桃園縣面積約為1221平方公里,
人口總數約204萬餘人,
如果升格之後跟其他五都直轄市PK人口密度的話...
以1647人/平方公里的密度,
大概僅次於台北市和新北市...
而且人口還一直持續淨流入...
坦白說,
桃園大多數地區的居住品質並不好...
首先大眾運輸不夠完善,
公車網遠遠不及台北新北台中高雄,
道路規劃也算是排名在尾...
這整個現況,
已無法可在幾年內能改善,
最主要的原因在於當初日治時期屬於新竹州一部分,
經國民政府來台才將新竹縣重劃拆分出桃園縣,
因此許多狹小道路在初始格局規劃已成定局.
桃園縣在朱立倫時代因為高鐵車站通車之後,
整個大盤規劃方向變成以桃園三個交通樞紐為主要發展框架,
分別是:
1.桃園車站:以台鐵紅線高架話桃園車站為主軸,搭配規劃中航空城捷運G7站交會
2.中壢車站:以台鐵紅線高架化中壢車站為主軸,搭配開工中桃園藍線A23站交會
3.高鐵車站:以台灣高鐵桃園車站為主軸,搭配機場捷運A18形成共站
當年朱立倫曾經提過打算把桃園捷運綠線拉到青埔高鐵車站A18
後來這樣的想法則經過多次規劃改變
最後才改成現今航空城捷運路線版本
然而,
這黃金三角的的大方向發展趨勢,也一直都持續朝目標發展中...
各自的房產發展狀況與優缺點也不盡相同...
即使是中壢車站與桃園車站這兩者有許多的相似度,
包括東南亞籍流動人口較多,行車動線不佳,交通阻塞,商圈密集,年輕消費人口逐年上升...等
雖然如此,但中壢車站與桃園車站仍有不同特色的發展態勢
包括前後站未來的變化也不盡相同...
這三個交通樞紐在可步行距離約10分鐘的範圍當中,
相當於以車站為中心點,各佔約2個平方公里面積,
因此全桃園可步行到中長途雙軌道運輸的土地面積,
總共只有2x3=6平方公里.
相當於只佔全桃園面積6/1221=0.5%的比重...
如果說再扣掉道路,公共設施用地,商辦大樓與百貨等產業專區的佔用下
其實真正最後的可開發住宅面積寥寥無幾...
甚至已落成的新成屋也不多
第2項與第3項因不在本文主題當中,
因此不打算於本文當中討論...
由於泛車站特區範圍較廣...
因此僅先切割前站500米內的核心來進行討論
開此討論串主要原因在於01上面討論桃園車站站前的內容過少...
包括個案的狀況也非常少...
因此希望能拋磚引玉
希望能有熟悉此附近的人能分享...
後站與500米~1000米的距離則之後有機會再做評析...
若沒人對此有興趣...
我會將此討論串砍掉結束討論...
屋齡十年內的幾個案子和新案討論...
1.戀戀新薇閣:2004推案,中古屋,套房~小坪數
2.皇鼎一品:2008推案,新古屋,小中大坪數
3.達爾菲:2012推案,新成屋,中大坪數
4.璞麗:2013推案,預售屋,結構體狀態,小坪數
5.i home:2013推案,預售屋,小坪數
以上這幾案為桃園車站站前500m內範圍...
上述的順序也是按照推案時間順序排列...
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首先提到2004年~2012年的成屋銷售歷史
戀戀新薇閣約為2004年左右銷售,
當年推案主打收租報酬.
以當時的時空背景而言,13~15成交單價算是非常貴,
跟藝文特區附近的建案單價不遑多讓...
由於管理制度上的不完善,
再加上小坪數多為租客居住,
再加上附近的百貨,酒店,MMT特殊飲茶店...
因此租客素質落差可想而知...
另外此大樓鋁窗鐵窗外推比比皆是,
基地不方正,有幾戶還有漏水的情形.
此案也為極少數房價曾連續幾年不漲反跌的建案...
甚至還常常有物件被法拍...
不過以出租報酬率來講...
