存了6年多終於有了頭期款，不想再租屋了，想給老婆安定感。
幾天前看了楊梅埔心益展學苑(14樓高，位於萬大路，公設31%)
目前還在蓋，預計年底交屋
樓高49.XXX公尺(不須高樓審查，台南地震後才知道的訊息)
目前採預售屋方式銷售(蓋到哪繳到哪)
還沒有樣品屋可以看
車位1B(大115小105萬)、2B(大105小100萬)坪數含車道公設約9.8坪(車位大6*2.5小6*2.3)
總價以外多收一筆多退少補的代辦費(代書、火震保險、管理基金)13-16萬不等
請求對楊梅房市有認識的先進指導一下~
1.益展建設有重大糾紛嗎?預售屋曾沒蓋完嗎?
2.4房跟2房能殺的價位是不是2房較硬?
3.代辦費額外收算是行規嗎?還是房價就要包含代辦費?有沒有包含前幾個月的管理費?
3.以我看2房28.47坪(中間樓層，不含車位價錢)來講，銷售手上的公定價是一坪19.13萬，銷售自動讓價給我是一坪16.25萬，經議價後一坪是15萬，請問一坪15萬這價位在這地區算是貴、小貴、正常、便宜、賺到了、賠本賣哪個區塊呢?
4.內政部實價登入楊梅區金山街301-330號，104年08-09月實價登入大多是12.XX-14.XX萬一坪(含車位總坪數)，這個地方的建案可以拿來跟萬大路益展比擬嗎?
5.承4，倘以總價位除以總坪數方式來跟實價登入比擬，議價後一坪是13.898萬(等同於建坪1坪15萬價位)，是否還有再喊價空間?
6.埔心或楊梅區塊還有沒有其他建案有實價登入可參考呢?
7.實價登入準確性如何?(多報或正常報，多報好像是人購屋後的天性)
8.先謝謝各方指導，感激不盡。
蝴蝶吻 wrote:
存了6年多終於有了頭期款，不想再租屋了，想給老婆安定感。
幾天前看了楊梅埔心益展學苑(14樓高，位於萬大路，公設31%)
目前還在蓋，預計年底交屋
樓高49.XXX公尺(不須高樓審查，台南地震後才知道的訊息)
目前採預售屋方式銷售(蓋到哪繳到哪)
還沒有樣品屋可以看
蝴蝶吻 wrote:
車位1B(大115小105萬)、2B(大105小100萬)坪數含車道公設約9.8坪(車位大6*2.5小6*2.3)
總價以外多收一筆多退少補的代辦費(代書、火震保險、管理基金)13-16萬不等
其實115萬的B1大車位，價格真的有點高，其他後收的規費是每一家建商都會收的，那是代書要賺的，銀行對保的，建商要抽頭的etc，抓20萬以下，多退少補。
蝴蝶吻 wrote:
請求對楊梅房市有認識的先進指導一下~
1.益展建設有重大糾紛嗎?預售屋曾沒蓋完嗎?
2.4房跟2房能殺的價位是不是2房較硬?
3.代辦費額外收算是行規嗎?還是房價就要包含代辦費?有沒有包含前幾個月的管理費?
3.以我看2房28.47坪(中間樓層，不含車位價錢)來講，銷售手上的公定價是一坪19.13萬，銷售自動讓價給我是一坪16.25萬，經議價後一坪是15萬，請問一坪15萬這價位在這地區算是貴、小貴、正常、便宜、賺到了、賠本賣哪個區塊呢?
4.內政部實價登入楊梅區金山街301-330號，104年08-09月實價登入大多是12.XX-14.XX萬一坪(含車位總坪數)，這個地方的建案可以拿來跟萬大路益展比擬嗎?
5.承4，倘以總價位除以總坪數方式來跟實價登入比擬，議價後一坪是13.898萬(等同於建坪1坪15萬價位)，是否還有再喊價空間?
6.埔心或楊梅區塊還有沒有其他建案有實價登入可參考呢?
