看房之前，當然要對一個都市計畫做足功課才是凱莉的一貫作風。草漯在1,860年代，因香火鼎盛的保障宮而逐漸形成生活聚落。而後，隨著機能開展型成草漯原有的舊都市計畫。而因歷任桃園市長逐步開發西濱產業廊帶，帶來大量就業機會後，於是乎有了草漯擴大都市計畫的形成，隨著青埔的開發與航空計畫的推動，在十年前更落實了第二區的重劃完成，與近兩年第一、三、六區的重劃完成。未來更將再有第四、五區的接棒推動，繼而完成大草漯的重劃開發。
草漯擴大都市計畫 各分區輪廓圖
舊市區
都計內沒有分區的區塊就是屬於舊市區，以大觀路為核心，新生路為次核心。區域各項生活機能完整，草漯人與鄰近工業區就業人口的生活日常都在這。現況本區沒有新推案，不過接待中心倒是非常多，均採店面式的小型外接待，凱莉以為這和建案大小有關，畢竟草漯小型區域型建商比較多，成本考量，在銷售上資源沒這麼多，故都是小型店面式的接待中心，比較可惜賞屋過程較無法感受未來的”家”，幾乎都是銷售人員再說，我在憑空想像!!!
永華喆 大觀路上的接待中心 (第一區的新建案)
有昕藝 大觀路上的接待中心(第三區的新建案)
弘峻建設 大觀路上的接待中心 (第一區的新建案 尚未開賣)
嘉禮富裕 大觀路上的接待中心(第一區的新建案 全新公開)
群城景舍 大觀路上的接待中心 (都市計畫外 甲建)
凱莉的購屋第一站 第二區重劃(都計圖紅框所示的區域)
約莫民國100年第二區啟動開發:
開發距今超過十年，第二區內機能完整，現代化的街廓成型，居住環境現況草漯最佳。也因為開發得早，歷經兩次的房市多頭循環，本區現況可建地已然不多，近一年多來區域已無大樓型新建案推出。凱莉認為 ~ 現況若有新案推出理當房價將創下草漯的新高價，凱莉內心估算預售新推案房價將會落在26萬+/坪。
凱莉於似乎先從新古屋下手，尋找第二區近年剛交屋屋齡約一年的指標鍾華HERO。
鍾華HERO
基地面積:710坪
社區戶數:109戶
公設比:約33%
凱莉合計看了兩間待售的3房物件，開價落在含車總價899-968萬，分別給幾位仲介銷售。舉例其中2間3房就資料顯示 ~
總價968萬(12樓 +平面車位)
權狀坪數43.91坪(含11.77坪的車位)
房子實際含公設的買賣面積應在32.14坪
草漯凱莉有做功課車位實登均價約莫落在130萬/車
總價968萬 車位130萬 房屋單價26.1萬/坪
經凱莉試探性的出價，本房型約莫有5%左右的議價空間，但仍需再額外付出仲介費約30萬，算算下來取得的房價大約仍會落在26.1萬/坪左右。非常吻合凱莉推敲的 ~ 現況若有建商在此區新推建案房價應會落在26萬+/坪。
總價899萬(8樓 +平面車位)
權狀坪數43.91坪(含11.77坪的車位)
房子實際含公設的買賣面積應在32.14坪
草漯凱莉有做功課車位實登均價約莫落在130萬/車
總價899萬 車位130萬 房屋單價23.9萬/坪(並非廣告看到的20.48萬/坪，原因在於剛則廣告未將車位價格獨立出來，並將車位坪數灌入房屋銷售坪數換算出較低單價)
經凱莉試探性的出價，本房型並未有太多的議價空間，接近原開價在銷售，且仍需再額外付出仲介費約30萬，換算下來取得的房價大約會落在25萬/坪左右。也接近凱莉推敲的 ~ 現況若有建商在此區新推建案房價應會落在26萬+/坪。
其餘二區的現況仲介待售物件，都屬於屋齡稍久或基地過小的社區，這不是凱莉理想的購屋標的，因此，就沒有再勞煩仲介業務了，畢竟他們也是很辛苦無償帶看。
於是，當天下午凱莉就轉往預售屋新建案接待中心 ~ 找尋我的理想房!!!!