還真的蠻高的...
只是面對不同背景的租客...
有時候處理上會比較麻煩就是了...
本棟大樓與桃園後車站的新站101互相遙望,
一個前站一個後站...
同樣都是訴求小坪數...
同樣都是步行5分鐘內就能到桃園火車站的月台內..
卻因為兩社區管委會在管理機制上的運作與管理制度的差異...
讓房價與社區品質有著不同的發展...
皇鼎一品約2008~2009年銷售的產品,
2~4房,33P~84P都有...
當時成交均價約15~17萬上下
座落於民生路55巷,
基地約605坪,B3~11F樓高.
距離統領,台銀,中信飯店無敵近,
步行距離以秒為單位...
也算是距離桃園車站約350m的近距離建案...
雖然訴求大小坪數皆有...
但是因為地段週圍過於紅燈酒綠,
最後甚至裡面有住幾戶最後淪為"非住宅成為某聚會所"使用...
但是雖然如此...
此案也跟隨這幾年桃園的房市而上揚...
畢竟附近標準自住格局坪數的新成屋大樓實在太少...
大多都是舊大樓,商辦大樓或老公寓老透天...
當年此案就是主打桃園車站商圈近20年來並無新推案為主要訴求...
同個時間點,中壢站前的站前首璽也與此案一樣主打車站步行5分鐘.
桃園車站站前這附近做生意的很多都賺了不少錢,
總是有想在店家附近自住購新屋的需求...
因為有在地店家的購買支撐力道,
讓此案一直有非常強勁的房價支撐...
但是好景不常...
訴求大坪數的產品總是要面對更高等級的大坪數產品競爭...
此案的成交價天花板,
正是同一條路上....距離此案不到150m的京澄建設-達爾菲...
達爾菲正如其名,2012年初正式成屋公開推案
B3~15F樓高...
此案為京澄建設首度蓋輕豪宅的代表作
因此建材與坪數的規劃訴求,不敢馬虎...
最小坪數為55坪,最大為高樓層127坪的樓中樓.
此案特地在外觀上用上了非常龐大的崗石,
座落在民生路與成功路的角地上,
總是特別顯眼...
像是縮小版的連億葛里法,
但是是還是有一個級距的落差.
此塊基地當初為桃園舊警察宿舍,
經桃園縣政府公開招標後,
京澄建設於2011年以一坪九十幾萬的天價標下土地,
土地成本高,因此推案的價格當然就貴了...
住宅建案成交單價大多約落在26~32之間
然而此案最大的敗筆不知道是不是建商規劃上不夠用心
還是管理會管理不良.
讓住戶的冷氣管線必須很醜陋的外露在外面,也沒用管槽修飾...
再加上基地只有約300坪不夠大,
且旁邊老透天店面屋主也不願意與此建案整合
因此戶數38戶並不多...
但是因為建設公司很注重此案的形象
故在店家上的篩選也特別謹慎...
每層一層三拼的方式也顯得單純...
裡面居住的住戶階層,
也遠遠高過皇鼎一品的住戶...
印象中沒記錯的話,
也有皇鼎一品的住戶換屋到此案來...
此案為桃園站前核心商業地段攻入成交價3字頭的代表案...
以2012年初的行情而言,
此案的成交單價算是蠻貴的.
但是以今天2014年初的時間點來講,
整個桃園市到處一堆普通案子都賣3字頭,
相對於此案採用崗石訴求輕豪宅,
兼具歷史悠久的文教區域"成功路門牌"又能距離桃園車站500m的地段來看,
可說是便宜且稀有~!!!
預售屋篇將待續...
桃園在地真的會花大把金錢買高單價的房子?雖然俾鄰新北市/台北市!
但是細細思量,桃園房價真的值那麼高嗎?
以我親身例子,2008金融海嘯入手大業路及寶山路口的竹城系列
買的時候,還是三年新成屋!
坪數約31,車位9p,總價480w
2012開始,鄰居相同坪數可以賣掉約900w
試問,2008~2012大家的所得,是否有如房價依樣飆升呢?