7.實價登入準確性如何?(多報或正常報，多報好像是人購屋後的天性)
8.先謝謝各方指導，感激不盡。
1、寶咖咖的實力，應該不會有預售屋蓋不完的情形，這點可以放心。大家不放心的是前面的問題，什麼叫做重大糾紛？老頭子不再贅述他們的豐功偉業，反正一切都是聽說。可能你的人品比較好，買了可以安居樂業，多買一些金絲猴在家裡供著總會用的上。
2、2房或4房那個比較硬？其實沒有一定，不過你一眼就比較喜歡的一定比較貴，通常這些被看上的多半不是方位好就是格局好，你喜歡別人也喜歡，於是價格就不會太好談。
3、28.47×15+115＝542萬。貴不貴？老頭子認為見仁見智，你認為他值得，他就不貴，你認為他不值得，可能一坪賣你10萬可能還要考慮一下。單看15萬這個數字，楊梅這裡有些建案一坪賣18~19萬，也有一坪賣23萬的，15萬真的超便宜的。不過若換另一個角度來看，這家建設公司的母公司網評，楊梅這個地區，01這裡可能10個人會有9個人跟你說貴，剩下那1個說便宜的就是賣你房子的小姐。
以目前中古屋市場，542萬應該可以買到3房+1車位的10年左右大樓。說了半天好像說了一堆廢話，楊梅一堆寶咖咖，15萬應該還有空間才是，不過人家號稱地點優，建材佳，附贈知名大廠牌的馬桶「蓋」，（老頭子印象中好像是國際牌的馬桶蓋？），因此賣超好der，然後小姐告訴你：不過因為你比較帥，看你很有意願，大姊我今天拼了命也要幫你跟案場經理爭取到最優的價格，不過你不能跟別人說，你先拿個10萬來展現誠意，我好跟經理爭取...。
4.金山街301-330的實價登錄，12萬很便宜，不過你可以在01這個版上查一查:「楊梅 X計畫-明日城 準住戶請進，也歡迎未來二,三期的預購戶」的討論串，這棟楊梅地區超級大樓，共蓋了510樓這麼高了，老頭子是覺得，如果18~19萬是錢，所以嫌貴，其實12萬也是錢，你要想清楚一些。
5.這個點原本蓋起來之前，還蠻看好他的位置的，但三個和尚沒水喝，他和旁邊那兩期牛津勾勾纏，跳黏巴達，搞三角關係，整個看起來就很擠，並且哪一天，大地震來的時候，這三個抱在一起的建案，高度不一樣，擺盪幅度不同，最後很有可能就是撞在一起。加上前面那個四面臨路的透天擋住了車道出口，這裡是楊梅不是台北，老頭子的評價就是三個都是0分，一點價值都沒有。
6.你打萬大路，就可以看到這三角曖昧關係的牛津大樓的實價登錄，大約一坪16萬左右。
結語：就你文中所述內容，請恕老頭子的無禮：你花了六年時間存錢，現在準備買寶咖咖的2房（540萬），自備款以2成來算，大約108萬左右，換言之，你這6年來，每年為買房的存款約18萬（108/6=18），每個月約1.5萬（18/12=1.5），如果你是雙薪家庭，每個月準備存錢買房是少了些，不管原因是收入不足，還是房租太高或是孝親費太高等，不管原因為何，老頭子認為現階段的你們，最好不要買新房，因為可能還有一筆裝潢家電冷氣等費用在等著你們。
另外，交屋後馬上面臨的就是每個月的房貸超過2萬元，還要支付管理費水電費，而且空間還真的蠻小且又不保值的兩房。
最後老頭子還是要說，信者恆信，不信者恆不信，買貴了那是你家的事，不買而沒買到這不關我的事，錢在你手上，責任請自負。
原來這是規費啊~另外算的瞭解了。
1、寶咖咖的實力，應該不會有預售屋蓋不完的情形，這點可以放心。大家不放心的是前面的問題，什麼叫做重大糾紛？老頭子不再贅述他們的豐功偉業，反正一切都是聽說。可能你的人品比較好，買了可以安居樂業，多買一些金絲猴在家裡供著總會用的上。
請問金絲猴是指甚麼呢?
3、28.47×15+115＝542萬。貴不貴？老頭子認為見仁見智，你認為他值得，他就不貴，你認為他不值得，可能一坪賣你10萬可能還要考慮一下。單看15萬這個數字，楊梅這裡有些建案一坪賣18~19萬，也有一坪賣23萬的，15萬真的超便宜的。不過若換另一個角度來看，這家建設公司的母公司網評，楊梅這個地區，01這裡可能10個人會有9個人跟你說貴，剩下那1個說便宜的就是賣你房子的小姐。
以目前中古屋市場，542萬應該可以買到3房+1車位的10年左右大樓。說了半天好像說了一堆廢話，楊梅一堆寶咖咖，15萬應該還有空間才是，不過人家號稱地點優，建材佳，附贈知名大廠牌的馬桶「蓋」，（老頭子印象中好像是國際牌的馬桶蓋？），因此賣超好der，然後小姐告訴你：不過因為你比較帥，看你很有意願，大姊我今天拼了命也要幫你跟案場經理爭取到最優的價格，不過你不能跟別人說，你先拿個10萬來展現誠意，我好跟經理爭取...。
15萬還有空間，好的。老頭子怎麼知道銷售講的話?一模一樣簡直老頭子有在現場。果然是話術...劇本也只有一套
