(第二波投票)大家對於以桃園最看好，最保值，最不看好的地區是？

attfdm wrote:
國際路/武陵這區塊在...(恕刪)

attfdm wrote:
國際路/武陵這區塊在個人的房產分析當中一直較為不看好~
光靠周邊現有老舊社區的商圈很難有大幅度成長的未來~
再加上素地幾乎已開發殆盡,交通混亂,車位難尋,
尖峰時段得派駐交警在路口指揮交通,
特別是國際路跟中山路這周遭...
幾乎可說是死棋一枚...

我曾在這邊待過一段時間,
桃市/八德/...等區域也有房產...
也曾住在這附近過...
若跟桃園車站站前成功路一帶相比,
到還比較偏愛後者...

這邊
真正有價值應該是國際路車站前後步行300m內的店面,
到是國際路車站後面廣大待徵收農地/雜地/工業地若能妥善進行徵收重劃的話...
再搭配拉條國道二號交流道支線,
那就大有可為了...
可惜並無這方面的規畫,
再加上國際路通往八德的道路至今仍是瓶頸小路彎彎曲曲...
一直說要解決也沒妥善解決...

短期5年10年內自住者倒是可以考慮...
但是這邊將會隨著時間的改變而慢慢進行都市轉移...
成長力道極為有限...

任何一個區域性商圈總有一天都是會沒落的...即使是信義計畫區也是如此...
當土地蓋滿建物而且建物多為中古屋時..
慢慢的就是走向衰敗的時刻...
早期台北市西區,大同區,萬華區/中正區交界都是如此...
慢慢隨著都市計劃的轉移...
即使台北市政府極力關愛西區,,,傾市府資源挽救...至今也難以軸線翻轉...
台中市站前市府路舊市區更是如此...
當年最適合居住最引以為傲的地區...
甚至搭配附近台中一中高級學府學區嗆得不得了...
但是隨著都市計畫慢慢的轉移...
變得非常凋零...有點錢的人也慢慢搬去新興重劃區去...
台中市政府也幾乎放任它慢慢走向凋零...

全世界所有國家包括台灣在廣設重劃區的同時...
表面上看到負面的不外乎炒地皮撈一票...
但是實際上內政部的長期國土計畫既定政策當中...
實則都是默默進行扶植新興重劃區的建設與舊飽和市區的人口移轉...

目前看到的大多都是區域土地開發完畢之後
也差不多投入該區域的資源與經費將越來越少...
最後幾乎是讓它自行發展...自生自滅

人有生老死...從出生歡樂走到盡頭就是死亡進棺材...
都市也有生老死...從初始規畫到最後舊市區空屋率到一個程度廢棄在那邊...

以三峽為例
在北大特區剛重劃完畢沒多久
這邊荒涼到爆...開車都會迷路
房價還賣的比三峽舊市區跟鶯歌舊市區還貴一些些...
舊市區有黃昏市場有機能有便利商店很方便住起來很舒服
鶯歌市區就更不用說了...
當年買北大特區第一波第二波很大比例都是投資客...
還記得新北的仲介在2007年的時候三番兩次告誡我...
說北大特區絕對是全台灣第一個崩盤的地區...
因為新屋供給量過大...投資客過多...
每棟大樓空屋率都超高...房價比一堆附近既成市區還貴...
鐵定崩的!!!

然而隨著5年軸線的發展...
家樂福/星巴克/誠品/...一個一個的進駐之後...
北大特區的房價高標的社區的現在也要一坪3字頭...
有些社區甚至自住客想買也沒人賣.......
把現今北大特區跟當年三峽舊市區與鶯歌舊市區相比之下
後兩者整個被甩到車尾燈都看不到了...
這邊不論晚上白天市容非常漂亮
一整片都是新大樓...每間都像飯店這樣...
搭配該有的道路退縮,密集的公園,綠地的高覆蓋率,完整的街廓,沒有雜亂的電線杆...
變成一個自住非常舒服的區域...
至於當年那些機能完善的舊市區...也還是那個老樣子...

然而如果現在有問我北大特區可不可以買...
我會說的是...
自住10年~15年內是可以買的....
但是20年以上的軸線來看....是不可以買...
因為北大特區這邊也慢慢土地開發到一個程度了...
論自住可以...但是要論成長力道...
也算是到了一定規模.....爆發力極為有限...
利多也出的差不多...
如果我是北大特區的投資客...
我差不多這幾年之內就會全部脫手離場到別的地方去...
當然如果是留個一兩間自住就沒差

本討論串問的是最保值,最看好,最不看好,補漲區域...etc
本人不想逐一提起看法...因為那只會一堆沒營養的筆戰...

個人認為...
若論投資跟置產或自住...其實分五個階段

1.賺最大的(政客/國家/黨機器/大型企業)
應該是要選擇政府砸最多經費然後越荒涼的地方越好...
最好一堆地方幾乎都還沒開發...這種狀況是連自住都很困難

2.次要的則是有些荒涼...但是也開始有一點規模...
這時候自住會稍微有點不便...但是置產跟投資還OK...
時機一對就是有很高的爆發力...

3.保值跟自住的話應該就是已經開始有一些機能成形...
區域發展超過五成~六成...這時候自住兼投資間保值都OK...但是獲利相對較少

4.當發展超過七八成...保值跟小賺還可以...自住應該很多人愛...
一堆自住客會進場...這時候差不多利多走到中後期...
政府資源開始慢慢抽走...整個買賣盤絕大比例就是自住客之間的互相交易...
獲利就是小利...

5.既定舊市區...桃園這二十年來一堆機能完善的地區...
隨著大環境房產低迷很久...要說保值說穿了也保不太起來...
南崁/中平/八德大湳也曾經很長的時間房價個位數....

真正保值跟增值的...按照過去歷史經驗...
即使是人口密集機能完善的舊區域也照樣跌很慘
反而利空低迷的時候...有大量題材跟建設的地方還能逆勢上揚...最壞就是盤整跟微跌...
但是半年一年後又能補漲追漲回去....

綜觀台灣這一百多年來的歷史...
所有的地區都是跟著最新的交通運輸而慢慢興起的...
最後慢慢變成全區域最昂貴的地方...
但是很快的又會被下一個新興交通建設區域給取代....

古早時期隨著水運而居...
最強力的交通運輸就是船隻...
所以港口跟碼頭周遭...
也造就了當年淡水/基隆/大稻埕/艋舺/鹿港成為台灣非常重要的區域...
當時能住這邊的也都是有錢人

隨著鐵路時代的興起...
台鐵慢慢取代的港口...成為台灣非常重要的新興交通運輸...
於是各個縣市最熱鬧的地方不外乎就是火車站周遭..
機能完善而且也幾乎是地價較高的區域...

後來這十多年來...捷運車站的興起
搭配政府的一些開發政策...
捷運車站周遭也慢慢成為房價的至高點...
甚至變成捷運宅話題的迷思...

以上講了一堆廢話...都是個人看法
看看就好...不見得正確

個人認為
主政者目前最該思考的
應當是妥善改善武陵/藝文/南崁這邊的交通與該有的退縮規畫和停車亂象問題
才是長治之道...

...(恕刪)

attfdm wrote:
國際路/武陵這區塊在...(恕刪)

attfdm wrote:
國際路/武陵這區塊在...(恕刪)

atiati wrote:
講那多
還不是要說你...(恕刪)

attfdm wrote:
國際路/武陵這區塊在...(恕刪)

atiati wrote:
講那多還不是要說你愛...(恕刪)