總歸一句話,地方建設與房價是否成正比? 見仁見智
一個願打願挨!
只能說幕後推手(政府) 是把打房政策,越打越高
打從機場捷運/鐵路高架化/六都/重劃區......等
一個主題,就讓房市有話題炒高!
每次我騎車在市區逛時,樓上大大提到的這些建案
住戶真的都沒滿! 空屋率很高!
說真的,房價還可以這麼高!
最近,政府又在炒平鎮重劃區以及龍潭鄉房子了
大家拭目以待吧!
最後祝福大家 2014中樂透/賺大錢
總共兩筆
一筆為1073P,另一筆為584P
這兩筆都相鄰,
是標準的土地整合方案
地點大概在中華路與民族路交叉口那附近
看樣子這兩塊商業地合併之後是要拿來蓋"店面+住宅大樓"
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發言時間 102/09/1817:25:03
發言人 陳仁澤 發言人職稱 協理 發言人電話 23779968
主旨 : 與非關係人就桃園市桃園段武陵小段土地簽訂合建分屋契約。
1.契約種類:合建分屋
2.事實發生日:102/9/18~102/9/18
3.契約相對人及其與公司之關係:
契約相對人為法人，非關係人。
4.契約主要內容（含契約總金額、預計參與投入之金額及契約起迄日期）
、限制條款及其他重要約定事項:
1.合建土地標示：桃園縣桃園市桃園段武陵小段139地號等10筆土地。
2.合建土地面積：約3,550平方公尺，折合1,073.875坪。
3.預計分配比例：地主48.55%、公司(建方)51.45%。
4.預計投入金額：約新臺幣10億元。
5.其他：建方負責建築開發費用，並提供保證金新台幣2.5億元予地主，履約後返還。
5.專業估價者事務所或公司名稱及其估價結果:
1.尚上不動產估價師聯合事務所：地主51.3%、建方48.7%。
2.理德冠昱不動產估價師聯合事務所：地主50.7%、建方49.3%。
6.不動產估價師姓名:
1.王鴻源。
2.陳岳嶺。
7.不動產估價師開業證書字號:
1.(九十一)北市估字第○○○○三二號
2.(一○一)中市估字第○○○○三五號
8.取得之具體目的:
合作開發興建店面住宅大樓。
9.本次交易表示異議之董事意見:
不適用。
10.本次交易為關係人交易:否
11.董事會通過日期:
不適用。
12.監察人承認日期:
不適用。
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因:
16.與交易金額比較有重大差異原因及會計師意見:
17.其他敘明事項:
無
以上資料均由各公司依發言當時所屬市場別之規定申報後，由本系統對外公佈，資料如有虛偽不實，均由該公司負責.
國建：與非關係人就桃園市桃園段武陵小段土地簽訂合建分屋契約。
1.契約種類:合建分屋
2.事實發生日:102/11/26~102/11/26
3.契約相對人及其與公司之關係:
契約相對人為法人及自然人，非關係人。
4.契約主要內容（含契約總金額、預計參與投入之金額及契約起迄日期）
、限制條款及其他重要約定事項:
1.合建土地標示：桃園縣桃園市桃園段武陵小段117-60地號等38筆土地。
2.合建土地面積：約1,933平方公尺，折合584.73坪。
3.預計分配比例：地主50%、公司(建方)50%。
4.預計投入金額：約新臺幣5.4億元。
5.其他：建方負責建築開發費用，並提供保證金約新台幣6,150萬元予
地主，履約後返還。
5.專業估價者事務所或公司名稱及其估價結果:
1.尚上不動產估價師聯合事務所：地主51.3%、建方48.7%。
2.理德冠昱不動產估價師聯合事務所：地主52.5%、建方47.5%。
6.不動產估價師姓名:
1.王鴻源。
2.陳岳嶺。
7.不動產估價師開業證書字號:
1.(九十一)北市估字第○○○○三二號
2.(一○一)中市估字第○○○○三五號
8.取得之具體目的:
合作開發興建店面住宅大樓。
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