4.金山街301-330的實價登錄，12萬很便宜，不過你可以在01這個版上查一查:「楊梅 X計畫-明日城 準住戶請進，也歡迎未來二,三期的預購戶」的討論串，這棟楊梅地區超級大樓，共蓋了510樓這麼高了，老頭子是覺得，如果18~19萬是錢，所以嫌貴，其實12萬也是錢，你要想清楚一些。
感謝，該摩天大樓我會去參考朝聖的。
5.這個點原本蓋起來之前，還蠻看好他的位置的，但三個和尚沒水喝，他和旁邊那兩期牛津勾勾纏，跳黏巴達，搞三角關係，整個看起來就很擠，並且哪一天，大地震來的時候，這三個抱在一起的建案，高度不一樣，擺盪幅度不同，最後很有可能就是撞在一起。加上前面那個四面臨路的透天擋住了車道出口，這裡是楊梅不是台北，老頭子的評價就是三個都是0分，一點價值都沒有。
地震擺盪頻率不同撞在一起啊~好可怕的可能性。
6.你打萬大路，就可以看到這三角曖昧關係的牛津大樓的實價登錄，大約一坪16萬左右。
結語：就你文中所述內容，請恕老頭子的無禮：你花了六年時間存錢，現在準備買寶咖咖的2房（540萬），自備款以2成來算，大約108萬左右，換言之，你這6年來，每年為買房的存款約18萬（108/6=18），每個月約1.5萬（18/12=1.5），如果你是雙薪家庭，每個月準備存錢買房是少了些，不管原因是收入不足，還是房租太高或是孝親費太高等，不管原因為何，老頭子認為現階段的你們，最好不要買新房，因為可能還有一筆裝潢家電冷氣等費用在等著你們。
另外，交屋後馬上面臨的就是每個月的房貸超過2萬元，還要支付管理費水電費，而且空間還真的蠻小且又不保值的兩房。
最後老頭子還是要說，信者恆信，不信者恆不信，買貴了那是你家的事，不買而沒買到這不關我的事，錢在你手上，責任請自負。
感謝老頭子建言唷~可我口才不好，能否傳授些殺價的撇步呢?
蝴蝶吻 wrote:
(1)請問金絲猴是指甚麼呢?
(2)15萬還有空間，好的。老頭子怎麼知道銷售講的話?一模一樣簡直老頭子有在現場。果然是話術...劇本也只有一套
(3)感謝，該摩天大樓我會去參考朝聖的。
(4)地震擺盪頻率不同撞在一起啊~好可怕的可能性。
(5)感謝老頭子建言唷~可我口才不好，能否傳授些殺價的撇步呢?
答1：金絲猴是一種防水塗料的品牌，若買經常有機會漏水的房子，多買一些猴子放在家裡供著，過一陣子房屋漏水時可以派上用場，不用專程在去外面買，家裡已經供養很久了。
答2：哈哈，說不定老頭子當天在現場偷聽你們在說話呢。不過這話聽多了就會習慣，千篇一律：介紹的時候讓你感覺是案場內最尊榮的貴賓，捧到讓你好像真的有好幾千萬的身家的錯覺，講到讓你聽了很爽，其實就是：付前是貴客，付後是奧客。
你要記得一點：代銷只負責賣票讓你上車，開車技術好不好是建商的事情，危險駕駛下不了車是你自己的事情。
答3：那棟大房子喔，去吃吃餅乾可，別洩漏了自己的財力，如果你有朋友開著雙B停在大門，可能有更多的禮遇，反正這間大房子沒好便宜，去看看裝潢設計也是學習的一種。
答4：地震共振實驗，這三間建案，高中低放在一起，真的地震來的時候應該蠻刺激的。
https://www.youtube.com/watch?v=TNauRc5orPU
答5：殺價喔，老頭子殺價功力不好，沒能幫你太多，只能靠臨場反應與多看累積自己的經驗，經驗多了心中那把尺就會很清楚。現在最好殺的地方應該是在金山街一帶吧，數字網或在此Po文表示你要誠意高價收購：藏疆，智富城，X計劃，學悅等等...，說不定可以找到有人願意平盤或認賠殺出的投資客或看錯客要過戶轉讓的，這個說不定比較容易殺到好價格。
蝴蝶吻 wrote:
存了6年多終於有了...(恕刪)
還是不應該住在大樓旁?
另外什麼是共振效應？
資料來自於http://news.tvbs.com.tw/local/551462
今天的科學不一樣，告訴你。
在模擬地震的平台上，地震雖然不是特別強烈，房子卻劇烈搖晃，這是因為地震頻率造成建築物共振的效應。
921地震教育園區博士王哲夫：「當外力地震的頻率進來，和我這個房屋頻率相同的時候，會震得特別厲害，假設來了一個地震，它的共振效應是超過，這個程度晃個不停，而且越晃越大、越晃越大，超過我們法規的這個倍數的話，那房屋可能就會損壞。」
世界上的物體都會振動，每個物體都有它振動的敏感頻率，當地震發生以後，如果地震的頻率和房屋頻率相同，那就很容易產生共振效應，即便地震能量不是特別強，也會產生非常劇烈的晃動。容易造成矮房子共振的是高頻率的地震，容易造成高房子共振的是低頻率的地震。當建築物和地震頻率相同，再加上震度的影響，就會使得建築物更容易遭到損壞。
lialist wrote:
若是依照老頭子的說法...那住台北的人不就慘了....
