社區應該要做一次的大保養,以維持發電機的運作正常
,在遇到突發的停電事件時,至少社區可以維持基本的緊急電源存在.
一個社區怎樣才算是財務狀態穩健呢?其實內政部定型化規約有個制式的目標叫做"足敷兩年以
上管理費"的公共基金水位目標,以明日苑一期為例子,所謂的足敷兩年管理費目標約862.2萬,
目前本社區剛剛完成公設點交,預計12月也會拿到公設點交後的工程提撥款,再加上一些公設點
交回饋項目,預估到年底本社區實際總結餘會落在680萬上下,離862.2萬還有約182.2萬的差距,
假設很有把握接下來每年盈餘都可以>=10%,約每年>=44萬盈餘,那明日苑一期大約五年後就可以
達成足敷兩年管理費目標,這對將來社區可能遇到的重大修繕或是設備老舊汰換已經是有不錯
的防禦力,只要後面接棒的管委會都可以努力看守住社區財務,預計未來10年內這個社區的公共
基金水位就會上看千萬的水準了,這對一個107戶的中小型社區來說,已經看得見社區穩定朝著
財務穩健的目標前進了.
底下是明日苑一期的年度財務預估表及107年度重要事項行事曆供大家參考吧,社區財務管理的
確是個不錯的課題,在其中也可以學到了很多經驗值,管委會最重要的就是要有中心思想並團結
一致朝著設定的目標努力前進,一個社區也需要更多自住戶主動參與社區公共事務並熱心服務社
區,這樣才能達到薪火相傳的目標,讓社區管理品質更提升,古人云:修身-->齊家-->治國-->平
天下,扮演住戶角色時就盡量遵守社區規約及管理辦法行事嚕,這只是最基本的責任與義務,如果
遇到社區規約或管理辦法哪裡不好的地方,也可以主動告知管委會協助做最佳化,管委會成員也
是住戶,只是在社區內多扮演了社區管理者的角色,所以有責任義務要把這個社區國家給管好嚕
,也可以跟其他社區多請益一些好的管理方式進一步提升社區管理品質,社區管理基本上就是個
全民運動嚕.
明日苑一期107年度財務預估表 : 基本上就是把可能性的最大支出預估進去就對了.
明日苑一期107年度重要事項行事曆 : 這也是每次管委會例行會議要檢視執行率的項目之一.
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