凱莉的購屋第二站 第三區重劃(都計圖藍框所示的區域)
約莫民國109年底重劃完成，與第一區和第六區同時。屬於公辦市地重劃，公辦與自辦的差別來自於經費與公共建設規劃，一般來說公辦相對較優。草漯後續還有第四區和第五區的自辦重劃，開發話題不斷的區域，屬整體區域發展的利多因子。第三區屬於觀音草漯的南段，一般區域認知屬於較後段，地段價值、機能相對偏弱，以上也可以從現況的建案實登均價可看出端倪。
第三區現況銷售的新建案有三個
有昕藝 – 昕逸城、有昕藝 – 昕學城、和洲House
有昕藝 – 昕逸城
基地約224坪，5樓高華廈規劃低公設比，一層六戶一支電梯全2房21-23坪規劃。坪數規劃精簡、空間合宜實住，就格局來說凱莉非常喜歡，可惜全案完售了。
實登均價落在23.3萬/坪。車位135-160萬/位。
有昕藝 – 昕學城
基地約337坪，5樓高華廈規劃低公設比，一層四戶一支電梯2-3房20-27坪規劃。同樣坪數精簡合宜好住，因這個建案公開已經一段時間，可以選擇的樓層戶別已然不多，加上凱莉剛開始看屋功課仍未做足，因此沒有當下手起刀落，兩個禮拜後聯繫原本自己想要的那戶就沒了 ~ 無緣啊!!!
實登均價落在22.6萬/坪，車位135-160萬/位。
和洲House
基地537坪蓋14樓地下三層，一層六戶兩支電梯2-3房26、33、35坪規劃。寶佳旗下和洲建設，對於寶佳品牌凱莉並不排斥，原因就在於寶佳擁有其營造成本上的優勢可擁有相對優勢的市售單價。加上寶佳集團財力雄厚，對於現況政策箝制小建商經營環境不友善，小建商資金壓力大容易周轉不靈而變成爛尾樓。對於現況購屋壓力大，基本上都是我們一輩子的積蓄，因此，購買寶佳集團的房子就有這樣先天上的優勢 ~ 房子一定蓋的好。
接下來說說和洲House的格局吧，室內空間格局尺寸都合宜好住，唯獨26坪2房以及35坪3房的主臥衛浴，皆指馬桶和洗臉台半套規劃，對於愛洗澡的凱莉來說非常不方便，就格局而言只有33坪比較合適，但受限凱莉是要置產當包租婆，33坪的效益實在相對較低，故凱莉沒有與銷售人員有更一步的洽談。
和洲House仍未正式開案，僅初步給予凱莉價格，就單價而言~還真的蠻甜的。待實登價格出來後，再與大家分享!!!