還是不應該住在大樓旁?
另外什麼是共振效應？
資料來自於http://news.tvbs.com.tw/local/551462
今天的科學不一樣，告訴你。
在模擬地震的平台上，地震雖然不是特別強烈，房子卻劇烈搖晃，這是因為地震頻率造成建築物共振的效應。
921地震教育園區博士王哲夫：「當外力地震的頻率進來，和我這個房屋頻率相同的時候，會震得特別厲害，假設來了一個地震，它的共振效應是超過，這個程度晃個不停，而且越晃越大、越晃越大，超過我們法規的這個倍數的話，那房屋可能就會損壞。」
世界上的物體都會振動，每個物體都有它振動的敏感頻率，當地震發生以後，如果地震的頻率和房屋頻率相同，那就很容易產生共振效應，即便地震能量不是特別強，也會產生非常劇烈的晃動。容易造成矮房子共振的是高頻率的地震，容易造成高房子共振的是低頻率的地震。當建築物和地震頻率相同，再加上震度的影響，就會使得建築物更容易遭到損壞。
老頭子這篇瞎扯文發了有半年之久了，現在還有大大提出來，讓老頭子有些意外，令老頭子覺得，將來發文還是別亂發，省的哪一天胡亂吹噓被網友戳破打臉。
根據老頭子強者我同事的老公(一位資深的土木工程建築結構技師)的說法，台北盆地是一塊爛泥巴，並不適合蓋房子，所以他們有錢也不會去買台北的房子。他認為，以建築物結構安全來看，台北並不是一個聰明的地點，況且台北還有一大堆超過50年的舊房子，老公寓，大家圖的就是工作與生活的便利，這些已經不是用結構安全能夠解釋為何大家要冒險擠在一塊爛泥巴盆地上。
不過每個人都有自己的選擇，老頭子只是鄉下偏遠地區的老魯蛇，沒有資格去評論天龍人與天龍城，反正地震不來，大家舞照跳馬照跑，誰管這塊爛泥巴上的老房子適不適合住人！比較高級的天龍人，就買億來億去的新房子，採用筏式基礎，把地基樁挖深一點，打在岩盤上，管你土壤液化不液化，剩下的舊房子，老公寓，管他的，反正等地震來了，房子倒了再說。
另外，這位大師也提到了，只要地震強度夠，頻率又吻合，沒有不會倒的房子，看你有沒有這麼倒楣而已。房子蓋得再堅固，也只能做到：小震不壞，中震可修，大震不倒而已。這幾年有一些高級的大樓弄了阻尼器，但這種房子大部分只能給高尚的人住，像老頭子這類的陳年老魯，可能連一間廁所都買不起。所以老頭子覺得，如果上帝要招喚了，其實也不用想太多。
不過，若老頭子經濟能力範圍內可以選擇的話，盡量選擇周圍的建築物高度都差不多的，避免買兩棟之間樓高的高低差太多，且棟距非常近的房子。地震來的時候，就算不倒，互相影響的機會也會低一些。
舉例來說，上圖(引用蘋果日報的圖片)是台南新化的京城大樓旁邊的衰洨透天，在今年的台南地震時被隔壁的大樓給壓垮。若地震頻率是要震倒透天也就算了，但這次的地震老透天沒事，隔壁大樓卻倒了，然後還把透天的房子給壓垮，高低樓差貼在一起的建築物，地震來時，不管要倒透天的頻率，或是要倒大樓的地震頻率，兩棟可能都要一起倒楣，就算不倒，兩棟之間不同的搖晃程度，會不會互相碰撞都是個問題。
像是埔心瑞福街上有個剛完工不久的7樓高的電梯華廈，跟隔壁3樓高的建築物緊密地靠在一起，老頭子覺得這些施工師傅的功力超強，能夠在這麼狹窄的空間裡面處理外牆磁磚，將來地震來的時候可能就要考驗誰的結構比較強的時候了。
如果讓老頭子選擇的話，我會選個建築物周圍樓高接近的建案，或是周圍樓高有高低差，但不要貼太近的建案，這樣可能會比較好一些。
不過話又說回來了，信者恆信，不信者恆不信，天龍人有天龍人的生活模式，老頭子只是偏鄉的老臭魯，隨口說說的，或許完全不被各位採信，只是深夜練肖話而已。
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