凱莉的購屋第三站 第六區重劃(都計圖綠框所示的區域)
約莫民國109年底重劃完成，與第一區和第三區同時。屬於公辦市地重劃，第六區屬於觀音草漯的北段，一般區域認知屬於前段，地段價值、機能、環境相對較佳，這點在現況的建案實登均價就可找到答案。
第六區現況銷售的新建案只有一個
和境初見
和境初見
基地1,126坪蓋13樓地下二樓，一層兩戶的38坪3房草漯唯一、一層五戶兩支電梯22-33坪的2-3房。一樣空間合宜好住、採光通風佳。和境初見是凱莉印象最深刻的建案，原因是草漯都是在地區域型建商，基地大都在400坪以內，要有上千坪基地非常困難，材料決定產品力的一切，因為有這樣的建地才能在全案規劃上、大廳、各項公設、健身房等區域做出更好的利用，不然，社區很容易受限住戶太少管理費過高的問題。現代化社會人力的成本都很高，小型社區未來受限管理費，要不就是精簡人力無管理，要不就是會有高昂的管理費用。我想針對 ”管理費高低的問題” 這絕對是2字頭房價購屋族群非常關心的部分。
非常可惜，和境初見的2房早就賣完了，現在也到銷售的尾聲，剩下屬於比較實住型的3房，與凱莉設定的2房目標有些差距，凱莉也只能怨自己去年開盤的時候沒有來關心草漯的未來發展。不過，這次賞屋看房對於和境初見印象深刻，原因在於草漯大多的接待中心都是在老舊市區的店面，唯一一個擁有漂亮接待中心就是和境初見。同時銷售人員也告訴凱莉二期和境寓見即將開盤，開盤前會舉辦說明會，凱莉也是當下完成報名期待說明會的到來。
實登均價落在24.0萬/坪，開盤9個月登錄132筆，今年草漯賣最好的建案。
凱莉的購屋第四站 第一區重劃(都計圖黑框所示的區域)
約莫民國109年底重劃完成，與第六區和第三區同時。屬於公辦市地重劃，第一區和第六區一樣屬於觀音草漯的北段，一般區域認知屬於前段，地段價值、機能和第六區接近，但小環境上相對鄰近觀音工業區，這也是比較容易被其他區新建案放大攻擊的地方。不過，凱莉實地走訪與從google空拍測量發現 ~ 其實第二區更近。但已發展成熟的第二區，卻也是很多草漯準購屋族指名的地段。就長遠的角度，區域的長線價值仍取決於它的地段與機能。
第一區現況銷售的新建案有七個(草漯新推案最密集的區塊)，好處在於可選擇性很多、區域開發成型度快，有利於生活環境、機能的快速提升。光這一點就贏第三區很多，第三區的腹地相對廣大，推案稀疏，可能要再多個幾年發展，環境才會相對好住。
第一區今年賣最好的 – 雅臨曜
第一區建築外觀最歐式 – 嘉禮富裕
第一區完全成屋的 – 織光樹
第一區坪數最精簡 – 永華喆
第一區唯一一層兩戶 – 大和ONE A區
第一區2房格局最強 – 錢都21
第一區最新公開基地最大 – 和境寓見
光看以上凱莉的賞屋心得就知道，凱莉多認真與第一區熱鬧無比，未來第一區成型的速度會非常快，加上快速連結已發展完成的第二區，三年後的第一區將會 ~ 非常好住!!
第一區今年賣最好的 – 雅臨曜
基地205坪6樓高合計26戶，一層五戶19-24坪全2房規劃多元設計，有1套、1.5套、2套三種房型的衛浴規劃。坪數精簡具有總價上的優勢，置產效率值會不錯，但小小的空間要多塞下玄關、多一套衛浴等機能，必定會犧牲點客廳或臥室的空間，因此，自住需求在空間格局上需多留意。
實登均價落在26.1萬/坪，車位140-150萬/位。開案三個月實登13筆，第一區每月銷售戶數最多。
第一區建築外觀最歐式 – 嘉禮富裕
基地326坪地上12樓地下2樓規劃，一層五戶22-27坪彈性2-3房規劃。這個建案最讓凱莉驚豔的就是建築外觀，在觀音草漯這樣的房市蛋殼盡然有這樣的建築設計真的非常跳脫，建築成本必定很高，若沒有反映在房價上那真的是佛係建商。室內空間設計見仁見智，但幾近零走道的規劃凱莉必須點讚。就凱莉而言最強的格局落在A1&A2戶型，23坪多室內空能齊全，僅客廳空間較小。本案目前尚未有實登，就先不公開銷售給凱莉的價格。若有心動的你，嘉禮富裕的價格你也應該要有心理準備!!!
第一區完全成屋 – 織光樹
基地421坪七樓高全案47戶，17-33坪1-3房規劃。若你是急著自住本案應該是你在草漯現況新推案唯一考量。因為已經蓋好成屋，織光樹的營造品質、空間尺寸完全實打實，不會被銷售過度包裝也是另一個優勢。唯一的缺點就是短期內必須拿出總價20%的自備款，現金壓力稍大。
實登均價落在23.1萬/坪，車位135-150萬/位。
第一區坪數最精簡 – 永華喆
基地228坪六樓高全案33戶，17-20坪純2房規劃。17&18坪為內客廳，全案室內無走道極精簡規劃，非常適合出租置產投報率極高。
實登均價落在25.2萬/坪，135-140萬/位。
第一區唯一一層兩戶 – 大和ONE A區 (大和ONE B區)
基地302坪七樓高全案33戶，20-31坪2-3房規劃。一層雙拼31坪左右的3房規劃區域唯一，但全案公設比也達32%的情況下，27坪也規劃3房2衛，如此微型化的居住空間，若僅看預售平面圖紙可能與理想的空間會有明顯的差異。大和ONE B區基地170坪21戶全2房規劃，現況已經完銷，可見草漯地區的2房需求極強!!!
實登均價落在24.6萬/坪，130-135萬/位。大和ONE A區
實登均價落在24.4萬/坪，140萬/位。大和ONE B區
第一區2房格局最強 – 錢都21
基地351坪5樓高48戶全2房19坪規劃。三棟一層皆4戶。格局真的太強大19坪可以規畫完整的2房機能且客廳有採光實在不容易，可以檢討的大概就是沒有餐廳空間，與部分格局的後陽台透過天井採光，其他就是室內空間尺寸問題。不過，2房的房型本就只求先有機能不求合宜尺寸。以置產而言錢都21列為凱莉目前我的首選!
8月26日凱莉期待的日子 ~ 海線崛起閃耀草漯 和境寓見 產品說明會!!
這真的是非常特別的行銷方式，完全不像傳統接待中心的銷售方式。透過專業講師，將現況房市大環境、桃園房市發展趨勢、草漯的大未來以及和境寓見建案做了詳細完整的介紹與說明，並解決了現況欲購屋者心中的市場疑慮。若有機會 ~ 凱莉非常推薦大家報名參加!!當然，會後凱莉立即與服務人員預約了開盤賞屋的時間~
和境寓見 基本資料
建設公司:寶佳機構和境建設
基地面積:917坪
社區戶數:136戶
房型規劃:2房24-25坪/3房32坪
公設規劃:大廳、交誼廳、健身房、宅配室、兒童遊戲區
建案特色:
全台灣最大的建設集團
900坪大基地，完整前庭綠意、多樣化公設機能、社區管理品質較高。
實用好住的空間格局規劃，未來轉手性較佳!!
價格在草漯非常有競爭力
為何凱莉非常確定會來草漯購屋置產，基於下列幾項因素 ~
@青埔的衛星都計，青埔好草漯必好。
@航空城的旗艦計畫，航空城好桃園海線草漯必好。
@人口高度成長與大量的新增就業機會，草漯房子非常好租。
@新屋2房租金去年約1.8萬/月，今年已經超過2.0萬/月，除顯示租金的漲幅之外，更凸顯草漯租屋市場的供不應求。
@現況大量的租屋需求，當就業穩定後將會產生第二波大量的購屋需求。草漯將同竹科房市發展模式。
@草漯2字頭單總價絕對優勢，入門檻極低。
@總結，草漯地區的房子，持有期間賺高額租金收益。轉手時賺取相對高的價差投報。
經過了一個月的賞屋慢慢之旅，看過了草漯現況銷售的所有案子，終於到了該下決定的時候 ~ 我想有發漏凱莉的朋友一定非常好奇凱莉買了哪裡!!!但我更想告訴大家 ~ 不管買哪個建案，草漯的未來發展與房地產的真價值，值得大家一同前往各接待中心好好了解!!
感謝過去有幫凱莉服務過的銷售人員，謝謝你們的用心讓我更了解熟悉草漯!!!!!!
，不過相比草漯一坪會高個兩、三萬，這些地區趁現在還沒漲到三，自住都可以盡早入手
